觀點直擊 | 綠城管理控股:急速奔跑里的轉變與挑戰(實錄)

观点网

2023-03-20 20:01

  • 由于代建業務與傳統房地産開發業務相比具有逆周期性。因而與大多數房企大額預虧相比,綠城管理這份成績單顯示出輕資産業務在下行周期中的潛力。

    觀點網 3月20日早盤,綠城管理早盤最高漲近9%,似乎市場對該公司所披露的2022年業績較為認可。

    過去這一年,綠城管理控股經營收入達到26.56億元,同比增長18.4%,其中,商業代建收入、政府代建收入和其他服務收入分别貢獻16.69億元、7.81億元和2.06億元,同比分别增長13%、36.6%和6.1%。

    可以發現,綠城管理控股目前仍以商業代建為主要收入來源,但政府代建業務在持續擴大。

    過去一年,房地産行業的變化在綠城管理控股的業務結構中有較為明顯體現,新拓項目中政府類業務、國有企業委托方及金融機構占比有較為明顯的提升。

    期内,綠城管理控股錄得毛利13.886億元,同比增長33.4%;期内綜合毛利率達到52.3%,較上年同期的46.4%提升5.9個百分點;歸屬于公司股東的淨利潤達到7.45億元,同比增長31.7%。

    由于代建業務與傳統房地産開發業務相比具有逆周期性,因而與大多數房企大額預虧相比,綠城管理這份成績單顯示出輕資産業務在下行周期中的潛力。

    于3月20日召開的業績會中,CEO李軍判斷,未來投資會呈現去中心化的趨勢,理想的狀态,會形成開發與服務平台化,也就是綠城管理在努力打造的平台,這是公司的未來。

    另一方面,綠城管理實施較為激進的派息政策,每股派息0.3元,以及考慮上市三周年的特别派息每股0.08元,兩項加起來實現了百分之百的派息比例。

    管理層也給出未來的業績指引,表示将努力保持歸母淨利潤30%增長,毛利水平保持在40%以上,淨利潤率保持在20%以上,派息比例會穩定在80%左右。

    業務結構改變

    綠城管理在代建行業中具備相當規模優勢。在全國化的布局下,綠城管理主要布局在主要經濟區域(環渤海經濟圈、京津冀城市群、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、成渝城市群),合約項目預估總可售貨值達4821億元,規模占整體可售貨值的74.1%。

    其中,長三角經濟圈項目可售貨值2250億元,占34.7%;環渤海經濟圈、京津冀城市群項目1388億元,占21.3%;珠三角經濟圈項目1044億元,占16.0%;成渝城市群139億元,占2.1%。

    截至2022年12月31日,綠城管理代建項目已布局中國28個省、直轄市及自治區的120座主要城市,合約項目總建築面積1.014億平方米,較去年同期增長19.8%;在建面積4720萬平方米,較去年同期增長7.1%。

    從數據上看,綠城管理業務結構趨勢已發生改變,體現在政府類代建和金融業務代建比例逐漸提升。

    按合約項目總建築面積測算,政府類業務為3300萬平方米,占比32.6%;私營企業委托項目為3470萬平方米,占比34.1%;國有企業委托項目為2870萬平方米,占比28.3%;金融機構委托項目為500萬平方米,占比5.0%。

    從當期在建面積結構上觀察可能更直觀些。在2022年的在建面積中,政府類代建面積為2460萬平米,占比已經超過52%;國有企業代建面積為920萬平米,占比為19.6%;金融機構類代建面積為140萬平米,占比為2.9%。

    相比之下,綠城管理當期私營企業代建類面積為1200萬平米,占比萎縮至25.4%,歷史上這類業務占比曾超過90%。

    金融機構類代建比例並不高,但從新拓項目上看,這部分業務卻有較大發展空間。 “雖然它的占比很小,但是未來它的上升空間會非常大。” 李軍指出,金融機構類在新拓面積和新拓代建費方面都已獲得長足進步,陸續會在今年轉入到開發階段。

    觀點新媒體獲悉,2022年,綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達2820萬平方米,較去年同期增長約23.9%,其中政府類業務、國有企業委托方及金融機構占比達76.5%。新拓代建項目代建費預估86.1億元,較去年同期增長約21.1%,其中政府、國有企業委托方及金融機構占比達70.3%。

    數據來源:綠城管理控股

    李軍所提及的金融機構類代建面積,從2021年80萬平米提升至2022年290萬平米,占比從3.4%提升至10.3%,代建費預估也随之提升至10億元;國有企業、城投類公司的占比也快速提升,占新拓業務總量已達到66.2%,李軍稱這是去年調結構以及市場主動和被動選擇的結果。

    他表示,綠城管理控股已經具備對城投類業務批量導入的能力,包括在前期的招投標、征信,以及在一些技術方案上。“我們是這個行業里的絕對領先,是排他性的存在。”

    另外,綠城管理控股創新政府代建業務則占新拓業務總量的27.1%。從收入結構上看,在26.56億元的收入中,政府代建的收入約為7.81億元,占比為29.4%,同比增長36.6%。

    李軍透露,未來這部分業務可能會有微幅增長,但會有所控制。“因為政府類代建業務是個穩定器,它适合穿越市場的牛熊周期,但是不能占太大比例,如果占太大比例會對毛利率産生影響。”

    行業轉變機會

    這确實體現出了地産行業的趨勢變化。

    綠城管理控股預測,中國房地産市場中期開發規模将保持在10億平方米左右,並形成以下三類業務結構:由政府主導的保障房、租賃類物業新增供應占比将超過30%,該部分主要解決低收入群體、年輕人的住房需求;市場下行周期,地方城投公司階段性拿地增多。

    另外,随着房地産政策的調整和行業流動性改善,“保交樓”下的纾困類業務快速增長。未來,金融機構的主動房地産投資占比将進一步提升,預計達20%左右。金融機構主導的纾困及開發類項目,也需要專業的代建服務。剩余50%市場規模将由傳統開發模式下的國企央企主導,並形成頭部集聚效應。

    該公司判斷,随着政府及金融機構主導的房地産開發項目增多,相應的代建服務需求将穩步增長,中國代建行業滲透率将達30%以上。綠城管理控股希望,公司在代建行業能保持20%的市場占比--也就是10億平米,30%的滲透率,20%的市場占比,相當于每年需要新開工的面積是6000萬平米。“這也就是綠城管理控股未來理想目標的開發體量。”

    2022年,在行業面臨挑戰下,私營企業業務收縮、城投托底拿地以及金融機構進行業務纾困是現狀。

    而城投拿地也為代建公司提供了機會。券商數據顯示,2022年國央企及城投公司拿地比例從上年60.8%上升到80.9%,而城投類公司拿地開工率較低,2022年拿地開工率低至8%。“城投公司兜底拿地,地價也不便宜,所以很難在後期采取股權合作的方式進行開發,大概率會推到代建市場,采購專業的開發服務。換句話說,城投公司的兜底拿地已經提前給代建企業做好了土儲準備。”

    在李軍看來,城投類項目的好處在于穩定性非常強,項目剛開始的時候,招投標周期會很漫長,但中標後履約過程很穩定,因為城投公司作為國央企,依法合規是它的底線,所以在這個過程中會有很好的工作環境。甚至在最不利情況下,城投項目開盤銷售後,市場下行的時候,也能夠雙方共同努力,最後把項目順利交付。

    客觀存在的事實是,城投公司也面臨比較困難的環境。李軍判斷,城投公司缺錢的狀态會得到改善。原因是,當下房地産金融政策是歷史上最寬松的,作為地方政府的投資平台,在這一波流動性注入過程當中是真正的獲利者。

    而綠城管理控股在城投項目獲取的過程中,也會進行充分的市調和背調,重視城投項目所處區域的市場去化情況,所以目前綠城管理的城投項目入口端大面積分布在長三角和珠三角這些地方财政實力比較強的區域。

    纾困項目探索

    另一方面,是保交樓帶來資方代建增量市場。盡管金融機構具備資金實力與專業的信貸和風險處置能力,但往往缺乏房地産開發與運營的經驗。

    在業績會中,李軍也坦承,綠城管理控股在纾困類代建項目中仍需要努力提升。觀點新媒體獲悉,綠城管理控股在纾困類業務方面已有江陰恒大項目、廣州奧園項目、重慶佳兆業項目、杭州泰禾項目等成功案例,項目已經開工甚至進入開盤銷售階段,積累了很多的經驗。

    數據來源:綠城管理控股

    但在李軍看來,這些都還是點上的突破,綠城管理控股希望能夠形成面上的突破,形成繫統性的業務導流。

    有數據顯示,遇困房企“保交樓”項目和金融機構涉房不良資産顯性規模就超3萬億。“這部分會迎來風口型的業務機會,業務難度和收益都會很高。”

    因為綠城管理控股是一個輕資産屬性公司,為了隔離一些投資類風險,絕對不加财務杠杆,也就是不出資。所以,李軍稱,這導致承接纾困類業務有一個被動點,在于需要纾困的企業最缺的就是資金,所以在這個過程中就會産生不匹配。

    所以,綠城管理也在進行商業模式的創新,比如尋找外部的金融機構或者金融資源,通過自身品牌做增信背書搭設金融架構,給遇困企業和纾困項目提供流動性支持,重新激活銷售。

    這個過程中,綠城管理控股的角色是作為增信背書,這種增信並不是傳統意義上的抵押擔保,而是通過市場能力輸出、口碑輸出、品牌輸出以及央企信用的背書,給金融機構、地方政府、供應鍊等信心。

    架構搭設完成後,金融機構會主動或者持續性做一些融資安排,地方政府也會釋放它的監管賬戶,參建單位會復工復産,會對整個房地産原來遇困的項目和企業産生非常積極的推動作用。

    “這是綠城管理控股的方向。”李軍說,相當于在十多年前做政府代建的時候是項目管理能力,開始做商業代建的時候,開始輸出品牌溢價,收取品牌背後的超額收益,現在則是到了信用輸出的階段。

    以下是綠城管理控股2022年度業績發布會部分實錄:

    現場提問:随着行業變化,綠城對房地産輕重不同類型的業務是怎麼定位的?綠城中國對綠城管理未來的戰略與管控方向是什麼?

    郭佳峰:綠城很早就啟動輕重不同業務的戰略研究,每年都結合市場進行一些回顧和刷新。未來綠城中國重資産發展的業務,投資端里面聚焦資源集中到核心城市,進一步提升項目里面的權益比例,綠城中國2025的戰略目標是達到Top10里面的品質標杆企業。

    管理集團輕資産代建業務現在面臨比較好的機遇,所以要順勢擴張,進一步擴大業務領域,完善全國化的布局,致力于打造中國第一房地産開發服務平台。這是我們的定位和戰略。

    2020年綠城中國将代建業務分拆上市,就是要綠城管理能夠獨立出去,發揮專業優勢。從當下的經營情況看,這樣的決定是正确的,未來會繼續保持9979的獨立性,並在大綠城體繫給予更多的資源支持,同時發揮輕重協同的作用,利用重資産區域公司的屬地化資源,助力代建業務的獲取,擴大業務的流量。

    我們判斷,未來中國的房地産開發會由輕重不同的模式組成,綠城有信心在兩個賽道保持領先地位,綠城中國要做住宅品質標杆,綠城管理要做開發服務的標杆。

    現場提問:看到綠城管理的運營效能在逐年提升,請問公司是否有一個理想目標值,並且有什麼措施保證能夠實現該目標?

    王俊峰:随着行業空間和公司業績的增長,确實對我們的管理效能還是提出了很大的要求,這些年公司也是采取了一繫列的措施,努力來提升管理效能。

    第一,公司持續對組織架構進行優化,我們原先已經設立了區域公司,目前也在進行城市公司和項目群的試點,我們強化區域公司跟城市公司的目的,就是為了在屬地進行深耕,深耕的好處便于統籌當地的資源,也便于縮小管理半徑,更貼近市場和客戶,當然也會帶來在屬地方面更強的競争力。同時我們也對團隊人員進行更新和加強,提升團隊的作戰能力。

    第二,基于結果導向,持續優化績效考核的體繫;第三,推進制度化、標準化的建設;第四,在數字化建設方面也是持續在發力。

    總的來講,這兩年綠城管理在經營能效方面還是做了很大的提升,也希望在今後的一段時間中,通過我們自身的機構改進、能力建設,能夠使自身的操盤能力、經營兌現度進一步提升,以保證綠城管理長期穩定的發展。

    現場提問:從銷售公告發現綠城管理的銷售産品均價在1.4萬元/平方米左右,綠城中國的銷售均價在2.6萬元/平方米左右,相差近1倍,請問未來還會保持這樣的市場區分嗎?另外這些業務都使用綠城品牌,會有市場沖突嗎?

    郭佳峰:綠城房地産的平均單價2.6萬,總體我也看了一下,上市企業里面平均銷售價2.6萬一平米可能是最高的平均價,這首先是跟綠城中國的戰略有關繫,從一開始的時候,綠城中國就是品質標杆,致力于改善項目的開發,所以它自身價格就會高一點。

    近幾年來随着綠城中國的戰略進一步的聚焦,更加投資關注于現金流和安全性,所以我們主要在一二線城市比較多,在核心城市、核心闆塊中我們的銷售均價就會達到2.6萬元,是相對比較高的,可能是房地産上市企業里面平均房價最高的一家公司。

    管理集團為什麼是平均單價1.4萬元呢?大家都能理解,一線城市里面拿地的投資門檻高、競争激烈,進入的開發企業都是頭部的企業為主,它們自己都有開發團隊,所以我們代建的機會反而少了一些,要取得這樣項目的幾率也會降低。現在我們管理的代建項目多數都在二三線城市,這樣價格的差别就自然而然地形成了。

    關于品牌是否會沖突的問題,代建一方面是利用綠城品牌,但同時它也是更大範圍和更多的客戶群來建設綠城品牌。所以在共建品牌這個界面上,應該也是統一的。兩家公司都要愛護和維護綠城品牌。

    當然,輕重業務的屬性不同,品牌管控要求還是有所不同,綠城管理在分拆上市的時候就已經推出了綠城M的子品牌,随着代建業務的發展,現在已經有了獨立和規範的代建品牌管理體繫,未來會進一步完善下屬合聯營公司的品牌使用,從這個角度來說,它是沒有沖突的,它是統一的,它同樣是兩個品牌建設的過程。

    現場提問:公司未來的訂單增長目標是多少?公司未來的發展預期是什麼?以及如何确保行業的龍頭地位?

    李軍:第一,我們對整個行業的預判,預判中國的房地産開發體量,中期規模大約維持在10億平米左右。其中政府主導的保障性租賃用房的建設可能會超過30%,這是中國房地産公用事業屬性的體現,這也是背後共同富裕這個方向的推動。

    有金融機構,包括一些AMC、股權類投資基金主動的涉房投資,包括一些險資主動的涉房配置,未來還會快速增長,會接近20%左右的市場份額。就像我剛才向各位表述的一樣,投資會去中心化,政府端主導的保障房、租賃房建設以及金融機構主導的涉房類投資,它實際上是需要一些專業的開發服務的,這些其實都是代建的入口端。也就是說我們有個預判,代建的滲透率會達到30%以上,這是一個很重要的數據預判。

    第二,作為9979來講,要保持龍頭的地位,希望在代建這個行業里頭還能保持20%的市場占比--也就是10億平米,30%的滲透率,20%的市場占比,相當于每年需要新開工的面積是6000萬平米。也就是9979未來的理想目標是能夠做到這樣的開發體量。

    要保持這個龍頭地位,可能要重新評估未來我們的業務增長。我用歷史數據反算回去,我們未來要做到這樣的開發規模,代建項目個數要超過1200個,在手的訂單面積要超過2億平米,團隊人數要超過12000人,也就是說差不多在這個領域里頭,我們都需要3到5倍的提升空間。

    如何做到這樣的提升?首先肯定是組織結構,然後包括團隊、激勵,包括剛才俊峰總表達的一些背後的體繫性的建設,實現運營的提效。這里我再補充一點,就是人和人背後的組織文化,這一點我們要特别關注。

    9979是一家靠人驅動的公司,所以我們對核心團隊的關注度非常高,這麼多年來我們形成了對代建關鍵崗位的素質和能力模型,正好這一波市場下行期的時候給我們帶來了很大的好處是行業人才溢出了,我們通過内舉外引的方式吸收了不少優秀人才。這里也曝個料,最近代建行業的第二股中原建業的CEO馬曉騰先生加盟了9979,我們可能還會再引進更多的代建行業的人才,能夠形成這個公司真正的支撐。

    當然,人才引進以後,讓他們發揮戰鬥力,讓他們發揮協同作用的更多是組織文化,綠城管理這麼多年在組織文化這個界面上還是在持續推動的。

    我們同時還鼓勵這個公司進行創新,包括金融類的創新,還有在二級單位的充分授權、區域公司的建設,我們想要幹成一個事情,通過組織文化的引導,讓這個組織快速地分裂,就像一個人一樣,通過細胞分裂,長大成人,所以我們會打造更多的區域公司、城市公司、二級單位,讓它們形成更強的戰鬥力,這是組織文化背後的推動。

    第三,作為代建領域的領跑者還是不容易的,因為我們一直在無人區奔跑,沒有特别的標杆和學習的榜樣,我們很多時候在極速奔跑的過程中也有可能有一些疏漏的環節。但是更重要的是我們希望跟團隊、文化和激勵在一起,研究我們的戰略和方向,也能夠分享國家和行業的利好。

    這個過程當中,我們認為方向很重要,我們認為政策環境更加重要。所以借此機會也表達一個祝願,希望中國的經濟能夠快速觸底回升,希望中國的房地産行業能夠穩健發展。

    撰文:陳玲    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    房地産

    代建

    業績

    綠城