再入局光明鳳凰項目 華潤置地鵬城舊改掘金路

觀點網 12月20日，深圳光明區城市更新和土地整備局發布了鳳凰街道軌道13号線車輛段片區重點城市更新項目（一期）實施主體的公示，确定了該項目由深圳市潤宏房地産有限公司作為實施主體。

深圳潤宏房地産成立于今年11月，注冊資本30億元，根據股權穿透，該公司由華潤置地持股51%，深圳本土房企宏發集團持股49%。

觀點新媒體了解到，光明鳳凰街道13号線車輛段片區舊改項目繫光明首個重點城市更新單元公開選擇市場主體項目。

該項目在2020年的前期服務商的招標中，由宏發集團成功中標，為項目提供基礎數據調查、測繪、評估等前期服務工作，現如今一期項目實施主體再引入華潤置地，預示着項目将有望進入實際建設階段。

舊改落子光明

随着招拍挂市場采用“兩集中”的模式後，房地産企業拿地成本日益增高，越來越多的房企從一昧的做大規模逐漸回歸理智，開始計算拿地的經濟賬。

在此情況下,衆房企開始寄希望于舊城改造帶來的豐盈土儲可以成為未來業績的發動機,包括萬科、華潤、招商、金地等在内的企業均進入舊城改造市場。

據了解，光明鳳凰13号線車輛段片區舊改項目（以下簡稱該項目）采取的是公開選擇市場主體方式，顧名思義是一改以往政府指定合作企業參與舊改的方式，改為政府主導、市場參與、公益優先的公開擇優的方式确立舊改服務商。

據悉，該項目于2020年确立宏發集團旗下深圳市宏發房地産開發有限公司為前期服務商，在2021年完成意願公示並列入《2021年光明區城市更新單元第五批計劃》。

到了今年6月，項目發布規劃草案，更新單元用地面積19.53萬平方米，拆除面積128.43萬平方米，規劃開發類用地59.069萬平方米，其中包含開發建設用地51.72萬平方米、移交政府經營性用地7.33萬平方米，該項目規劃容積382.51萬平方米,住宅部分為172.44萬平方米。

該項目上百萬平的拆除面積及300多萬平的規劃容積，當之無愧的“巨無霸”舊改，将圍繞深鐵13号線沿線，通過“站城一體化”設計和TOD綜合開發打造光明西南組團中心及綜合新城區。華潤置地本次入局的為項目一期工程，其位于光明大道與松白路交會處北側，将拆除用地面積60.26萬平方米。

随着近兩年土拍市場遇冷，大家都把目光聚焦在舊改市場，市場越熱，受到的關注越多。對于房企來說，舊改中能夠收並購的好項目也越來越少，而一個好的合作方，不失為衡量優質項目的判斷標準之一。

在該項目中華潤置地的合作方為宏發集團，根據公開資料顯示，該公司初創于1981年，現已形成産業運營、商業運營、居住運營、物業服務、酒店運營五大業務闆塊。

宏發集團作為深圳本土房企，在深圳項目以産業園區及住宅項目為主，公司早期以寶安為大本營後日漸擴張至深圳各區，並持有多個廠區改造項目，而宏發舊改集中在深圳光明區和寶安區，以舊村、舊工業區更新改造為主。

以本次舊改項目所在地光明區為例，已有多個“宏發繫”産品包括宏發嘉域、宏發上域花園、宏發雍景城、宏發天匯城、宏發萬悅山等等，同時宏發還是光明萬丈坡城市更新單元的實施主體。據不完全統計，目前宏發已在深圳獲批舊改項目達17個。

據觀點新媒體觀察，宏發集團此前作為該項目的前期服務商，結合此前自身獨立操盤舊改的能力，項目的實際進展可能遠超目前披露的進程，而華潤置地選擇這個節點入局項目，一方面是對自身儲備的補充，另一方面其自身本就擁有較強的舊改運營能力和經驗。

鵬城舊改掘金

從深圳華潤中心，到華潤城，再到深圳灣，華潤置地每十年就可以完成在深圳的一座城市綜合體的打造。而在鵬城的舊改長河中，華潤置地或許不是體量最大的，但也算是表現十分亮眼的。

欲窺探目前華潤置地的舊改業務體量，仍需翻出其2019年的中期報告，這也是為數不多的華潤置地對舊改業務的介紹及相關數據的披露。

截至2019年6月末，華潤置地在跟進城市更新項目46個，其中重點跟進項目18個，規劃建築面積達2360萬平方米，其中重點布局粵港澳大灣區深圳、廣州、東莞以及廣西等核心城市。

據觀點新媒體不完全統計，彼時的華潤置地在深已儲備的城市更新項目超過20個，其中已列計劃的項目達16個，主要集中在羅湖、寶安片區，舊改規模較大且區位相對較好。此外，還公開中標了龍崗龍園項目的前期服務商。

合一城市更新集團董事總經理羅宇接受觀點新媒體采訪時指出，華潤置地在深圳城市更新領域更側重于“政企合作、連片改造”。

相對而言，此類項目是央國企更适合獲取的一手舊改項目，土地獲取及開發成本相對可控，在項目申報審批和拆遷實施方面亦可得益于政府支持，羅宇介紹道。

以華潤置地在深圳大沖舊村改造項目為例，該項目為成立之初為廣東省規模最大的城中村整體改造項目，同時也是華潤置地全國範圍内在建規模最大的項目。

大沖項目占地68萬平方米，總建面約280萬平方米，含150萬平方米的回遷物業。目前大沖舊改已打造出現代化的商業、商務中心及居住社區的城市綜合體。

大沖村舊改項目最早于1998年被深圳市納入舊改規劃，2007年華潤置地60億元拿下大沖舊改，並在2011年末完成整體改造奠基，並将項目改名為“華潤城”。項目能夠順利開展，政府的主導和企業的配合，二者結合，缺一不可。

在項目開展之初，大沖舊改與其他舊改項目一樣，陷入難以推進的局面。一方面龐大的體量意味着确權較大的數據量和查丈工作量，另一方面規劃及規則層面，村民的認同感並不是太強。

因此，華潤置地采取的模式是政府主導、企業介入，才逐漸推進了前期準備及後期建設工作。在合作模式上，該項目還首次采用了“政府主導、市場化運作、村股份公司參與”的工作機制，也為日後的舊改工作開展提供了範本。

“華潤的大沖項目為何是業界標杆，是因為成功實現了公共利益、業主利益和開發利益的三者共赢；一方面地區形象整體得到煥新、服務功能提升，還為‘中國矽谷’深圳高新園構建了區域新商圈；另一方面，股份公司和村民在項目發展中獲得效益，華潤從該項目的成功改造開發實現名利雙收。”羅宇表示。

但是南山“華潤城”的故事沒有在羅湖“未來城”續寫。

今年10月，華潤位于湖貝舊改項目首批住宅項目認籌遇冷，本批次備案117套住宅，102批客戶登記報名，最終入圍凍資僅為57批，入圍比例1：0.49。

觀點新媒體了解到，湖貝舊改項目用地面積約10萬平方米，規劃建設面積約220萬平方米。其中規劃約57.5萬平方米的住宅，49萬平方米的商業、71萬平方米的産業商務辦公、約4萬平方米的文化設施、約20萬平方米的政府公配設施。

開盤10日後，住宅部分整體去化約30%，公寓部分銷售較好。截至目前，住建局數據顯示，住宅房源已售51套，去化率43.58%，項目仍剩余66套住宅顯示期房待售，209套公寓産品去化146套，去化率69.85%。

有市場人士指出，華潤未來城項目認籌預冷，一部分原因受當下樓市信心低迷所影響，另外，該項目在價格層面，並沒有太大的優勢，較同片區的小區二手房指導價高一些，加上周邊存在多個城中村，整體面貌相對較差。