香港傳真 | 華潤保利啟德項目單價創新高 香港樓市寒熱不均

觀點網 香港樓市整體步入寒冬，但豪宅市場目前仍保持獨有氣候。

1月4日，華潤置地(海外)與保利置業合作發展的九龍東啟德跑道區澐璟，最新連錄2宗近億元成交個案，當中1座10樓A室成交呎價更高近45115港元，創跑道區新盤新高。

最新成交單位包括第1座10樓A室，屬4房3套房附連私人升降機大堂戶型，實用面積2088方呎，近9420萬港元成交，成交呎價約45115港元，成交價及呎價均創跑道區新高；

另一單成交的1座12樓A室亦不遑多讓，同屬4房3套房附連私人升降機大堂戶型，實用面積2088方呎，成交價逾9323萬港元，成交呎價44653港元。

澐璟作為面朝維多利亞港的一線豪宅項目，自去年底開售至今累售21夥，成交金額逾9.81億港元。

豪宅熱度不減

這一熱門新盤在地皮入市之初，就受到各路房企關注。

2019年6月21日下午5點，香港啟德4C區1号宅地正式截標。據港媒彼時消息，這塊地皮至少收獲5份標書，長實集團、新鴻基地産、嘉里建設、會德豐與中國海外發展聯合體、嘉華國際與信和置業聯合體等都參與了投標。

最終，地塊由香港地政署宣布以129.16億港元批予名氣創建有限公司，批租期為50年，每平方米樓面價19.48萬港元。上述公司為華潤置地及保利置業組成的财團，成立于2014年12月。此次奪地是華潤第一次在香港市場拿地，也是保利置業第四次香港拿地。

資料顯示，該地皮編号為新九龍内地段第6553号，具體位于啟德跑道前排，可望維多利亞港，地盤面積為9481平方米，最低的樓面面積為39821平方米，最高的樓面面積可達66367平方米，指定為非工業（不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站）用途。

彼時，萊坊執行董事、估價及咨詢部主管林浩文表示，項目預計總投資成本在180億港元到230億港元，面對如此巨大的投資總額，兩個大型開發商以組合财團的方式拿地，可以分攤開發成本，有利于後期項目開發。

除了澐璟創下新的單價紀錄外，其他内房企開發的豪宅項目同樣傳出新消息。

去年11月上旬，由龍光及合景泰富合作發展的香港鴨脷洲項目，正式命名為“The Corniche 凱玥”， 早前宣布取得滿意紙，距離該項目2017年拿地已超過五年。

凱玥 The Corniche設有6棟大樓，提供295夥住宅，標準分層單位實用面積由約1393至3635方呎，戶型由三房連雙套房至四房連四套房戶型，設有頂層復式、大平層以及平台花園等特色戶型。

到了去年12月，保利置業旗下屯門青山公路青山灣段的現樓豪宅項目瑧譽，一套洋房以3.8億港元售出，實用呎價41494港元，創屯門區年内成交總價及呎價新高紀錄。

項目售出的15号洋房，是整個項目面積最大的獨幢洋房，實用面積9158方呎，屬7房7套間隔。

“瑧譽”小區總共22套排屋，當中12座屬設有獨立門牌的獨幢别墅，另10座為聯排别墅，各幢别墅均設地下前後花園，並内設私人升降機直達各樓層，包括天台及地庫和至少2個車位。最新售出的15号更配有逾13米長私人泳池，附設合共2231方呎的前後花園，並配3個車位。

保利置業銷售及市務部總監朱美儀表示，截至15号售出為止，項目共售出17套洋房，8夥居室，合共套現逾28億港元。

整體量價齊跌

據國際調查機構Demographia2022年初公布的全球城市樓價負擔能力報告，香港再度作為全球最貴房價榜首，連續12年獲全球房價最難負擔城市。

香港樓價中位數對家庭入息中位數比率高達23.2倍，，較上年的20.7倍進一步惡化，亦是調查以來最高紀錄，相當于一般家庭不吃不喝23.2年才能買得起一個住宅單位，但這座城市的豪宅卻似乎永遠不缺買家。

去年10月31日， 中原地産研究部高級聯席董事黃良升作出2022年香港全年成交宗數将創有全港數據以來32年新低的悲觀預測。

到今年1月4日，利嘉閣地産研究部主管陳海潮指出，香港12月整體樓宇買賣3565宗 挫至4年新低。另據中原按揭研究部及土地注冊處最新數據，去年香港全年現樓按揭登記量按年減少19.3%，至79771宗，創過去6年最低；而全年樓花按揭登記量3801宗，按年減少29.4%，創過去11年新低。

地産代理監管局最新數據則顯示，截至2022年底，香港持牌代理人數41107人，按月大減132人或0.32%，已連續4個月下跌，但結合12月整體樓宇買賣數據，即便在代理減員的情況下，一單買賣仍超過11位代理争搶。

一邊是僧少粥更少的地産代理，一邊是有價更有市的豪宅行情，寒氣似乎尚未傳遞到富人區。

在樓價方面。去年11月28日香港差饷物業估價署公布最新樓價指數，10月份樓價報352.4點，按月再跌2.41%，是2018年11月後四年來單月最大跌幅，最新的樓價指數接近2017年12月的352.7點，重回五年前水平。

面對量價齊跌的行情，陳海潮表示，自内地在上月底宣布将于1月8日通關後，一手及二手住宅買賣連店鋪等工商物業市場均有回暖迹象，在通關、股市回升及息口升勢料放緩下，預料一月份整體樓宇買賣登記量可按月回升逾兩成。

中原按揭董事總經理王美鳳亦表示香港樓市有回穩迹象，並正醞釀“遲買會貴”的心态，相信為今年按巿帶來回升動力。

如去年年底，在香港“疫苗通行證”及“限聚令”取消當日，香港樓市錄得一單“大手筆”。一位客戶一口氣買入恒基地産大角咀利奧坊第4期利奧坊·壹隅6套，以及碧桂園旗下九龍城單幢盤珑碧2套，8套涉及金額共7382.55萬港元，另需支付房價15%的從價印花稅約1107.4萬港元。

據市場消息，上述買家是内地出生的新香港人，買入單位作長線投資用途，部分會留作員工宿舍。

通關後即将涌入的内地購房客，或被視為香港樓市轉機，但對此也有不同的聲音。

摩根士坦利此前曾在一份報告指出，2022年香港樓市面對諸多不利因素，包括潛在監管不明朗等，即使通關，來自内地的額外需求僅影響豪宅市場。

仲量聯行香港主席曾煥平則更為悲觀，他在去年12月預期2023年中小型住宅資本價格将跌10%，豪宅價格也會下跌5至10%，並指出港府現時應将樓市辣招全部撤銷。曾煥平認為，若樓市跌至“人人買到樓”，屆時經濟非常差，市民更不會買樓。

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