一筆關聯交易 建發國際“低價”購入上海闵行兩宗地

觀點網 繼南京江陰地塊後，建發國際再度從母公司建發房産手中購入兩宗上海闵行地塊。

12月6日，建發國際投資集團發布一則與建發房産之間的關聯交易公告。

根據公告披露，建發國際的兩家間接全資附屬公司益悅、廈門兆翊蓉拟出資現金955.97萬元、50.31萬元，從建發房産、廈門利源（建發房産子公司）手中收購福建兆潤100%股權。

此外，益悅及廈門兆翊蓉還須償還建發房産及廈門利源先前墊付予福建兆潤及項目公司的股東貸款（本金及利息），金額為人民币15.52億元（經參考公告日期計算且可予調整）。

交易完成後，益悅及廈門兆翊蓉将分别持有福建兆潤的95%及5%股權。未來，福建兆潤将成為建發國際的間接全資附屬公司，而其财務業績将綜合計入該公司的财務報表。

觀點新媒體查閱獲悉，作為此次交易的標的，福建兆潤擁有的主要資産是由建發房産聯手華發在今年第一、第二批次上海集中供地中競得上海闵行浦錦街道的兩宗住宅地塊。

其中，闵行區浦錦街道MHP0-1302單元18-01地塊，占地面積約為61,300平方米，規劃計容建築面積不超過約73,600平方米。地塊将分一期住宅發展，建築工程已開展並已開始預售，預期建築工程将于2024年12月或之前竣工。

另一宗名為闵行區浦錦街道MHP0-1302單元15-01地塊，占地面積約為19,700平方米，規劃計容建築面積不超過約23,600平方米。地塊将分一期住宅發展，建築工程已開展，並預計于2023年1月或之前開始預售，預期建築工程将于2024年9月或之前竣工。

據悉，福建兆潤各持有上述兩宗地塊49%的權益，出資金額分别為14.63億元、4.73億元。

值得注意的是，相比于福建兆潤支付的19.36億元土地價，此次建發國際的收購價僅為15.62億元（即現金+償還墊付貸款），折價了約3.7億元。

不過，建發國際在公告中補充，益悅及廈門兆翊蓉須償還的15.52億元墊付貸款是“可予調整”，最終代價暫未确定。

據了解，近年來，類似的土地注入操作在建發國際與建發房産中間不斷上演。

今年4月，建發國際發布公告稱，益悅、廈門兆翊蓉拟以現金2048.71萬元+償還墊付墊款18.28億元向建發房産與廈門利源收購建發南京100%股權。據悉，建發南京擁有無錫江陰市澄地2020-C-38地塊51%的權益。

而2021年更是建發房産向建發國際輸送土地的高峰期。當年5月，建發國際以現金0元+償還21.14億元向建發房産收購株洲悅發100%的股權，獲取株洲悅手中湖南株洲天元區的兩宗地塊。

同年8月13日，建發國際全資子公司廈門兆澄垚拟與廈門國際信托以80%：20%的股權比例組成合資公司，以收購建發房産的全資子公司福建兆豐，獲得福建漳州的一塊土地。

2021年9月，建發國際再次向建發房産收購了長沙兆祥90%的股權以及廈門兆鼎珑100%的股權，拿下位于長沙、上海的各一宗地塊。

此外，據不完全統計，在更早的2016年至2018年間，建發國際累計從建發房産獲得19個項目，總建築面積超300萬平方米。

除了注入大量土地，建發房産在資金端也是頻頻輸血。2020年12月，建發國際與建發房産訂立可續期借款合同，獲得95億元永續債貸款金額，初始年利率低至4.65%（低于建發國際2020年4.98%的平均融資成本）。

2021年6月，建發國際再度與建發房産訂立可續期借款合同，将此前負債端的50億元股東貸款，轉化為了永續債。截至2021年底，建發國際的永續債數額增加至145億元。

随着母公司屢屢輸血，今年上半年即使建發國際在拿地方面頗為激進，逆市将33宗地塊收入囊中，也依然維持三道紅線“綠檔”。

截至2022年上半年，建發國際剔除預收款後的資産負債率、淨負債率分别為66.7%、68.6%，現金短債比3.6倍。

負債方面，截至2022年6月30日，該公司一年内要償還的有息負債為92.3億元，一年後至五年内要償還的有息負債為740.9億元，對應357.8億元貨币資金。