限制贖回後 黑石BREIT獲加州大學基金40億美元注資

觀點網 在蜂擁而至的贖回潮之後，黑石房地産基金迎來了一位“金主”。

在1月3日一份新聞稿中，黑石集團宣布已與美國加州大學旗下大型投資公司UC Investments達成一項長期戰略投資協議。

其中 UC Investments 将向黑石房地産收益信托基金（BREIT） I 類普通股投資40億美元。

黑石也承諾，将從其目前持有的BREIT股份中貢獻10億美元，确保加州大學在其投資的6年持有期内獲得至少11.25% 的年化淨回報率。

在黑石BREIT于2022年末遭遇“搶贖”之後，這一消息或有利于穩定投資者信心。

40億美元投資

觀點新媒體獲悉，這筆交易主要分為兩個部分。

一是，作為全球最大的捐贈基金之一，加州大學旗下 UC Investments 将以2023年1月1日的公開發行價格收購價值40億美元的BREIT I 類普通股，費用和條款與現有BREIT股東一致。

不過，交易細節顯示，作為全球最大的捐贈基金之一， UC Investments 承諾持有 BREIT 股票6年，有權選擇在 2028年1月之後的兩年内按比例贖回這筆投資（有效的6年持有期）。

除此投資的長期性質外，UC Investments 将收購的I類普通股與任何其他已發行 I 類普通股沒有區别。

第二，黑石和 UC Investments簽訂一項單獨的戰略協議，該協議規定了 UC Investments 就其 I 類普通股投資獲得的總回報的瀑布式結構。

作為協議的一部分，如果基金表現良好，UC Investments願意支付更高的總體費用，其他投資者不會從相同的安排中受益。

相應，黑石也在協議中承諾，将從其目前持有的BREIT股份中貢獻10億美元，确保加州大學在其投資的6年持有期内獲得至少11.25% 的年化淨回報率。

如果 BREIT 的淨年化回報率超過這一比例，黑石集團将額外獲得5%的激勵費用，如果沒達到11.25%，黑石投入的10億美元将用于彌補任何缺口。

這相當于黑石與UC Investments簽下業績對賭，若在UC Investments持倉6年内的年回報超過11.25%，則能夠拿到現有獎勵費基礎上再多5%的獎勵，如果年回報沒達到11.25%，黑石也有自投10億美元的兜底。

在這一條款之下，UC Investments幾乎是“穩賺不賠”。

數據顯示，自六年前BREIT基金成立以來，BREIT 第一類股票的年化淨回報為12.7%（以上數據截至2022年11月30日）; 截至2022年11月30日，去年BREIT第一類股票的淨回報為8.4%。

在該基金面臨撤資潮之際，該協議顯示了投資者對BREIT的信心。加州大學首席投資官 Jagdeep Singh Bachher 表示：“在當前環境下，投資者可以從穩定的現金流投資中受益，這些投資可以随着全球高通脹而增長。我們認為 BREIT 是美國定位最佳的大型房地産投資組合之一，由世界頂級房地産投資者之一管理。這項投資将為 UC Investments 的客戶提供多元化的房地産投資組合。”

但也有聲音指，這一條款對所有BREIT的投資者來說都是可怕的。投資基金管理機構Tidefall Capital Management的投資組合經理Trevor Scott就評論稱，黑石不得不提出這一協議才能夠獲得投資，這一事實本身就是吓人的。

更有評論稱，2023年對美國商業房地産市場來說是一個不祥的開端。

歷經“贖回潮”

對于這一筆交易，有分析指，一方面，UC Investments的投資能讓黑石BREIT獲得長期的資金來源，另一方面，2022年末黑石BREIT遭遇“搶贖”，這一消息有利于穩定投資者信心。

2022年12月，由于投資者蜂擁而至的贖回潮，黑石表示，因基金贖回請求超過規定限額，黑石BREIT将對投資者贖回加以限制。

由于房地産基金的底層資産流動性差，大額贖回對其殺傷力很大。之後消息傳出，為應對“贖回潮”，黑石正緊急籌劃出售拉斯維加斯賭場等地産項目，計劃出售其持有的兩家賭場50％股份，估值約為13億美元。

限制贖回是黑石早前就預先設定過門檻。根據BREIT的贖回條款，每個月的贖回總額限制在總資産淨值（按上月末的資産總資産淨值計算）的2%，同時每季度的贖回限額在總資産淨值（按前三個月總資産淨值的平均值計算）的5%。

黑石表示，10月份申請贖回的金額達到了18億美元，超過了其月度資産淨值2%的限額和季度5%的門檻，但仍照常兌付了。但11月的贖回額又達到了2%，于是只能拒絕許多投資人的贖回請求，大概只兌付了所有贖回請求43%。

由于資金鍊壓力，黑石12月份再把贖回額度從2%下降到0.3%。

市場關于大幅贖回潮的原因分析有很多。宏觀上，美國利息暴漲和經濟萎靡之下，房地産交易市場急劇降溫，這影響到市場對于黑石BREIT的信心。畢馬威首席經濟學家Diane Swonk預測，2023年美國的房價或将下跌15％；摩根士丹利認為，美國房價調整才剛剛開始，凱斯-席勒全美房價指數将于2023年同比下跌4％，2022年6月至2024年底，美國房價将由峰值下滑約10％。

也有分析認為，不少市場參與者之所以急于贖回，在于開始懷疑BREIT等投資工具資産淨值的準确性。在美國地産市場走勢低迷的大背景下，BREIT年初至今回報率為9.3%，而同期公開交易REIT指數下跌了3.02%。另一個房地産巨頭Vanguard的公開上市房地産指數基金今年下跌超過22%。

因此不少投資者懷疑黑石的Reit估值方式，黑石将BREIT的高回報率解釋為公寓和工業地産租金上漲所致，但仍會有投資者希望以現在虛高的估值價格，抛售持有的Reit份額。

當地時間12月7日，黑石CEO蘇世民首次回應黑石BREIT遭遇贖回危機，他表示，人們對該基金的擔憂“有點令人困惑”：“（我們）正處于一個周期，散戶投資者不太傾向于投資……人們會感到害怕。這是完全正常的，不必擔心。對于此事我想說，這只是人們撤出資金的一個暫停--一個預期中的暫停。在某種程度上，BREIT是我們最好的作品之一。”

他稱“BREIT面臨贖回意味着産品出現問題”的說法是錯誤的，這並不是一只具有每日流動性的共同基金，其持有的資産是房産。

“（BREIT）業務是建立在業績基礎上，而不是資金流的基礎上，並且，我們的業績非常穩定。投資組合集中于租賃住房和物流，且依賴長期固定利率債務結構，因此具有彈性。”

他透露，BREIT收到的衆多贖回請求中，有相當一部分來自亞洲。而亞洲的投資者往往更多地通過融資來擴張頭寸，但今年早些時候市場惡化，這些投資者需要籌集現金滿足追加保證金的要求，因此選擇了贖回基金份額。

另值得關注的是，繼限制旗下房地産投資基金BREIT贖回後，黑石集團另一只私募信貸基金BCRED也觸及了贖回的預設上限。根據一份監管文件，截至11月30日的季度，黑石私人信貸基金（BCRED）收到的贖回申請額約占該基金流通股的5%。

黑石表示，所有向BCRED提出的贖回請求都将得到兌現，該基金擁有80億美元的即時流動性。

黑石不動産

黑石是全球最大的另類資産管理公司，也是最大的私募股權基金管理人，管理着9510億美元資産，包括專注于私募股權、房地産、公共債務和股權、基礎設施、生命科學、增長股權、機會主義、非投資級信貸、實物資産和二級基金的投資工具。

觀點新媒體獲悉，黑石集團主要為機構投資者、保險機構、養老基金以及高淨值私人投資者提供四方面的投資業務，分别為房地産投資、私募股權、信貸及保險以及對沖基金。

其中房地産基金是黑石相當重要的一大業務部門，旗下産品主要有Blackstone Real Estate Income Trust(BREIT)黑石房地産收益信托和Blackstone Mortgage Trust(BXMT)黑石住房抵押貸款信托。

黑石房地産收益信托基金是其旗下最大的房地産收益基金，屬于黑石房地産業務的核心+業務，約占總收益的17%，主要投資于美國龐大的工業、物流和商業地産。

公開資料顯示，目前該基金總規模為1250億美元（約合人民币9000億元），淨資産規模為690億美元（約合人民币4800億元），投資組合涵蓋房屋租賃、工業、數據中心等。

BREIT的綜合投資回報率主要由租金收入和房地産增值收入兩部分組成，成立以來的年化淨回報率為13%，是公開交易的房地産投資信托基金的3倍，今年年初至今，BREIT的回報率高達9%以上。

2022年黑石也接連完成多筆房地産並購交易。

2月16日，黑石以58億美元現金收購了Preferred Apartment Communities，這家公司擁有12000個單元的住宅，以及600萬平方英尺的購物中心物業。

4月19日，黑石宣布以128億美元的現金收購美國最大的優質學生公寓社區開發商、運營商American Campus Communities, Inc.。

4月25日，黑石不動産公司宣布以76億美元收購PS Business Parks, Inc.。該公司的資産包括96處物業，其中有2700萬平方英尺辦公空間，以及800個住宅單元。

5月19日，黑石BREIT收購了一家自我管理的房地産投資信托基金Resource REIT, Inc.，交易金額達37億美元。Resource REIT, Inc.在美國13個州擁有42處多戶住宅資産。

在全球其他地方，黑石不動産部門也在大舉收購日本、澳大利亞等地的酒店等資産。