一份遲來的年報 融創債務重組表決截止日亮2021年家底

觀點網 延期8個月有余，融創2021年财報終于刊發，這也被視作為融創復牌的信号。

12月9日早間，融創發布的2021年财報指，盈利方面，其期内營收1983.9億元，同比下降約14%；毛虧17.9億元，較去年下降103.7%，核心淨虧損約為253.0億元，同比下降約183.6%，因各類計提減值達520億元，剔除減值影響後的核心經營利潤約為125.7億元。

負債方面，集團的流動負債淨額為245.9億元。流動和非流動借貸分别為2351.5億元和865.6億元。到期未償付借貸為12.1億元，未滿足财務指標的借貸為18.1億元，這導致借貸1583.9億元可能被要求提前還款。

截至該财報獲批日期，融創到期未償付借貸本金為685.3億元，並導致借貸本金1518.0億元可能被要求提前還款。

值得注意的是充足的土儲量，集團連同其合營公司及聯營公司的權益土地儲備約1.60億平方米，權益土地儲備貨值預計約為人民币1.77萬億。

截至2021年12月31日，集團現金余額約為692.0億元，集團連同其合營公司及聯營公司的現金余額約為1608.0億元。淨資産超1200億元、歸母淨資産超800億元。

發布業績"卡點"

融創2021年财報公布在時間節點上卡得巧妙，因為這一天，也是境内債重組方案債權人表決截止日。一份雖有大幅虧損減值和負債，但是同樣顯示家底厚實的财報或能獲取投資人信任，方便重組方案通過。

也在業績公布的同一天，融創發布境外債務重組進展。據悉，過去數月以來，融創一直與本金約91億美元的優先票據及其他境外債務的部分持有人及其顧問進行建設性接洽。現有債務持有人已成立境外債權人小組，共同持有或控制超過30%的現有債務本金總額。

目前，融創已向債權人小組提呈初步重組框架。探讨的初步重組框架主要内容包括：将30億至40億美元的現有債務及若幹股東借款轉換為普通股或股權挂鈎工具，使得債務規模降至穩健、可持續的水平；

剩余現有債務将兌換為新的以美元計價公開票據，期限為自重組生效之日起的2至8年；提供部分資産處置淨收益拟作為償還新票據的額外資金來源；同時拟向及時支持重組方案的債權人提供同意費。

2022年上半年，融創境外有息負債本金額約為110億美元，其中約37億美元（約占境外債務總額的34%）的原始到期日為2022年底前。此外，集團物業開發闆塊包含其合營及聯營公司的現金余額合計約為1200億元，其中並表的現金余額約為410億元。

向前追溯，同樣有"卡點感"。11月28日，官微"證監會發布"指恢復上市房企和涉房上市公司再融資，第三支箭應聲落下，就在當天傍晚，融創發出公告，公布董事會會議時間及業績發布時間。随後11月29日，公布業績盈警。接下來，同樣延發的2022年中報還将繼續發布。

融創組合拳

在最近行業的多重利好之下，停牌已久的融創動作不少。

在項目方面，上海董家渡成功拉來華融和中信信托作為資金方。11月28日，融創完成轉讓泛海建設控股有限公司90%的股權，其中，中信信托持股64.678%，華融持股25%。融創可以繼續開發此項目。

在組織架構上，融創今年2月成立新區西北區域，拆分西南更為重視成渝區域；而最近則是新成立了三個"中心"，地産經營中心、資本與金融中心、資産運營管理中心，一個負責地産經營業務、一個負責融資與相關股權管理、另一個則主要是承擔持有資産的業主管理職能。

相比于先前地域的戰略劃分，目前的調整則更重視經營效率本身，各條線職能更為聚焦、公司強調的三個重點也更為明顯，更加适應當下階段。

在當務之急的債務重組上，亦有明顯進度。

自5月13日公布一筆境外債違約，融創在債務重組上沒有大的動靜。直到11月14日，幾只同時停牌的債券引出境内債整體重組的消息，DM數據統計，融創當前境内債券存續規模約157.5億元。境外債方面，12月9日同時公布重大進度。

資本市場消息顯示，融創于近日發布境内債重組方案，並組織召開債券持有人會議，目前拟定在12月9日截止表決，方案有50%以上投票同意率便可通過。

具體來看，融創向債權人提供了兩種債務展期方案，有債權人表示，因展期時間太長，前期兌付的比例太少不能接受。最新方案中，相比此前一版方案縮短了展期時間。

針對已經展期的債務，此前計劃展期3.75年，最新方案則将展期時間降至3年；針對目前未展期的債務，此前計劃展期4.5年，最新方案将展期時間降至4年，同時對所有債權人先行支付3%本金，並于2023年分兩筆支付。

融創亦對部分債券方案進行了數次調整，例如增加了增信措施，将重慶文旅城、紹興黃酒小鎮，以及廣州文旅城、無錫文旅城、濟南文旅城、成都文旅城、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城的收益權；設置小額兌付安排等等。

12月9日最新公告顯示，境外債已達成展期49.7億元，境内債已達成展期259.6億元。如果方案通過，融創将成為繼富力、龍光後，第三家完成境内債整體重組的房企。

另外值得注意的是，2021全年合同銷售額5973.6億元，同比增長4%，從今年的合約銷售額來看，出險房企的標簽，也並沒有過于拉垮融創的銷售表現。據觀點指數研究院，1-11月全口徑銷售額仍以1611億元排名第10。當然，此前一向是"銷冠候選人"的融創，在去年同期，全口徑銷售額為5495億元，排名第3。

最新數據顯示，2022年11月，融創在13個城市交付17個項目，約1萬套。今年1-11月份，融創累計已交付約15萬套。

接下來，融創的動作重點十分清晰，與債權人溝通、資産處置、保交付、努力去化。