文旅行業與消費市場的加速回暖,或幫助華僑城從預虧泥潭中走出,再尋新機遇與增長曲線。
觀點網 距1月16日聯合順控城投摘地僅僅半個月,華僑城佛山順德歡樂海岸PLUS二期項目奠基動工,進展迅速。
2022年度,多家上市房企不僅在歸母淨利潤上錄得負增長,甚至出現百億虧損情況,房地産已然揮手告别“暴利”時代。
在此背景下,華僑城同樣在該财年預計虧損80億-110億元之間。
但轉機似乎已經悄然來臨。
例如春節期間,華僑城旗下九地區歡樂谷共計接待遊客近60萬人次,恢復至2019年同期的136%,營業收入恢復至2019年同期的148%。
文旅行業與消費市場的加速回暖,或幫助華僑城從預虧泥潭中走出,再尋新機遇與增長曲線。
順德加速
2023年1月16日,華僑城聯合廣東順控城投置業有限公司以總價20.5億拿下佛山市順德區大良鎮歡樂海岸旁商住地,該地塊毗鄰華僑城投入運營的歡樂海岸PLUS一期文旅項目,拟打造為歡樂海岸PLUS二期項目。
據觀點新媒體了解,本次華僑城聯合體摘牌地塊總占地面積24.06萬平方米,将分為A區、B1區、B2區、B3區、C區和D區總計六個區域分别開發。
其中,A區為娛樂康體用地兼容商業用地、文化設施用地及公園綠地,占地7.60萬平方米;B1-B3區為公園與綠地,占地面積7.79萬平方米,其中B1現狀為水域,須保持水域現狀開發使用,可用于水上運動項目,水上舞台,遊樂設備等用途;C區則是城鎮村道路用地。
宗地摘牌的同時,華僑城天鵝堡二期住宅也就是D區,在第一時間完成破土開工。
據悉,歡樂海岸PLUS二期項目将由華僑城、順控城投聯合投資60億元打造,二期項目将以濱水空間作為規劃設計,通過水、陸兩路方式聯動順峰山公園。合作開發的模式也能夠一定程度上緩解現金流狀況,但二期總投資60億相較一期縮減一半。
已于2019年9月投入運營的歡樂海岸PLUS一期項目,由華僑城集團斥資120億打造,彼時該項目被視為佛山文化旅遊産業龍頭項目。
除去該文旅項目外,華僑城在順德的開發項目還包括天鵝湖、天睿花園、雲邸、藍楹灣、碧雲1号等項目。在2022年中期,上述項目錄得7.79億元的銷售額。
順德歡樂海岸一期項目在同期錄得87%全年月均出租率、全年月均可出租面積18.19萬平方米,累計已出租面積15.88萬平方米。農歷春節期間,此項目共接待遊客超90萬人次,客流量同比增長143%。
随着疫情政策全面放開,久旱盼甘霖的文旅業加速回暖,華僑城此番積極推動佛山順德歡樂海岸PLUS二期項目建設,同樣是基于及時搶抓“疫”後市場反彈時機的考量。
加減法
為了籌資擴儲及調整資産負債表結構以平衡現金流、減輕業績壓力,華僑城近些年頻繁出售子公司股權及債權。
早在2018年,華僑城轉讓18家子公司股權和1個資産包,轉讓企業的主體多為房地産項目,或與華僑城主業關聯不強。
2019年年報顯示,華僑城完成出售了5家旗下房地産項目公司,合計實現投資收益26.76億元;到了2020年,華僑城轉讓了11個項目,合計交易對價68.90億元。
2021年,華僑城還處置了部分商管公司及負債較高的企業,通過資本減持的方式優化企業内部資源布局,調整存量結構。
不同于純粹主業地産開發的房企,華僑城采用旅遊+地産的雙輪驅動模式,重資産持有項目存在開發周期及銷售周期較長的問題。在房地産開發黃金時期,華僑城較“三高”房企的發展速度相對較慢,但也保持了10年10倍增長。
近三個财年,華僑城旅遊綜合業務營收放緩,占總收入的比重也在不斷降低。2021财年,文旅業務占總收入42.23%,同比繼續下滑10.53%。
同樣是2021年,華僑城營業收入首次超過千億,但淨利潤僅為37.99億元,下降幅度高達70.05%;看似不錯的營收增速背後是不斷攀升的負債率,2015年,華僑城資産負債率僅為63.41%,截至2022年9月末,該項數據已然攀升至74.45%。
多重因素影響下,華僑城繼續加大處置步伐。
2022年9月末,華僑城拟公開挂牌轉讓間接持有的上海首馳企業管理有限公司51%股權,出售公司的所持物業包括位于上海133套公寓及相應土地使用權,建築面積約2.49萬平方米,為上海寶格麗公寓所在地,該公寓也是中國寶格麗公寓的首店。
同年5月,華僑城還挂牌出讓西安華盛佳成置業有限公司100%股權,轉讓底價約2.2億元。華僑城方面認為潛在出售事項可盤活集團的存量資産,加速資金周轉,並為集團提供資金。
有市場人士認為,華僑城頻繁轉讓項目股權是為了置換部分資産,從而騰出資金買進其他優質項目。
在業績承壓、房企減緩投資拿地的潮流下,華僑城此前積極擴張的動作也開始收斂。2022年上半年,華僑城新增土地4宗,其中2宗為文旅綜合用地,均來自招拍挂市場;權益比例在51%-60%另外1宗為中小學用地和公共交通場站用地,均來自有償劃撥。
而在大本營深圳,2022年四批供地中僅以觸頂價2.35億元競得龍崗安居型商品房項目。
未來不短時期内,華僑城還将繼續實施轉讓項目股權或債權的“常規動作”,調整存量結構,畢竟該“動作”使其除房産銷售之外,實現高周轉、促回款的途徑。
另一方面,持續對優質項目的投入,在優化布局結構中“加法”,保證未來增長空間。
撰文:黃指南
審校:徐耀輝