将新經濟地産進行到底 ESR欲分拆昆山倉儲物流REITs上市

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2022-12-13 23:39

  • “對于一家資管公司,在實物資産領域,短期看對資産的處理,而長期來看資産規模更為重要。”

    觀點網 從曾經的物流資産開發商到現在擁有開發能力的實物資産管理者,ESR還在續寫新經濟地産故事。

    12月13日,ESR發布公告表示,正考慮透過公開募集基礎設施證券投資基金将位于江蘇省昆山市的三個高標準物流項目在上海證券交易所上市。

    這三個項目為江蘇富萊德倉儲有限公司一期、二期及三期,目前由ESR透過江蘇富萊德倉儲有限公司全資擁有。

    公告稱,若進行該交易,将構成公司根據聯交所上市規則第15項應用指引所述的分拆事項以及第14章所述的出售項目公司情況。

    針對該事項,IPG中國區首席經濟學家柏文喜向觀點新媒體表示,将旗下三項位于内地的倉儲物流資産作為底層資産來于上交所申請發起設立REITs,對于ESR而言,相當于經過價值重估将此三項資産以市價出售,将能獲得較好的資本利得以改善即期表觀業績以及大大提升公司的流動性與現金儲備,並大大提升公司的叠代投資能力。

    資産底色

    據企查查信息,江蘇富萊德倉儲有限公司成立于2003年8月14日,注冊資本約為3.7億元,法定代表人為王帥,主要從事倉庫、堆場的建設及經營並提供物業管理服務。

    年報顯示,江蘇富萊德倉儲有限公司一期位于昆山市花橋鎮新生路718及818号,建築面積135081平方米,2011年竣工,租賃到期時間2054年;二期位于昆山市花橋鎮逢善路516号,建築面積85508平方米,2013年竣工,租賃到期時間2056年;三期位于昆山市花橋鎮蓬青路369号,建築面積206418平方米,2017年竣工,租賃到期時間2056年。

    據2019年ESR公開的招股書内容,截至2019年3月31日,富萊德一期估值為1.325億美元,租用率為100%,WALE(加權平均剩余租期)為3.9;富萊德二期估值為8380萬美元,租用率100%,WALE為4.2。

    另外,富萊德三期為多層坡道配送中心,樓高四層,修建時借鑒了國内外先進發展經驗。

    有報道稱,建成後意向是引進以米格國際等為代表的零售類電商企業、易果生鮮以及香港佳德集團等為代表的冷鍊貿易類企業。

    據之前的相關報道,一期項目入駐的企業有亞馬遜、家樂福、H&M、利豐物流、德莎物流及裕絡物流等;二期項目入駐的有京東、H&M、日郵等。

    彼時招股書中,該公司主要發展亞太區一線及1.5線城市的物流地産,戰略選址地定位于中國、日本、新加坡、澳大利亞及印度的主要物流樞紐、重要海港、機場、交通樞紐及工業區附近。

    如今,ESR已成為由新經濟驅動的亞太地區最大不動産管理公司及全球第三大上市地産投資管理公司,投資、基金管理以及新經濟開發成為了主力業務,企業規模、豐富的産品組合、能力和資源以及可以提供地産開發産品及不動産投資方案成為願景。

    ESR聯席首席執行官沈晉初曾表示,對于一家資管公司,在實物資産領域,短期看對資産的處理,而長期來看資産規模更為重要。

    新經濟驅動

    今年年初,ESR以51.92億美元的總代價完成了對ARA集團(亞騰資産管理公司)的收購,這被認為是ESR具備里程碑意義的交易。

    ARA是一家亞太地區房地産資産管理公司,截至2021年6月30日,ARA集團及聯繫人所管理的總資産達950億美元,其為公共及私募投資基金進行集資、管理及提供意見,基金投資于各種傳統房地産資産私募房地産信貸及基礎設施。

    沈晉初在與觀點新媒體的訪問中表示:“最重要的是ARA做到了一個比較大的規模,收購時差不多有800億美元的水平,其中大部分都是穩定的資産。”

    合並完成後,新的ESR資産管理規模按年增長21%至1402億美元,其中新經濟資産管理規模達590億美元,占總資産管理規模54%,項目覆蓋區域擴展至10個國家及地區。

    樂觀預期下,合並ARA将使得ESR可觸達市場規模從7500億美元提升至2.45萬億美元,巨大的潛在市場增量空間被激活。

    緊随其後,ESR宣布與一家機構投資者合作在收購55萬平方米上海都市圈資産組合,該組合共有11個已竣工的物流及工業資産,總建面超55萬平方米,覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區人口高度稠密及交通繫統發達的主要城市。

    彼時沈晉初表示:“在新增供應緊缺的上海大都市圈,具備如此規模、地段價值以及增值空間的優質資産組合出現在市場中實屬機會難逢。”

    7月3日,ESR全資附屬公司Gamma及GammaI作為投資組合賣方,與買方EG Phoenix IX Limited就出售由9個目標公司的100%已發行股份所組成的投資組合銷售股份,正式訂立投資組合買賣協議,出售總代價約為人民币18.1億元的美元等值。

    該筆交易在将ESR自身開發持有的物業資産成功變現同時,也使其獲取到了投資收益,為下一步物色更好的投資目標奠定了資金基礎。

    時間來到下半年,ESR在7月21日公告,全資附屬公司Sunrise Victory收到香港政府地政總署的函件,确認接納其以52.27億港元地價承投的土地。

    該宗地位于新界葵涌美青路與貨櫃碼頭南路交界,具有優越的地理位置,道路網絡四通八達,指定作物流服務及公衆停車場用途,地盤面積約59.5萬方呎,最高樓面總面積149萬方呎。

    市場普遍認為,該宗地的收購将為ESR帶來戰略價值,提升在全球主要門戶物流市場的戰略地位。

    8月份,ESR與合作夥伴斥資2.68億元收購了首個生命科學産業園項目——上海張江生命科學研發産業園。

    該園區總體占地面積6458平方米,總建築面積8940平方米,其中包括北樓6層、南樓4層,由制藥研發實驗室和辦公室空間組成,超過90%的租戶(按租賃建築面積計算)為領先的生物醫藥類公司。

    在今年博鰲房地産論壇上,ESR中國首席運營官周波亦曾提到:“除了物流地産跟數據中心之外,ESR目前也搭上了生物醫藥産業地産的風口,正在募集一個生物醫藥的基金,估計第一期規模是7億美元左右的資本金,也選了7到8個種子資産在進行開發和收購的準備。”

    近期ESR再擴版圖,旗下全資子公司ARA與中國進出口銀行11月21日完成了中國—東盟投資合作基金二期的設立。

    該基金二期規模為10億美元,由中國進出口銀行牽頭發起,中國能建葛洲壩海外投資有限公司、中國路橋工程有限責任公司、ARA集團共同參與設立。其中,ARA私募基金的基礎設施投資團隊ARA Infrastructure将擔任投資顧問。

    “ESR是由新經濟驅動為主的,所謂新經濟就是主要由新的物流地産和數據中心以及生物醫藥中心等新經濟驅動資産的構成。”周波在博鰲房地産論壇上介紹道。

    撰文:蘭英傑    

    審校:徐耀輝



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