松綁後的廈門2022年土拍收官戰 攬金80億與華潤、建發奪地

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2022-12-20 21:38

  • 相比去年全年集中供地總成交額793.85億元,今年廈門雖然增加了土拍次數,但成交總額卻下跌了22.93%。

    觀點網 12月20日,廈門開啟2022年最後一批集中供地,相較去年的三次供地,今年廈門土拍略有微調,供應批次上調至四次。

    根據公告,本次廈門共計出讓4宗地塊,包括湖里區2宗、思明區1宗、同安區1宗,總用地面積約8.6萬平方米,總起拍價77.9億元。

    從土拍結果看,拿地開發商仍是央企及廈門本地國企為主,其中建發以21億元、溢價6.06%競得湖里區五緣灣片區地塊,中交地産底價39.6億元拿下湖里區縣後片區地塊,華潤以13.1億元封頂價搖号競得思明區地塊,島外的同安區地塊則由廈門特工底價6.7億元獲得。

    華潤、建發奪地

    本次土拍競争最激烈的是位于思明區03-04蓮嶽路與槟榔路交叉口西南側的2022P13地塊。該宗地意向報名方包括中海、建發、華潤、保利及招商等大房企,經過多輪出價後達到上限價,共17家公司進入搖号。

    最終,地塊被華潤置地旗下的重慶天拓置業發展有限公司搖中,總價13.1億元,成交樓面價約5萬元/平方米,溢價率約11.02%。

    資料顯示,2022P13地塊占地面積1.3萬平方米,計價建築面積2.6萬平方米,容積率2.32,土地用途為住宅、零售商業等。地塊起拍樓面價4.5萬元/平方米,起拍總價11.8億元,住宅銷售限價7.5萬元/平方米,車位60萬元/個。

    據悉,地塊所處的位置是廈門老城核心繁華區域,各方面配套齊全,交通臨近地鐵1、2、3号線,商業上周邊有華潤萬象城、禹洲世貿廣場等大型購物中心。

    利潤空間方面,2022P13地塊為本次4宗地塊最高,樓面起價與住宅銷售限價的差距達到3萬元/平方米,中交地産、建發、廈門特工競得的地塊則依次是2.7萬元/平方米、2.68萬元/平方米及1.3萬元/平方米。

    建發以21億元斬獲的湖里區06-08五緣灣片區五緣灣道與鐘宅東路交叉口西北側C25地塊是另一宗出現溢價的地塊,成交樓面價約4.8萬元/平方米,溢價率6.06%。

    該宗地占地面積1.44萬平方米,計價建築面積4.39萬平方米,容積率3.1,土地用途為住宅、零售商業等。地塊起拍樓面價4.5萬元/平方米,起拍總價19.8億元,住宅銷售限價7.18萬元/平方米,車位60萬元/個。

    建發旗下房地産闆塊上市平台建發國際财報披露,廈門地區占據該公司重要戰略地位,2022年上半年銷售分布以廈門的55.4億元高居首位、其次分别為北京44.6億元、上海42.8億元和泉州35.8億元。

    作為深耕廈門的企業,建發持續補充土儲,縱觀廈門全年四批土拍,除第三次外每次都有這家開發商的身影。其中建發在廈門第一批、第二批集中供地拿地金額分别為94.4億元、50.9億元,並最終以166.3億元成為今年廈門集中供地拿地金額之首。

    還值得一提的是,本次在廈門土拍較少出現的中交地産亦斥資39.6億元攬下思明區1宗地,盡管該地塊利潤空間略高于建發所得地塊,但因高企的價格,並沒有房企與這家中字頭開發商進行争奪。

    目前,中交地産競得地塊周邊主要有國貿潤園、新景國際外灘、億力悅海等多個小區,參考均價在7.7-11萬元/平方米。按出讓條件來看,該項目套均面積151平方米,容積率也比較低,未來大概率将規劃建造“豪宅”産品。

    全年收金612億

    加上第一、二、三批次土拍分别收金153.65億元、198.7億元、179.1億元,廈門全年集中供地攬金611.85億元。

    其中,首批供地成交9宗地塊,平均溢價率6.23%;第二批供地成交9宗地塊,1宗地塊流拍,成交地塊平均溢價率2.61%;第三批供地成交5宗地塊,流拍1宗,成交地塊平均溢價率0.13%;第四批供地成交4宗地塊,平均溢價率4.27%。

    企業方面,今年在廈門集中供地拿地的企業以央企及本地國企為主流,除建發之外,國貿、中海、華潤、保利等知名房企今年在廈門亦有一定的投資力度,投資金額分别為80.9億元、49.9億元、37.2億元、28.2億元。

    可以看出,2022年廈門土拍總體呈現拿地積極性下降趨勢。相比去年全年集中供地總成交額793.85億元,今年廈門雖然增加了土拍次數,但成交總額卻下跌了22.93%。

    這與樓市下行息息相關,中原地産統計,2022年1-11月廈門一手住宅成交14645套,面積152.89萬平方米,同比下跌53%。

    今年以來,北京、深圳、杭州、廈門等多個城市土地供應批次已上調至4次甚至5次。業内人士分析指出,房地産業是資本密集型行業,集中供地對房地産企業短時間籌措資金和加快周轉的能力要求更高,在當前市場景氣度有待提升的情況下,供地模式微調有助于穩定土地和房地産市場。

    11月末到12月以來,支持房地産行業融資的第三、第四支箭繼續落地,為進一步提振市場信心,廈門也随着政策變化時隔7個月年内再次放松限購。

    廈門官方披露,從12月5日開始,島外(集美、海滄、同安和翔安4區)限購放開,非戶籍購房者可以直接購買一套。島内(思明區、湖里區)繼續執行限購,3年社保或納稅證明,以及符合條件的非本市戶籍人才在島内限購1套住房。

    此前5月份,廈門也曾調整過1次限購政策,主要表現在支持多孩家庭改善性需求和剛性住房需求。

    其中提到,無住房非廈門戶籍家庭和個人如果在島外購房,僅需提供半年以上工作證明等資料。而5月之前廈門島外非戶籍人口購房仍需要提供連續繳滿3年社保或納稅證明。本次廈門進一步松綁島外購房條件,非戶籍購房者可以直接購房,島内則依然保持不變。

    撰文:陳奇傑    

    審校:鐘凱



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