融資暖風中 預虧200億的荣盛發展絆在5%本金上

觀點網 1月31日，荣盛消息很多。

 “20荣盛地産MTN001”主承銷商民生銀行發公告指，荣盛未能按期足額兌付這筆債項余額9.4億元票利7.22%的中票。把荣盛絆住的是該中票的第二期，5%本金，也即7500萬元。

與此同時，傳來融資方面的好消息，定增已獲受理。中國證監會對荣盛提交的非公開發行A股股票行政許可申請材料已進行審查，認為申請材料齊全，決定對該行政許可申請予以受理。

業績方面，荣盛發展歸母淨利預虧190億元至250億元，相比上一年，虧損增幅283%至405%。1月31日市值約96億元，當日股價已跌破每股淨資産。

深交所的問詢同定增的受理消息一齊來到，發函追問荣盛業績大幅虧損、計提減值、毛利率下降原因和相關情況。

出險房企不止荣盛一家公布了定增預案，但獲受理的卻不多。荣盛還在定增獲受理的公告中強調，該次非公開發行 A 股股票事項尚需中國證監會核準後方可實施，能否獲得核準尚存在不确定性。

三季報顯示，荣盛貨币資金相比2022年初197億元幾乎減半，至2022年9月30日為109億元。資金緊張是可見的，但荣盛也已從業務布局和銷售力度上有所調整。

絆在5%本金上與定增獲受理

民生銀行1月31日公告再次将荣盛發展推向債務違約邊緣。公告指，荣盛一筆債項余額9.4億元票利7.22%的中票--“20荣盛地産MTN001”未能按期足額兌付。

據了解，這筆債在半年前--2022年7月22日成功展期，荣盛本應于2022年7月23日起的15個月内分期完成本金兌付。

具體來說，先少後多，分别于2022年8月23日、2023年1月23日、2023年4月23日、2023年7月23日、2023年8月23日、2023年9月23日、2023年10月23日兌付本金的6%、5%、5%、10%、10%、10%、54%。而1月23日這筆占比5%、金額7500萬元的本金未能順利兌付。

同時，1月31日另一則公告顯示，荣盛在1月19日召開的持有人會議中，試圖與投資人溝通将剩余6期的本金兌付期限整體延後1.5年並追加增信。最近1月23日兌付的這筆本金，延期至2024年7月23日兌付。

投資人不願等待，議案均未通過。當天債權人會議涉及“20荣盛地産MTN001”、“20荣盛地産MTN002”兩只中票。

延後1.5年已是荣盛向債權人部分讓步的結果。在1月13日，2023年第一次債券持有人會議上，荣盛與投資者溝通将“20荣盛地産MTN001”、“20荣盛地産MTN002”整體延期2年兌付，結果是表決終止，荣盛回去優化議案。

在融資尚未放開的2022上半年，荣盛發展是房企債券展期大軍里的一員，2022年末融資暖風吹來，荣盛表現十分積極。其于2022年12月21日發布非公開發行A股股票預案，表示發行不超過13億股，全部由發行對象以現金認購，預計融資30億元，除9億元用于補充流動資金，其他全投入項目當中。

融資暖風中，定增申請提交一個月後，正談判二次展期的荣盛宣布定增已獲受理。其1月31日公告指，中國證監會對荣盛提交的非公開發行A股股票行政許可申請材料已進行審查，認為申請材料齊全，決定對該行政許可申請予以受理。

荣盛在公告中強調，該次非公開發行 A 股股票事項尚需中國證監會核準後方可實施，能否獲得核準尚存在不确定性。

預虧二百億受問詢

定增受理與深交所的問詢函一齊來到。

在2022年的業績預告中，荣盛發展指，其歸母淨利預虧190億元至250億元，上年同期虧損約為50億元，扣非淨利預虧193億元至253億元，上年同期虧損約為49億元。

對于業績虧損達上年4-5倍，荣盛發展解釋，主要受市場情緒持續低迷、資産減值及新冠疫情等因素影響，同時由于 2022年度結轉的開發項目利潤率下降，從而導致毛利潤同比出現較大幅度下降。

相比2021年房企的“業績洗澡”，2022年的業績預虧幅度像是泥地里打了滾，荣盛發展預虧190億元-250億元，而市值僅96億元。

Wind數據顯示，1月31日，A股共有339只個股股價跌破每股淨資産。其中荣盛發展、民生銀行、*ST紫晶市淨率最低，分别為0.264倍、0.303倍、0.345倍。不少投資者擔憂荣盛發展即将“帶帽”ST。

據2022年三季報顯示，荣盛歸母淨利虧損約7.4億元，同比下降19.43%，扣非淨利5.0億元，同比減少193.32%。若是按此虧損推測四季度，荣盛整年虧損應與上一年持平，意即其資産減值影響在百億以上。

這樣劇烈的變動和可能存在的大量計提亦引來深交所問詢。深交所要求荣盛結合行業環境、自身經營情況以及同行可比公司情況等方面，說明其業績預虧同比大幅增加的原因及合理性，以及收入、淨利潤的變動趨勢是否偏離同行業可比公司情況。

就資産減值而言，深交所要求荣盛說明計提資産減值損失涉及的具體資産及項目情況，主要減值測試過程，包括主要假設及重要參數選取等情況，是否與以前年度存在較大差異，資産減值損失計提是否充分合理，是否存在集中在報告期計提大額資産減值。

荣盛的資金緊張是可見的。去年三季報顯示，其貨币資金相比2022年初197億元已近減半，至2022年9月30日為109億元。其銷售毛利率破10%，僅為9.69%，同比下降15個百分點。

深交所要求其結合報告期内收入确認及成本結轉等情況，分析毛利率下滑的具體情況及主要原因，並說明毛利率水平及變化趨勢是否與同行業可比公司存在較大差異，是否存在進一步下滑的風險。

荣盛2022年中期數據則更差，房地産業的毛利率已低到6.38%，總計2405億元的負債當中流動負債為2192億元。

融資結構上，期限1年之内的，銀行貸款約為155億元，債券約為40億元，其他一欄為98億元。在房企們努力“轉綠檔”的兩年，荣盛的資産負債率仍有升高，從2021年中期84.49%升至去年中期85.22%。

荣盛也在業務布局和回款上一直努力。例如，相比2021年中，2022年房地産業營收占比從92%下降到88%，物業服務營收從2%提升至6%。最重倉的河北營收比重從27%降至22%，位于長三角和大灣區的安徽和廣東比例大幅提升，安徽營收占比從2%提高至18%，廣東省占比則從0.32%提升至8%。