上市房企“集中”預虧 換帥首年華僑城遭受文旅地産雙考驗

觀點網 華僑城換帥之後，交上的首份業績預告不甚理想，可以看出2022年的華僑城過得比往年艱辛。

華僑城在2022年度業績預告中如是披露：預計該年度歸母淨利潤的最小虧損為80億元，至多為110億元--而上年同期，該項數據為盈利37.99億元--同比下降310.58%-389.54%，繫近些年來首次錄得虧損。

過去的2022年，房地産市場持續保持深度調整，在逆境中“活下去”成為衆房企的首要目標。不僅是地産行業，文旅行業受散點、多發、反復的疫情影響，上市旅企同樣無法獨善其身，紛紛錄得虧損。段先念退休後，其曾經建立的給華僑城帶來快速成長的地産、文旅雙輪驅動模式，現如今則變成了對後來者的雙重考驗。

換帥首秀

2022年4月，掌舵華僑城8年的段先念正式退場。與此同時“文旅航母”也迎來了新船長--央企保利原總經理張振高。換帥僅9個月，首份業績預告如期出爐，只不過這次的成績不甚理想，甚至低于預期。

據觀點新媒體觀察，2022年度的業績預告季，好比一場大型“比慘大會”，上市房企“預虧比慘”的原因，一方面是當前資産減值壓力加大，多家上市房企提前做好相應的計提存貨跌價準備，從而影響當期利潤。另一方面，債務違約對企業經營造成不可逆的影響，加之銷售下滑、逆勢資産處置都進一步擴大當期損益。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

而對于華僑城來說，至多百億的歸母淨利潤的預虧，一是受房地産市場下行影響，公司在房地産業務銷售量、結轉量和結轉毛利率方面均同比下降；二是部分項目采取更加靈活的價格策略促進銷售去化，結轉毛利同比下降；三是對地産存貨及文旅資産計提減值準備同比增加。

此外，據觀點新媒體整理，此次華僑城的歸母淨利潤預虧，是近年來首次出現。在文旅和地産皆不明朗的2022年，華僑城的文旅+地産雙輪驅動模式使得業績遭到較大沖擊。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

而華僑城也並沒有做溫水里的“青蛙”，而是在困境中尋求轉型的路徑。觀點新媒體查閱企業公告得知，華僑城把房地産業務的地位重新提升到企業發展的重要位置，口徑由“以文化旅遊、房地産為主營業務”轉變為“以文化旅遊、房地産為主營業務，以房地産開發為主體，文旅運營、房地産運營為兩翼集群共進。”

張振高時代下的華僑城，确立了“一體兩翼三功能”新發展模式，确立房地産開發的“主體”業務；“兩翼”即依托主體形成的相關衍生業務，包含文旅項目，特色地産項目，及商業、酒店、物管泛地産業務；“三功能”指房地産主業要在專業化發展的基礎上最終實現“開發、運營、服務”的多元化功能。

新船長掌舵後，為華僑城未來三年的發展制定了方向，确立以房地産為中心業務，也符合張振高過往認知和在保利任職時的成熟經驗嫁接。

而對于接任後的首份業績預虧，一方是華僑城在預告中闡述的原因，行業的下行、銷售的萎縮、存貨的減值及疫情對文旅的沖擊；另一方面，段先念功成身退，留給接任者的企業遺留問題仍持續“陣痛”，策略上的轉身還需要更多時間去印證。

遺留難題

在遺留給張振高的衆多問題中，首當其沖的便是已然膨脹的債務。

2014年，華僑城的負債總額為602.2億元，資産負債率為68.53%。至2022年，按照同年3季報的數據，華僑城的負債總額已攀升至3469億元，資産負債率上升至74.45%。

從債務結構來看，截至2022年9月末，華僑城負債總額中，流動負債合計達2321億元，占比達66.91%。其中短期借款、一年内到期的非流動負債、其他流動負債合計298.21億元。如果再算上297.9億元的應付票據及應付賬款，則華僑城短期有息負債額将達到596.11億元。

報告期内，華僑城持有貨币資金468.6億元，能夠覆蓋298.21億元的短期負債。

而事實上，從2022年一季度财報開始，華僑城三大現金流已開始全面告負，截至2022年9月末，其經營活動、投資活動、籌資活動産生的現金流量淨額分别錄得-22.68億元、-15.16億元、-168.0億元。期末現金及現金等價物余額也較一季度減少60.7億元，至466.9億元。

除開現金流緊張外，還存在項目去化困難問題，並因此導致了部分項目停工。據了解，位于昆明的華僑城第二總部大廈在去年3月迎來停工。

2022年3月，呈貢區住房和城鄉建設局消息，華僑城第二總部大廈處于停工狀态，主要停工原因是因大廈項目存在去化困難，公司正努力解決資金問題，項目預計正常復工時間為2022年6月30日，竣工時間為2023年12月31日。

目前華僑城的存貨比例仍處高位，2022年9月末的數據顯示，其存貨金額為2527億元，占公司總資産比例達54.23%，而這部分存貨仍有在市場下行中進一步減值的風險。

而在段先念執掌華僑城的8年里，得益于“曲江模式”的復制，華僑城成功轉型的同時，資産規模在迅速做大，盈利質量卻逐漸跟不上企業的成長速度，“增收不增利”的難題未解。

2021年，華僑城營業收入首次超過千億，至1026億元，同比增長25.25%，雖然營收保持了兩位數的增長，但淨利潤、歸母淨利潤卻嚴重下滑。同年其歸母淨利潤僅為37.99億元，同比下降幅度達70.05%，繫上市以來首次增速負增長。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

在主營業務毛利方面，截至目前，華僑城收入結構依然是文旅和地産兩大業務闆塊，近三年，這兩項業務盈利下降的趨勢明顯，尤其是房地産業務。

2022年中期數據顯示，華僑城房地産業務收入同比增長44.00%，至58.09億元，旅遊綜合業務收入則同比減少44.25%，為105.48億元；雖然地産業務收入同比有所回升，但在毛利率表現上，則是同比減少48.70%，至24.42%。旅遊綜合業務毛利率則是微升0.65個百分點，至25.41%。

近年來，華僑城利潤大幅度下降，一方面為受到房地産調控政策的影響，行業整體毛利率水平呈下降趨勢。另一方面則是高毛利項目已基本結轉完畢及存貨計提減值。

回望疫情三年，房地産行業迎來深度調整，疫情下旅遊業消費萎縮，而這兩大行業都是華僑城的主要營收業務，困局中面臨雙重考驗。