蘇州土拍收官：10宗地攬金132億 綠城落子與觸頂搖号

觀點網 随着12月5日第五批集中供地收官，蘇州2022年土拍以942億元的入賬落下帷幕。

從最後一批土拍情況來看，本輪10宗地塊總起價126億元，最終以2宗觸頂搖号、1宗溢價、7宗底價成交，收金132億元，平均溢價率4.8%。

綜合全年情況來看，蘇州五輪集中供地共成交地塊69宗，除第二輪供地前2宗地塊終止出讓，第四輪供地2宗地塊流拍之外，其余均全部成功出讓。不過，從溢價情況來看，年底的這場收官之戰較此前熱度有所回溫。

據觀點新媒體統計，蘇州首輪集中供地15宗涉宅地塊總成交金額233.77億元，與總起價227億元相比，平均溢價率不足3%；二批集中供地17宗地塊14宗底價成交，總收金270億元，平均溢價率2.99%；三批集中供地9宗地塊總成交金額127.27億元，平均溢價率為2.15%；第四批供地18宗地則均為底價成交，共攬金179.21億元。

上海中原地産資深市場分析師盧文曦認為，首先本輪土拍出現搖号地塊的原因之一在于為了維持市場的關注度與吸引力，投放了比較有熱度的地塊，另外，在目前政策利好的情況下，大家的信心開始慢慢回歸。

衆星捧月

從本輪地塊分布區位來看，工業園區3宗、高新區2宗、相城區3宗、吳江區2宗。其中，蘇州工業園區憑借高能級區位及配套成為本次土拍熱點，工業園區3宗地吸引了近20家房企參與競拍。

上午10點，率先開拍的工業園區旺墩路北、津梁街西蘇園土挂(2022)06号地塊引發激烈競價，經過42輪角逐，達到最高限價15.67億元進入搖号階段，溢價率15.05%，樓面價33364元/平方米。

據了解，這是自蘇州三批次土拍新規設置最高價觸頂搖号以來，首次出現搖号情況。

工業園區另一宗熱門地塊也在開拍後陷入激烈競争，即啟月街西、創苑路南蘇地2022-WG-66号地塊，經過52輪競争達到最高限價，最終以20億元進入現場搖号階段，共有2家競買單位參加，溢價率為15.26%，樓面價34578元/平方米。

值得關注的是，該地塊是蘇州今年五輪集中供地中唯一一宗起拍價達到3萬元/平方米的地塊，且最高樓面限價達到了34500元/平方米。具體來看，該地塊出讓面積48238.6平方米，規劃為住宅，容積率1.2，建築面積57886.32平方米，起價17.36億元，起始樓面起價30000.01元/平方米。

資料顯示，該地塊所處月亮灣闆塊現狀投資價值較高，周邊規劃有中學，近兩年周邊無住宅用地供應，目前周邊無在售、待售新房項目，出現供應缺口。且地塊容積率較小，有利于打造高端低密度社區。

工業園區另一宗地蘇園土挂(2022)07号地塊經過28輪競價，由綠城以14.4億元競得，成交樓面價32000元/平方米，溢價率10.35%。

該地塊緊鄰蘇州奧體中心，周邊市政、教育、商業、生活配套齊全，臨近中環東線及在建的地鐵6号線，橫縱交通便捷。綠城官網介紹，該地塊容積率僅1.5，建築面積4.49萬平，将打造6-7層低密業态。

據觀點新媒體了解，綠城中國執行董事、行政總裁郭佳峰曾在2022年中期業績發布會上表示，下半年綠城拿地總數量會減少，權益會增加，精準投資，力争“拿地零失誤”。拿地質量高、回款快、兌現度高，是首要指標。

據悉，在蘇州拿下一子之後，綠城中國全年獲取土地數達到29宗，土地投資額超500億元，新增貨值超1000億元，權益比達80%。

國資助力

在拿地企業方面，本輪土拍中民企積極參拍則是另一個亮點。從最終結果來看，地方國資企業與本土民企聯合競得4宗地，本土民企蘇州偉業迎春地産底價斬獲1宗地。

蘇州偉業迎春地産有限公司以底價6.09億元競得吳江汾湖高新區（黎里鎮）浦港路北側、思忠路東側地塊，樓面價7780元/平方米。

亨通地産股份有限公司&蘇州市吳江城市建設開發有限公司（亨通&吳江城建）以底價12.74億元摘得吳江東太湖度假區（太湖新城）龐楊路南秋楓街西地塊，樓面價11502元/平方米。

除此之外，常潤&黃橋國資12.76億元摘得相城區黃橋街道1宗地塊，嘉盛&高鐵新城發展11.58億元摘相城區高鐵新城地塊，中億豐&相城高新12.96億元摘得相城區元和街道地塊。

有市場分析認為，地方國資引入民企聯合開發，意味着這些地塊後續都将進入項目實質開發階段。一方面應對财政部126号文的政策要求，另一方面這些項目進入實質性開發階段後，能夠形成有效回款，提升地方城投的自我造血能力。

盧文曦表示，在監管層面的利好政策配合下，房企拿地意願在回歸。不過也看到拿地企業中，國資仍占有一定比例，現階段要讓國企拿地占比大幅回落還存在一定壓力。

除上述拿地企業外，蘇高新在本輪拍地中也在持續進項，以25.79億元摘得高新區2宗宅地。

蘇高新一直為蘇州土拍市場的拿地大戶，在首輪土拍中，蘇高新獨得高新區3宗地塊，總成交價33.07億元，按容積率計算，最多可補充24.56萬平方米土儲。

在第二輪供地中，蘇高新更是連下5子，耗資逾90億元獲得總土地面積約24.9萬平方米。第四輪供地中，蘇高新再斥資17.13億元拿下兩地。

盡管蘇州在年終的最後一輪土拍熱度有所回升，但盧文曦指出，明年第一波的土拍情況是一個比較重要的風向標。如果能夠保持熱度，或可能進一步推動交易層面向好。

從今年整體情況來看，企業拿地意願並不強烈。數據顯示，2022年1-11月，TOP100企業拿地總額11621億元，拿地規模同比下降50.5%。有研究機構指出，在房地産市場企穩之前，土地市場尚不具備全面回升的基礎，熱點城市仍将聚焦在北上深杭等核心城市。