黑石、KKR套現、贖回與擠兌，私募房産基金的大麻煩

觀點網 “全球金融危機以來最具挑戰性的。”在近期财報電話會議上，黑石掌門人蘇世民如此形容去年的市場環境。

近期，黑石集團發布2022年四季度報告，黑石四季度的資産管理規模達到9746.7億美元，高于上一季度的9510億美元。

但就如蘇世民所言，在過去兩個月，黑石面臨着罕有的危機，其美國商業地産標杆基金--黑石BREIT陷入“投資者搶贖”和被迫“限贖”泥潭，而今擠兌危機似乎仍在繼續。

财報電話會上，黑石管理層證實，其面向養老基金和大學捐贈基金等大型機構投資者的第二支房地産基金Blackstone Property Partners（簡稱BPP）正面臨超過50億美元的客戶贖回請求，相當于該基金730億美元資産淨值的7%。

而這不僅僅是黑石所面臨的困擾。據悉，包括KKR、喜達屋等投資巨頭，也都面臨激增的投資者贖回請求。貝萊德、M&G集團、施羅德、世邦魏理仕投資管理等公司的基金經理們也表示，他們也都采取了限贖措施。

黑石套現

站在風口浪尖的黑石，正着手出售旗下資産，以應對“贖回潮”危機。

觀點新媒體獲悉，在最近一周之内，黑石在接連出售倫敦等地資産。1月24日消息，黑石正在商談将其在印度最大房地産投資信托公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給私募股權公司貝恩資本，交易價值高達4.8億美元。

1月25日消息，黑石集團确認以2.4億歐元的價格出售位于巴塞羅那的一棟建築。

1月29日再傳來消息，黑石集團完成出售位于倫敦塔橋附近的地標綜合體--聖凱瑟琳碼頭，郭令明旗下的新加坡房地産商城市發展接手，收購總價約4億英鎊（約合34億元人民币）。

這或是“贖回潮”下的應對之策。

在1月26日的财報電話會上，黑石管理層表示，BPP正面臨超過50億美元的客戶贖回請求，相當于該基金730億美元資産淨值的7%。這一贖回提現請求尚未被批準，因為滿足贖回條款的前提是BPP必須有新資金注入。

在去年11月和12月，黑石曾遭遇總計約68億美元的“投資者搶贖”風波，這引發黑石股價大幅下挫，並且由于基金贖回請求超過規定限額，黑石BREIT對投資者贖回加以限制。

在非常時期，黑石甚至動用自有資金去托底LP的收益率。2023年1月3日，黑石宣布了一項重磅交易：黑石BREIT獲得了來自加州大學首席投資官辦公室UC Investments的40億美元戰略投資。

在這筆投資中，黑石罕見擔保收益。觀點新媒體獲悉，UC Investments的40億美元投資並不是直接注入BREIT，而是設置合資企業作為中間層，黑石集團也注資10億美元，形式是黑石集團自身持有的BREIT股票。

設置中間層的目的，是為了進行結構化的安排。在這筆交易中，合資企業将為UC Investments設置11.25%的保證最低年化淨回報率，如果實際回報率低于這一目標數字，那麼将由黑石的10億美元注資進行補償。

作為交換，UC Investments接受了長達6年的鎖定期，也就是直到2028年1月1日之前都無法贖回投資。此外，若是實際回報率超過了11.25%，超額收益的前5%也歸黑石。

1月18日，黑石集團再宣布，完成全球二級市場策略基金 Blackstone Strategic Partners IX（“SP IX”）和由GP主導的接續型基金Strategic Partners GP Solutions（“SP GPS”）的關賬，共249億美元（1696億人民币）。

這是黑石迎來的“及時雨”。

地産基金的麻煩

對于黑石“贖回潮”的分析很多。

因為投資者贖回的原因並非是業績問題，反倒是在市場行情不佳的去年，BREIT 的投資業績遠超一些二級市場的 REIT 産品。

一種分析是，部分BREIT投資者認為黑石的基金估值並不能準确反映資産價格。2022年BREIT標記的淨回報率高達8.4%，但因為2022年流動性收緊的宏觀環境對美國房地産市場造成巨大沖擊，公開交易的道瓊斯美國精選REIT總回報指數（DWRTFT）同期下跌超過20%。這種巨大的收益差距，促使投資者獲利了結。

12月初，蘇世民曾回應黑石BREIT遭遇贖回危機，他表示，人們對該基金的擔憂“有點令人困惑”：“（我們）正處于一個周期，散戶投資者不太傾向于投資……人們會感到害怕。這是完全正常的，不必擔心。對于此事我想說，這只是人們撤出資金的一個暫停--一個預期中的暫停。在某種程度上，BREIT是我們最好的作品之一。”

他稱“BREIT面臨贖回意味着産品出現問題”的說法是錯誤的，這並不是一只具有每日流動性的共同基金，其持有的資産是房産。

“（BREIT）業務是建立在業績基礎上，而不是資金流的基礎上，並且，我們的業績非常穩定。投資組合集中于租賃住房和物流，且依賴長期固定利率債務結構，因此具有彈性。”

他透露，BREIT收到的衆多贖回請求中，有相當一部分來自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過融資來擴張頭寸，但今年早些時候市場惡化，這些投資者需要籌集現金滿足追加保證金的要求，因此選擇了贖回基金份額。

很少有人能躲過這場風波。

同一階段，專注于房地産的投資公司喜達屋資本旗下規模達146億美元的房地産投資信托基金（SREIT），也通知投資者限制資金贖回規模。這只基金産品，在2022年年初至10月的漲幅達到10.2%。

2022年10月，其收到相當于總資産淨值 2.2% 的回購請求，當月，他們超額滿足了所有投資者的贖回請求；2022年11月，又收到相當于總資産淨值3.2% 的回購請求，這次贖回請求僅兌現了63%；2022年12月，又再收到 4.2%的回購請求，最終贖回請求只能被滿足 20%。

近期，美國另類投資巨頭KKR也被曝出，其面向個人投資者的房地産基金産品 KKR Real Estate Select Trust（“KREST”），也開始限制投資者的贖回請求。KREST 2022年全年的淨總回報率為8.32%，成立以來至2022年12月31日實現的年化淨分配率為5.13%。

2023年開年這只基金就已經達到了原先設定的基金贖回上限--持有約8.1%份額的散戶投資者試圖在今年開年贖回資金，遠超出該基金季度贖回5%的上限。

而在更早之前，施羅德已将一個到期的房地産基金的未償贖回請求推遲到2023年7月3日或之前；Columbia Threadneedle将一個房地産基金的支付計劃從每天支付，改為每月支付；貝萊德也對房地産基金的贖回實施新的限制。

投資避險情緒

房地産基金似乎面臨着共同的麻煩。

在贖回潮背後，投資者可能在規避風險。

有句話是“十次危機，九次地産”。無論對于發達國家還是發展中國家來說，房地産既可以是繁荣之因，也可以是危機之源。BREIT等地産基金的高回報率，也離不開美國地産的火熱行情。

蘇世民曾直言，BREIT的高回報率，歸功于其在美國南部以及西部的倉庫和公寓樓的組合投資，它們受到強勁的人口增長和短期租賃的支持。在SREIT的投資組合中，資産重頭同樣也是公寓樓和倉庫。

在順周期内，黑石的並購、房地産等業務都受益于杠杆，但進入加息周期，首當其沖的風險便是持續的高利率對投融資兩端的挑戰。如果利率走勢更高更長，投資端獲取超額收益和退出的難度将大大提升，融資端也會面臨融資困難甚至贖回的風險。

即便BREIT 投資表現亮眼，但大環境的影響和投資人的非理性仍客觀存在。

“現在大家的避險情緒是比較重的。去年全球的經濟整體不佳，這種環境下有一定管理規模的基金普遍營利性也不是太好，各類基金跑赢大市能力不足，並且不少是虧損的狀态。”一位投資公司高層人士在接受觀點新媒體采訪時指，現在資金處在避險情緒中，去年受損于大市，美國貸款利率和通脹率很高的情況下，如果不能取得更高收益，也會選擇保住本金安全。

受制于美聯儲瘋狂加息影響，美國房地産市場正在迅速轉涼。借貸成本持續上升，加上通脹導致首付儲蓄減少，購房者大幅度減少，市場的成交量下降。

呈現在數據上，美國2022年12月NAHB房産市場指數為31，為2020年4月以來新低。這一指數是美國樓市的風向標，主要針對房産建築商的信心調查，1月這一指數錄得35，高于預期。

匯生國際融資總裁黃立沖認為房地産基金出現“贖回潮”屬正常現象。“去年房地産基金如果投資内地和香港，損失最大，投資美國也開始損失了，因此回撤會很嚴重。”他表示，未來不看好則會繼續回撤。

也就是說，投資者對于未來美國房地産市場並不樂觀。“主要是利息高，地産就不會有好運氣。”黃立沖認為，美國會繼續震蕩式地緩慢下跌，目前沒有看到大幅反彈的可能性，這個調整可能是1-2年，要看通脹能否控制住。而上述高層人士則認為，最大的加息幅度已經過去，接下來可能還有兩個季度下跌。

而更可怕的情況是，不僅是美國，包括英國、新西蘭等在内的全球多國樓市也出現較大程度下滑。