山東國資纾困珠海最大舊改 奧園的定向求援

觀點網 與山東國資“互相了解”将近一年後，中國奧園終于迎來實際合作落地。

1月14日，山東頤養健康産業發展集團有限公司發布海報，提及介入目前由中國奧園主導的珠海翠微村舊改。

工商信息顯示，翠微村改造主體珠海奧園華富置業有限公司于1月6日發生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。奧園内部人士向觀點新媒體表示，具體以工商股權變更和後續公告為準。

城更錯步

翠微村，位于珠海香洲前山片區，人民西路以南，翠微西路以北，翠前路以西，臨近城軌明珠站，作為珠海主城區内擁有七百多年歷史、規模最大的城中村，在清代曾有“小澳門”的美譽。

早在2018年，翠微村舊改前期合作企業就确定為珠海奧園華富置業，原定項目名奧園香洲天地；2021年6月，案名改為奧園學苑壹号。

2021年10月15日，奧園學苑壹号1棟（1地塊3号樓）共153套房源取得預售證，備案均價40797.96元/㎡，戶型面積為約77-125㎡。一周後這批房源正式開盤，當時對外宣稱首推去化超8成。

但到了2022年初，奧園學苑壹号被傳出停工。也正是2022年1月，中國奧園正式宣告無法支付美元票據到期本息，並在同年4月起停牌至今。

根據規劃，翠微村舊改項目總投資140億，總用地面積為34.4萬㎡，總建面約170萬㎡。除住開業務外，依據村内文保建築，項目采取“整體拆建+局部保護”的改造方式，打造超2萬㎡嶺南風情商業體驗中心。

這個體量龐大且業态豐富的舊改項目，随着中國奧園的債務暴雷被按下暫停鍵。

據官網顯示，截至2022年2月28日，奧園集團正在推進中的城市更新項目有74個，預計可售面積達3100萬㎡，合計貨值約9000億元，絕大多數位于粵港澳大灣區中的廣州、深圳、珠海、東莞、佛山5大核心城市。

其中，43個項目已獲取合法身份（含實施主體、合作開發企業及前期服務商等），預計可售面積達2000萬㎡，合計貨值超5700億元。

在2021年年報中，奧園指出，城市更新貨值是用于滿足公司4—5年發展。此外，就如翠微村所規劃的嶺南商業中心，奧園号稱，會将健康、文旅、商業、醫美、教育、體育、科技等復合産業融入舊改項目。

可見，城更項目是奧園未來發展規劃重點，但目前由于資金鍊承壓，這批大灣區城更進展步調不一。

首先是此次引入國資的珠海翠微村項目，去年12月有村民反映已復工，塔吊及機器恢復作業。此外，佛山的青柯村項目在2022年10月也被傳出重新開放展點。

但並非所有城更項目都能順利復工，如東莞首宗商住類城市更新單一主體挂牌招商項目——鹿湖壩舊改就在去年6月15日宣布終止。随後，該項目8月21日在東莞市公共資源交易網再次挂牌，距離被奧園摘牌正好兩年。

舊改項目諸多蹉跎，整體銷售也受到債務危機影響。2022全年，中國奧園未經審核物業合同銷售金額累計約為202.2億元，比2021年的1210.3億元下降83.29%。

定向求援

無論是為了盤活舊改還是償還債務，出售資産乃至股權，都是奧園當下為數不多的選擇之一。

早在2022年3月份，山東能源集團和山東健康組織百人盡職調查團隊入駐中國奧園總部，五月底盡調團隊撤出，市場開始傳出“山東能源集團将透過子公司持有中國奧園39%股權，並成為其控股股東”的傳聞。

作為一家能源型國企，山東能源集團在2021年末資産總額達7510億元，全年營收7520億元，同比分别增長9.6%、11.4%，成為山東全省唯一一家資産、營收“雙7500億”企業。

山東健康則是山東省醫養健康産業重組整合平台和醫養健康産業領軍企業，資産總額超千億元，大股東正是山東能源集團。

直到這次入股翠微村舊改，山東國資對中國奧園的合作纾困終于有了實際進展，但中國奧園需要求助國資的並不僅僅是單個舊改項目。

2022年12月5日，奧園挂出一份公開招標文件，拟就出售奧園健康29.9%股份進行為期15天公開招標。

這份文件明确表示，中投標者必須為國資控股，或者控股比例最少不低于30%的公司，出售條款還規定，買方需與奧園集團就舊城改造項目，簽訂合作協議。

也就是說，奧園此前不惜捆綁上奧園健康29.9%股份，也要引入投資方一起啃下舊改的硬骨頭，但交易對手必須具備國資背景。

翠微村之後，山東國資是否會和奧園展開更多合作也就引發了更多猜想。畢竟除了資金雄厚，山東國資過去和粵繫房企也有過不少合作經歷。

2017年，恒大計劃回A，對外籌資1300億元。其中，山東國資旗下的山東高速集團出資230億元，一度成為恒大二股東，此後，山東高速還為恒大提供了數百億融資。

2021年10月8日，另一家粵繫房企佳兆業抵押“佳兆業美好”逾67％股權，向山東高速金融發行9.36億港元票據，2021年12月6日，佳兆業拟1.86億港元向山東高速出售香港中環中心物業抵債。

據不完全統計，山東高速這些年的地産投資對象包括恒大、佳兆業、泛海控股、奧園等，但這些合作經歷的結果未必愉快，其中對奧園就有1億美元債權正處于違約狀态。

在2022年12月21日晚，山東高速發布轉讓進展公告，以21.35億元向福山控股集團轉讓所持有的煙台合盛公司100%股權及債權，目前已完成工商變更登記。

2021年度業績會上，山東高速管理層表态，房地産業務已納入公司非主業清退範疇，将加速推進相關工作，未來将不再開展房地産項目。據悉，煙台合盛是山東高速最後一個控股地産業務。

山東高速和山東健康、山東能源畢竟繫出同門，中國奧園盛情邀請國資進行股權合作，但對于山東國資而言，合作的深淺還需慎重考慮。