持續計提減值與虧損 華遠地産4.6億整售北京石景山寫字樓

觀點網 沉默已久的華遠地産近日傳來新動作。

2月2日，華遠地産微信公衆号透露，華遠地産與外文出版社近日就華遠中心（北京）寫字樓整售舉行簽約儀式，成交金額4.61億元。

此次交易中，寫字樓所處的華遠中心（北京）位于北京市石景山區，是由購物中心和寫字樓組成的城市綜合體項目，該地塊由華遠地産于2015年11月競得，拿地後開工時間幾經推遲。

華遠其後又與大悅城達成合作，在該項目中打造北京第三座、京西首座大悅城--華遠石景山大悅城項目。

2022年半年度報告顯示，該綜合體項目已經竣工。項目總投資額74.972億元，報告期實際投資額37，191萬元。

值得注意的是，1月30日，華遠地産發布2022年業績預虧公告，預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的淨利潤約為-35億元到-39億元。預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

虧損的業績和寫字樓整售，将華遠地産的境況露出了冰山一角。

合作大悅城

華遠石景山綜合體項目位于阜石路高架北側，緊鄰蘋果園交通樞紐，總建築面積約22萬平方米、總規劃用地面積約3.5萬平方米，包含約5.9萬平方米寫字樓和銷售商業，以及約10.3萬平方米商業；其中，商業部分用于打造華遠石景山大悅城。

2015年11月23日，“北京市石景山區蘋果園交通樞紐M、N地塊B4綜合性商業金融服務業用地”引發房企熱搶，龍湖、碧桂園、首創、金地等均有參與。

在近百輪報價後，地塊由華遠地産全資子公司華遠置業和上同致遠組成的聯合體競得，成交價35.4億元，溢價率高達121.25%，這也是當年華遠在京拿下的首宗地塊。

據當時資料，該地塊樓面單價達2.87萬元/平方米，接近區域在售項目成交均價，也打破了此前商業金融用地成交價格明顯低于在售項目的格局。

然而在拿地後，項目開工幾度延遲。

經查歷史公告，在拿地當年的年度報告中，于報告期末，該項目正在進行報建手續和規劃設計工作，計劃于2016年底開工建設。2016年度報告中，華遠地産又稱：“報告期末正在進行報建手續和規劃設計工作。計劃于2017年下半年開工建設。”

直至2017年6月，華遠地産與大悅城達成戰略合作，雙方将在商業地産開發、管理運營等方面進行合作。首個合作項目在華遠北京蘋果園項目上落地，華遠方面開發為主，大悅城則負責商業的運營，並定名為京西大悅城。

合作夥伴的介入，讓項目之後的進展更加順利。在将該地塊打造為石景山商業綜合體項目，以及實現華遠地産的商業戰略升級等方面，均取得重大實質性突破。

于該年度報告中，華遠地産稱“計劃于2018上半年開工建設”。至此，項目終于在拿地三年後正式動工，在2018年度報告中，項目進度更新為在建，2022年6月，項目竣工驗收。

此次整售的寫字樓為華遠中心（北京）7#樓，年内華遠地産與大悅城控股攜手打造的華遠京西大悅城也将迎來開業。

盡管項目已在去年中竣工，但在2022年末，華遠地産卻曾發布公告對控股子公司增資。

彼時公告稱，北京新潤致遠房地産開發有限公司目前注冊資本為5000萬元，其中華遠地産全資子公司華遠置業和華遠置業的全資子公司上同致遠共計出資4000萬元，持有新潤致遠80%股份；享晟置業有限公司出資1000萬元，持有新潤致遠20%股份。

而新潤致遠正是主要負責華遠·石景山項目開發建設的項目公司。 

華遠地産表示，由于該項目開發規模大，開發周期長，項目公司原有注冊資金遠不能滿足項目開發運營過程中的實際需求，項目開發資金來源主要由外部融資及股東借款解決，資金使用成本高。

“現新潤致遠各方股東拟按照各自持股比例以現金方式對新潤致遠增加注冊資本共計21億元，其中華遠置業增資10.5億元，上同致遠增資6.3億元，合計增資16.8億元；享晟置業增資4.2億元。本次增資完成後，新潤致遠注冊資本變更為21.5億元，各方股東持股比例不變。”

另一面

除了單個項目的開發進程屢經波折外，華遠地産的業績表現也不盡如人意。
1月30日，華遠地産披露2022年度業績預虧公告，預計2022年度實現歸屬母公司所有者的淨利潤約為-35億元到-39億元，預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤約為-34.9億元到-38.9億元。

虧損的業績，将華遠地産的境況露出了冰山一角。

在預虧公告中，華遠地産表示，2022年國内新冠疫情影響延續，房地産市場情況持續低迷，房地産市場底層需求受到沖擊、居民購房意願下滑。

“受此影響，在保交房、保證公司現金流穩定安全的前提下，公司根據市場情況動态調整經營及銷售策略進行去化，使得部分項目存貨可變現淨值低于成本，出于謹慎考慮拟計提減值準備。”

另一方面，報告期内房地産市場持續下行，房價及成交規模下降，行業整體毛利率降低，公司調整策略加大去化力度。受結轉項目及産品變化的影響，房地産開發業務結轉毛利率下降，導致毛利率較去年同期降低。

預虧的業績，難逃直面監管函的命運。上交所下發了關于對華遠地産業績預告相關事項的監管工作函，處理事由為就業績預告事項對公司提出監管要求。

事實上，2020年-2021年，華遠地産歸母淨利潤約為4.14億元和-6.69億元。也就是說，華遠地産的盈利表現在2021年就已敲響警鐘。

華遠地産該年錄得歸屬于上市公司股東的淨利潤為-6.69億元，同比減少261.68%；歸屬于上市公司股東扣除非經常性損益的淨利潤-7.48億元，同比減少358.87%。

也就是說，2021年以來，華遠地産将持續兩年虧損，兩年累計虧損約41.69-45.69億元。

由盈轉虧的2021年，華遠地産的營收突破百億，達136.93億元，同比增長77.13%，華遠地産将原因歸結為當期符合結轉收入條件的物業較上年同期增加。

而利潤的下降，不得不提大額的計提減值。華遠地産曾稱，大額計提主要是受新冠疫情、調控政策的影響，開發的部分住宅及商業項目銷售價格不及預期。

截至2021年末，華遠地産在北京、長沙、西安、天津、佛山、銀川的個别項目存在存貨減值的情況，2021年合計計提存貨跌價準備金額15.55億元，對公司淨利潤影響為-15.51億元，對歸屬于上市公司股東淨利潤影響為-12.06億元，對歸屬于上市公司股東的淨資産影響為-12.06億元。

2022年，華遠地産定下138億元的銷售目標，盡管較之前有所下調，但從前三季數據來看，距離目標實現或存在一定差距。

2022年前三季度，華遠地産實現營業收入53.91億元，同比減少1.43%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-4.21億元，同比減少2600.63%。

如今随着新常态的到來，調控放松，市場回暖，活過艱難時刻的華遠地産或許能再迎來生機。