關注函里的中南建設 去庫存導致去年虧損加大背後

觀點網 2月1日，深交所發布了對江蘇中南建設集團股份有限公司的關注函。該事件起因于中南建設前一日發布的2022年度業績預告。

根據業績預告顯示，中南建設預計2022年度實現歸母淨虧損75億元-90億元，對應同比下降121.8%~166.1%；預計實現扣非歸母淨虧損80億元-95億元，對應同比下降98.2%~135.4%。

值得注意的是，在此前公布的三季度報告中，該公司前三季度的歸母淨利潤為-20.44億元，扣非歸母淨利潤為-21.65億元。

短短數月内，中南建設的歸母淨虧損由20.44億元擴大至75億元-90億元，如此大的變化幅度也引來了深交所的關注。

虧損去庫存與關注函

對于造成2022年度歸母淨虧損至少75億元的原因，中南建設給出的解釋是：由于行業非良性循環持續，為了保證經營安全，公司進一步加大現房庫存去化，當期銷售當期确認收入資源帶來更多虧損。同時公司根據市場實際情況預計進一步增加各項應收款項風險準備和存貨跌價準備。

不過，早在2021年的年報中，中南建設就曾寫到：“由于公司第四季度加大了現房庫存的去化，當期銷售當期确認收入的資源帶來了房地産業務的虧損……同時市場調整的繼續深入，以及行業良性循環恢復需要時間，公司大幅增加了對各項應收款項和存貨計提的減值準備 38.6 億元。”

這也導致中南建設于2021年度出現了成立34年以來的首次虧損。

對此，2022年4月的業績會上，公司總經理陳昱含也曾作出反思，直言“高增長階段由于缺乏審慎經營導向，導致一些項目地價偏高，從而形成了大額虧損和減值計提”。

據觀點新媒體查閱，2017年，中南建設實現合約銷售金額963.2億元，同比增長91.76%；翌年，該公司跨入千億門檻，實現了1466.1億元的銷售額。随後幾年，中南建設一路狂飙，于2020年實現了2238.3億元的銷售額。

重規模的經營取向，也使得中南建設開始屢屢大手筆拿地。根資料顯示，僅2020年該公司溢價率高于60%的項目就有五個以上，其中2020年6月摘得的徐州鳳凰山集聚區8号地塊溢價率高達138.9%。

然而，自2021年開始，随着宏觀經濟下行，做大規模後的中南建設流動性吃緊，不得不在市場低迷的情況下，加大去庫存力度，犧牲利潤來換取現金流。

事實上，在全國樓市始終低谷穿行的2022年，靠犧牲利潤來換取現金流的房企並非中南建設一家。

以大悅城控股為例，該公司發布業績預告稱，預計2022年歸母淨虧損為27.8億元-29.8億元；扣非歸母淨虧損28.3億元-30.8億元。

對于業績預虧，大悅城指出，為克服市場持續下行的不利影響，公司優化庫存和推盤策略，加快庫存去化和資産周轉，部分在建在售項目銷售價格未達預期，由此按照相關規則計提資産減值準備。

根據關注函顯示，深交所對于中南建設的預虧公告提出了以下三點要求：

一、要求說明加大現房庫存去化導致虧損加大、各項費用增加的具體情況及主要原因，並結合目前經營計劃、行業發展趨勢等，說明影響公司未來經營業績的主要因素等；

二、要求說明2022年預計存貨跌價準備計提情況，各項開發成本和開發産品可變現淨值的具體确定過程和結果，涉及的關鍵估計及假設，是否符合相關項目所在區域房地産市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況等，並說明與2020年、2021年對應主要參數選取、測算過程等方面的差異及原因，分析2022年存貨跌價準備計提金額預計同比增加的主要原因及合理性；

三、要求說明2022年預計應收款項減值準備計提情況，确定各類應收款賬預期信用損失率的具體依據、方法和合理性，是否與上年度存在重大差異及原因，分析2022年應收款項減值準備計提金額預計同比增加的主要原因，應收款項減值準備計提是否合理充分。

據了解，中南建設需要就上述問題作出書面說明，在2023年2月7日前将有關材料報送深交所上市公司管理一部並對外披露。

活下來

回顧2022年中南建設的工作，正如公司董事長陳錦石所強調的--“中南要穩字當頭活下來。”

在活下去面前，規模和利潤變得不再重要。除了加快去庫存，中南建設2022年全年零拿地，並“揮刀”物業平台，同時接連引入地方國資、AMC平台，一切努力只為保衛現金流。

其中，去年1月20日，中南建設以22.6億元的代價将中南服務全部股權出售給華潤萬象生活。當年4月，該公司又出手了中南絲路城市運營服務65%股權。

2022年5月，中南建設控股股東中南集團成功牽手華融資産及地方國資，後者将在項目並購、資産盤活等方面與前者展開合作，相關合作涉及資金不超過50億元。

随後，2022年8月9日，中南集團宣布與江蘇資産管理有限公司舉行業務簽約儀式，約定共同設立規模20億元的發展基金等内容；同年10月，該公司再度引入中國信達進行房地産項目投資。

雖然中南建設正在全力自救，但其面臨的壓力仍舊不小。

由于AMC纾困似乎也沒有想象中那麼快見效，畢竟雙方合作前期存在着磨合談判期，融資落地似乎還需要一定的時間。

這也導致了2022年11月，中南建設旗下海門中南投資發展(國際)有限公司發布公告稱，未能在寬限期内支付JIAZHO11.504/07/24利息，構成違約事件。

今年1月6日，中南建設董秘也在投資者關繫平台上表示，公司與AMC的合作仍在落實過程中。

不過，随着2022年末，信貸、債券、股權、内保外貸等四支箭出鞘，房地産行業的資金端接連開閘，中南建設在融資端亦頻頻傳來利好消息。

此前，該公司曾參與中國銀行間市場交易商協會組織的房企座談。對于目前的進展，中南建設稱，在推進與中債信用增進公司合作的計劃。

此外，中南建設還啟動了股權融資計劃。今年1月5日，中南建設披露《2023年度非公開發行A股股票預案》，本次發行拟募集資金總額為不超過人民币28億元（含發行費用）。

根據預案，中南建設此次非公開發行股票數量不超11.48億股，拟募集資金總額不超過28億元，主要用于執行“保交樓、穩民生”政策，資金用于臨沂、青島等相關項目以及補充流動資金。

截至2022年9月底，中南建設總負債為2969億元，資産負債率為88.01%。其中，有息負債總額為498億元，比2021年末減少123.5億元；淨負債率87.82%，較2021年底下降4.95個百分點。