觀點直擊 | “利潤王”也下滑 中海傳遞20%增長及投拓目標（實錄）

觀點網 受宏觀經濟放緩、地産信用危機及疫情反復等因素的影響，過去一年房地産企業普遍處于經營承壓狀态。以國央企為例，包括招商蛇口、華潤置地、中國金茂、保利發展等企業，期内歸母淨利潤都出現了負增長。

3月31日午間，有着“利潤王”之稱的中海地産也釋放了這種信号。

根據中國海外發展發布的2022年業績報告，期内錄得收入1803.22億元，同比下降25.56%；毛利率21.29%，同比下降2.25個點；歸母淨利潤232.65億元，同比下降42.06%。

盡管面臨盈利下滑，但在當天召開的業績會上，中海管理層延續了半年前的表态，即更為看重的是淨利率指標，並強調淨利率未來依舊維持領先地位。

去年，該公司錄得歸母淨利率12.90%，同比下降3.67個點，歸母核心淨利率13.5%。

中海管理層亦宣布了2023年的經營目標：拟實現合約銷售增長20%；同時商業物業收入增長30%，新增土地權益投資預算雙位數增長，淨利潤穩中有升。

銷售目標上調得益于中海過去兩年積極的擴表舉動，僅去年累計投入接近1209億元擴充土儲，對應貨值2403億元，為今年可售貨值7900億元提供了保障；同期淨借貸比也從32.3%提高到了45.2%。

算上中海，越秀地産、招商蛇口、深圳控股等多家國央企均已披露今年的銷售目標，一定程度上也令外界确信市場已經企穩回升。

中海主席顔建國則提出了另一種暢想：公司有信心在下半場繼續保持高質量發展。

業績現狀

2020-2022年，中海分别錄得歸母淨利潤439.04億元、401.55億元、232.65億元，同比增幅分别為5.49%、-8.54%、-42.06%。據觀點新媒體查詢，過去20年間該公司共計僅錄得三次淨利下滑，而去年創下了跌幅最大的紀錄。

出現這種情況一方面是結轉成本的太高，去年中海直接經營成本1419.28億元，同比下降23.37%，降幅小于同期收入（25.56%）；這使得公司毛利率從23.54%下降至21.29%。

另一方面，期内中海錄得淨其他收入虧損17.85億元，上年同期該數值為47.12億元。其中影響最大的是外币匯兌從上年同期收益24.57億元變成虧損51.79億元，在資本化8.96億元後匯兌虧損仍達到42.83億元。

造成匯兌主要是由于中美之間降息、加息導致匯率波動，中海于年報中表示，公司匯率利率管理主要以自然對沖為主，暫未考慮與任何衍生金融工具投機交易，但将審慎考慮是否于适當時候進行貨币和利率掉期安排。

其次是計提減值進一步加劇了淨其他收入虧損，去年中海分别對物業存貨減值準備15.2億元，對應收合營公司款減值準備13.27億元，而上年同期該公司並未做相關計提處理。

顔建國也對去年的業績作出總結，認為過去一年行業持續下行，中海的營收和利潤出現了一定程度的下降，下降的原因包括疫情反復，影響了銷售和工程進度，結轉收入相應減少，毛利率有所下降，在财務上也做了一定的減值撥備。

“這些因素使得公司未能達到預期的目標，我們在下一步需要進一步加倍努力。”

其中對于計提撥備，副總裁郭光輝解釋，去年整個行業都在低位徘徊，疊加企業風險頻出、疫情反復等，公司按照會計準則做一些減值測試和安排是合理、恰當的。

他表示，計提撥備也為中海整體資産進一步夯實起到了積極作用，並轉而強調計提部分僅占公司總資産0.3%，規模非常小，風險可控。

至于毛利率，郭光輝則希冀外界注意到盡管去年中海的毛利率、核心淨利潤率在行業里依然是領先水平。若剔除稅後投資物業公允價值變動收益和匯兌淨損益等影響後，該公司歸母核心淨利潤将變更為244.2億元，同比仍下降28.01%；折合歸母核心淨利潤率13.5%。

郭光輝同時重申了中海更看重核心淨利潤率這一觀點。

中期去年8月召開的中期業績會上，他就曾表示，公司一直更看重淨利潤率，淨利潤率更能反映一家企業的綜合管理能力，比如投資精準、成本管控、精益建造等，此外較低的融資成本、管理費用、行銷費用都會增厚利潤。

去年中海分銷費用、行政費用分别同比增加3.73%、下降18.43%，導致分銷及行政費用比率從2.88%提高至3.62%；融資方面，全年加權平均融資成本3.57%，同比微升0.02個點。年報表述稱，公司費效比行業領先，融資成本處于行業最低區間。

充裕的财務空間亦令中海得以相對從容應對市場波動風險，並捕捉市場調整的機會。這集中體現在資源獲取上，去年中海繫列公司新增土儲50宗，購地金額約達1208.7億元，新增貨值人民币2403.4億元，連續數年新增貨值位居行業前列。

其中，中海繫列公司（不含中海宏洋）去年新增土儲40宗，對應購地額1107.2億元，新增貨值占2139.4億元；按區域分，一線及強二線城市新增34宗，購地額占比85%，同比增加11個百分點，對應貨值1862億元，占比87%。

另于非公開市場，去年中海新增收購廣州亞運城、上海楊浦項目等，並購投入資金逾100億元；該公司還披露對城市更新項目持續投入了大約100億元，所涉及的上海建國東路項目、北京中信城項目将于2023年入市銷售。

與之相對應，融資杠杆也在明顯加大，過去三年中海總借貸金額分别為2129.8億元、2419.2億元、2703.9億元，淨借貸比率從32.6%提高至45.2%。截至去年底，該公司一年内到期的借貸僅393.6億元，在手現金則達到1103.1億元。

競争地位

“行業轉折期，我們夯實了基礎，積蓄了力量，強化了競争優勢，有信心實現經營業績的穩中求進。”在業績會上，顔建國如是表示。

按照其說法，中海具備“穩”的基礎主要包括城市布局、貨量結構、财務資金、融資成本、成本費用等優勢，“進”的資源則主要指過去兩年投資購地金額的領先——過去多年該公司一直表示将90%以上資源投向住宅開發。

顔建國還提及，過去一年多，土地市場競争減少，公司新增項目的回報率顯著提升。

對此，行政總裁張智超也表示，去年中海繫列公司（不含中海宏洋）獲得的40宗地，年内便開盤21宗，到目前為止已開盤31宗，周轉效率、回報實現都是近年來最好水平。

體現在銷售業績上，去年該公司合約銷售2948億元，同比下降20.2%，降幅小于百強房企同期，僅北京就貢獻銷售493億元；銷售均價2.13萬元/平方米，同比增加8.7%；銷售回款率保持在93.1%，境内銷售回款率95.1%。

因此從已售未結資源看，去年底中海繫列公司已售未結金額從2662億元降至2453億元，剔除中海宏洋後，卻從1694億元增至1727億元，該部分的毛利率水平有望較過往有所修復。

數據顯示，截至去年底，中海繫列公司土地儲備6842萬平方米，對應總貨值約1.15萬億元。剔除中海宏洋，該公司共計土儲4389萬平方米，權益面積3758萬平方米；其中一線及強二線城市土儲占2847萬平方米，貨值占比則達76%。

中海管理層披露，2023年公司可售貨值約7900億元（不含今年新購地增加的貨量），其中城市更新屬性的上海建國東路項目、北京中信城項目貨值逾460億元。在貨值基礎上，該公司制定合約銷售目標為增長20%，同時新增土地權益投資額預計雙位數增長。

張智超表示，在現金回款比較佳的狀态下，今年本集團在投資的策略和目標上面會相對偏積極一些，在指引上面也給出了一個雙位數增長的目標，過程中我們會結合銷售、現金收入，以及财務的情況進行适時調整和安排。

“總體來說對今年的銷售任務完成是非常有信心的，我們内部肯定有更高的目標。”

盡管如此，張智超被問及投資的策略時仍表達了謹慎态度。他表示，在現在的市場環境下，公司特别看重項目的确定性和回報率，不會為了簡單增加土地的規模盲目擴張。收並購方面，同步看重項目涉及的法律關繫、周轉效率等。

這種表态與半年前同樣沒有太大變化，當時管理層提及會繼續捕捉並購機會，保持積極姿态，全面撒網，但符合“三個主流”（即主流城市、主流地段、主流産品）原則的項目相對較少。事實上，去年下半年該公司落地的收並購較少。

此外，中海制定的新一年目標還包括了商業物業新增20個新項目入市，支持商業收入增長30%；以及公司淨利潤穩重有升。

其中，定位為“明天”業務的商業物業收入52.6億元，同比僅增長1.8%，剔除減租影響後增長6.9%。按規模計，寫字樓業務易運營自持項目56個，年内新簽約84萬平方米，總規模達354萬平方米；購物中心已運營自持規模213萬平方米。

副總裁王林林也透露了對接REITs的計劃，表示中海積累了超千億規模的商業資産，REITs 将會推動公司的價值釋放。

以下為中海2022年業績發布會問答實錄（節選）：

現場提問：中海怎麼看整體市場的發展潛能與動能？很多熱點城市土地市場升溫比較快，拿地策略有什麼樣的目標或者規劃？

顔建國：2023年我們确立了積極進取的目標，當前市場仍處于房地産上下半場轉折期，還是存在一些不确定性，但我們對總體市場是有信心的。

從更長時間來看，我們認為市場結構、行業結構、業态布局都在發生很大變化。

第一、市場規模适度下降後會穩下來，主流觀點會是穩定在10萬億左右，規模足夠大，房地産仍然是一個大行業、好行業。

第二、從發展模式來看，已經從賣方市場轉到了買方市場，增長模式從規模向效益轉變。中海一貫是效益優先，不會将規模放在首要地位。房企管理模式方面，現在是強調精細化管理，標準化、信息化、數字化，這些方面已經是中海管理的基本要求與技能。當前市場形勢下，我們更加關注客戶需求，關注産品創新，關注企業運營效率。

第三、我們此講前“三個分化”，相信這個趨勢将進一步強化。城市會進一步分化，一二線城市抵禦周期波動的能量更強，三四線城市波動調整更大。企業會繼續分化，行業集中度還将提高，中海要持續提升市場占有率。

從長期來看，中海的發展有三個要點。

第一、結合公司十四五戰略規劃目標來看，我們将保持戰略定力，維持既定目標繼續前進。近幾年，房地産市場進入轉折期，疊加疫情的影響，不确定性較大。但這些擾動因素，都不會影響我們的長期戰略目標，我們希望成為世界一流不動産開發運營商。

第二、堅持今天、明天、後天的業務結構方向也不會變。堅守主航道，住宅開發仍将是公司的核心業務，配置90%以上的資源。我們相信，無論從利潤貢獻、周轉速度來看，住宅開發仍然是好生意。近三年，我們的商業項目大規模入市，未來幾年商業收入增長非常快，今年商業收入制定了30%的增長目標，相應資源配置也會跟上。

第三，在确保财務穩健的前提下，我們将适度擴張規模，提升市場份額。

張智超：有關土地儲備的情，第一，去年市場持續下行，中海逆周期拿地，擴張型投資，拿地金額、新增貨值處于行業領先水平。因為有充足的資源，我們今年制定了銷售增長20%的目標，並對實現這個目標充滿信心。同時，在現金回款比較好的情況下，我們今年的投資仍将相對進取，拿地金額規劃了雙位數的增長。過程中，我們會結合銷售、現金收入及公司财務狀況來實時調整和安排

第二、聚焦戰略一致性，近幾年我們的投資布局、土地規模與結構上總體是非常優秀，具備很強的比較優勢。2022年投資拿地中，一二線城市的貨值占87%；今年的可售貨量中，73%在一線和強二線城市。未來投資還将進一步聚焦一線二線重點城市，同時，也會在長三角、珠三角城的一些重點城市尋找機會，以确保投資的廣度。

第三、我們将堅守投資回報要求，堅守投資刻度，确保合理的回報，确保行業領先的盈利能力。每一個項目，我們将結合成本利潤率與IRR來綜合判斷決策。

第四、我們要發揮财務穩健、資金充裕的優勢，在收並購、城市更新等方面，多渠道獲取土地儲備。

現場提問：20%增長目標是一個保底概念嗎？内部目標是否更高？這20%增長是否已經包含了可能的收並購？

張智超：公司全年貨量7900億，這個貨量沒有包含今年新增投資所産生的貨量供應。

公司的可售貨量行業領先，這是今年銷售增長20%的底氣所在，是近兩年堅持聚焦投資的結果，内部肯定有更高的目標。

此外，我們的貨量結構優異，沒有出現大幅價格折讓的情況，更多的是平衡好量、價和利潤之間的關繫，做好整體經營的安排。我們對完成今年的銷售目標充滿信心。

現場提問：公司在REITs以及相關資産證券化方面有沒有安排？

王林林：我們理解REITs是促進房地産轉型發展的重要抓手之一，也是商業資産打通資本循環的關鍵一環。

從長期視角看，我們把REITs作為契機，從構建房地産新發展模式的角度去思考商業模式優化。對中海而言，我們不會将退出當作一錘子買賣來思考，希望通過REITs建立一個持續高效投融資循環，提升資源使用效率，為商業資産運營構建更高效的發展邏輯，推動集團的高質量發展。

REITs除了對底層資産有區域和業态的要求之外，資産本身也有準入條件，回報率是隐性標尺，我們将這個標尺嵌套在公司商業資産運營體繫中，确保相關商業資産良性循環。

中海積累了超千億規模的商業資産，目前在手的購物中心以環宇城、環宇荟、環宇坊的三條産品線，持續在一二線城市深耕做優做強。寫字樓的資産與數量在行業保持領先，REITs将會推動公司優質商業資産的價值釋放，為股東貢獻更多回報。

現場提問：公司是否會考慮更多的收並購？

張智超：今年以來，市場企穩和復蘇，重點的一二線城市復蘇情況更好一些，土地市場又開始熱起來了。公開招拍挂市場，受春節因素的影響，今年一季度供地相對偏少，我們也積極參與。一季度，公司在南京、杭州各中標一個項目，地價款合計40多億。

我們不會為了增加土地規模盲目擴張，包括收並購，核心還是看項目質量、資産質量。此外，公司在北京、上海等城市的大型城市更新項目，也有很大的投入。