樓市調查 | 北京建工地産項目公司增資 慢跑房山首個拿地即開工項目“搶金”

觀點網 2022年第三批集中供地上，北京建工以16.7億元拿下北京市房山區西潞街道佳世苑三期地塊。

此後，該項目踏入快速路，創造了從拿地到開工的最快紀錄。

2022年10月24日，房山區舉行“拿地即開工”試點項目開工儀式，作為首批試點項目，西潞街道佳世苑三期工程也于當日順利開工。

2月1日，北京産權交易所披露該項目公司北京建邦憬誠房地産開發有限公司的增資信息。

此次增資項目拟募集資金對應持股比例或股份數為30%，信息披露期滿日期為2023年3月28日。拟募集資金金額為擇優确定，增資完成後，引入新進投資方持股比例30%，原股東持股比例70%。

就在增資消息釋出前不久，1月20日，該項目已取得預售許可證，案名為北京建工·攬星宸 （建邦攬星苑），準許銷售面積108530.95平方米，共獲批22棟樓、1277套房源。 

項目“搶金”

2022年9月，北京第三批集中供應的18宗地塊全部成交，其中房山區供應兩宗，分别由北京建工、首創以16.7億元、4.3億元底價摘得。

公開信息顯示，北京建工摘牌房山區佳世苑三期地塊後，通過串聯改並聯、前置審查、告知承諾、工程預招標等一繫列創新舉措，最大限度壓縮了建設項目辦理手續的時限，為施工開啟“綠色通道”。

在2022年10月22日取得土地交接單當日，房山區住建委即核發《施工準備函》，批準開展土護降工程施工。

10月24日，房山區舉行“拿地即開工”試點項目開工儀式，作為首批試點項目，西潞街道佳世苑三期工程也于當日順利開工。至此，該項目開工周期從傳統的百余天縮短至1天，刷新拿地到開工的最快紀錄。

兩個月後的12月24日，該項目接待中心正式開放，也標志着房山區首個“拿地即開工”項目即将進入銷售階段。

北京市住建委顯示，該項目已于1月20日取得預售許可證，項目名稱為建邦攬星苑（北京建工·攬星宸），準許銷售面積108530.95平方米，共獲批22棟樓、1277套房源。

從區位來看，攬星宸位于房山區西潞街道，處于房山區綜合服務軸和創新發展軸交匯處。 項目總建築面積達18.03萬平方米，包含22棟住宅樓和3棟公共服務配套設施，需配建一所2800平方米的幼兒園。

項目距離房山熱門闆塊良鄉大學城並不算遠，但在良鄉區域，已有學府印悅、京西印玥，以及2022年首批集中供地中，中建智地拿下的拱辰街道0045地塊，也即春和印象項目。從項目數量上來看，區域競争仍稍顯激烈，新盤銷售可供選擇的較多。

攬星宸項目整體規劃22棟7-15層洋房、小高層住宅産品，其中9層以下洋房7棟，10-15層小高層15棟。戶型面積段為62-115平米的二居和三居，銷售指導價4.5萬元/平米。

據貝殼數據，京西印玥目前均價為4.3萬元/平米，學府印悅為3.9萬元/平米，春和印象則為4萬元/平米。良鄉區域目前的二手房均價大概3萬-4萬元/平米。

京西窪地

事實上，房山區确為北京房價窪地。一方面軌交及醫療等生活配套限制，另一方面産業欠缺，房山區形成供大于求的市場局面。

以金融街為例，2022年12月，該公司公告稱，拟将全資子公司京西置業持有的北京融嘉100%股權，以22.6億元出售給華融基礎，並開展後續承包經營事項。北京融嘉的主要資産則為位于房山良鄉的金悅嘉苑共有産權項目。金融街表示，金悅嘉苑受所處市場整體下行和疫情影響，項目銷售和工程建設面臨階段性困難。

房山金悅嘉苑項目位于北京房山區良鄉新城闆塊，總建築面積19.44萬平米，項目性質為共有産權房。北京融嘉獲取項目時政府限價2.6萬元/平方米，具備銷售條件後，項目申購時由政府評估确定産權比例為80%。

金融街對項目公司的處置，或許也可以一定程度說明問題。

此外，2021年10月，中建智地以14.6億元競得房山拱辰FS00-0111-0018地塊，溢價率8.15%。兩個月後的12月，中建智地又以18.63億元的上限價格競得房山拱辰FS00-0111-0017、0019地塊，兩地塊即為如今的中建學府印悅一二期。

北京市住建委網站信息顯示，中建學府印悅于2022年3月6日取得首張項目預售證，批準銷售725套房源，截至12月，僅網簽二百余套；此後于6月、9月取得兩張預售證，但簽約情況均不甚理想。

另一方面，房山市相關部門也為“解決”樓盤銷售問題尋求解決辦法。2022年9月30日，位于豐台科技園區的“房山會客廳”正式啟用。“房山會客廳”展示了房山區8家房企14個在售樓盤項目。 

彼時，房山會客廳組委會相關負責人介紹，在房山區購房家庭中，有很大一部分來自城六區家庭，但由于房山區與中心城區有一定距離，而且房山區域面積較大，樓盤分布區域較廣，對于購房家庭來說，想要一次參觀多個樓盤費時費力。

顯然，會客廳為城區購房家庭了解具體的樓盤項目帶來了便利。而房山區8家房企也在海澱選址開設“房山會客廳”，集中展示在售樓盤。

據了解，“房山會客廳”位于豐台區南四環西路的漢威國際廣場一區，面積一千余平方米。展廳共布設了8個展區，分别介紹目前房山區在售的新房項目，包括中建學府印悅、中建京西印玥、長海禦墅、天資·陸号院、天資華府、中鐵山語瀾庭、金地璟宸、天恒·水岸壹号、天恒京西悅府、天恒·摩墅、天恒·樂墅、天恒都會壹号、萬年廣陽郡9号、韓建觀山源墅等。

中心位置用沙盤及LED大屏介紹房山區區域規劃、産業布局、生态環境、交通路網、優質醫療教育資源，並引入電子沙盤概念。

在當時，項目待售房源達兩千余套，包括小高層、洋房、疊拼、别墅等類型。在展示期間，各房企也一並舉辦推廣優惠活動。

但随着軌交新增線路，優質教育、醫療資源的引進，以及樂高樂園，窦店高端現代制造業産業基地等逐步建設和完善，未來也将有更多市場需求涌入，區域的發展循序漸進，目前來看只是時間問題。

此外，亦有分析人士指出，當前北京樓市政策亦有調整空間。今年1月，有消息稱北京将以房山為試點，放松認房認貸，盡管目前來看未有官方消息透露，但或許這也是部分市場需求的心中期盼。