觀點與黃詠祥對話:黑石多元資産管理平台龍地的“簡單按鈕”

观点网

2022-12-03 00:23

  • 背靠黑石,龍地的使命非常簡單,即為黑石提供資産管理服務,促進黑石在中國房地産業務的發展,實現各資産的價值最大化。

    觀點網 科幻作家威廉·吉布森寫道“未來已至,它們只是不平均的躲藏在現實中”,機遇其實已經到來,以時空為尺度、從趨勢中尋找,哪些領域更接近未來呢?

    全球經濟不景氣的大環境下,風險與機遇共存。不過,最近不少大型外資企業都垂青于中國一些大規模的持有型物業項目。

    有着“PE之王”稱号的黑石,2021年通過收購富力廣州國際機場綜合物流園實現中國物流地産的快速擴張,2022年11月8日,黑石房地産基金持有的多元資産管理平台——龍地(DragonCor)再披露平台将會加入大灣區内面積約28萬平方米現代倉庫。

    借此機會,我們與龍地首席執行官黃詠祥展開了一場交流,他身着深色西裝,一臉笑意地出現在屏幕前。

    未來

    物流資産在黑石這家投資機構的全球投資圖譜里占據了十分重要的位置,而對于“龍地”這一名字似乎並不是那麼熟悉。

    龍地于2017年由黑石設立,資産組合同樣由黑石構建,現有物流資産戰略性分布于中國主要城市和物流樞紐。憑借黑石的全球規模、專業的物流知識,憑借現代化、高質量的物流和倉儲設施,龍地于倉儲物流方面現已成為中國領先的物流綜合服務供應商之一。

    自2021年加入龍地以來,黃詠祥主管公司整體營運及未來發展規劃,重點統籌物流、長租公寓、商業地産等業務的發展。

    對于物流行業未來的發展前景,黃詠祥先是分享一些數據。

    10年前,中國在全球電子商務市場份額還不到1%,而現在中國是世界上最大的電子商務市場,占全球市場份額已超過40%,目前中國每年處理交易量已超法國、德國、日本、英國和美國這些國家的總和。

    推動快速發展的因素有互聯網使用量的增加;中國目前擁有8億互聯網用戶,同時,互聯網用戶也是網購大戶,去年阿里巴巴雙十一期間創下一個新記錄——總交易額為845億美元。

    另外,中國手機的移動滲透非常廣泛且深入,推動了移動支付的興起;此外發展中産階級人口目前已到了4億,占中國總人口約1/3,並且越來越多的國内電子商務企業不斷向海外市場發展。這些因素都有利于電子商務的快速增長,因而也驅動了中國物流的快速增長。

    再談及目前倉儲物流行業發展現狀,黃詠祥表示,中國零售、物流基礎設施不如其他一些發達市場那麼完善、發達,這創造了一個很大的機會,黑石的品牌、規模、構建平台能力等都能為龍地提供了很大的競争力。

    目前,客戶對倉儲物流要求越來越高,面對生物科學、冷庫到第三方物流等各領域的租戶,龍地會與客戶保持緊密的溝通聯繫,根據他們不同的地方、業務及需求,對效應及獨特要求提供定制化,尋找高效的科技驅動的解決方案,為客戶提供更好的服務。

    背靠黑石,龍地的使命非常簡單,即為黑石提供資産管理服務,促進黑石在中國房地産業務的發展,實現各資産的價值最大化。因此,龍地需要找到風險管理和以客戶為中心的動态平衡,提供差異化創新能力與解決方案,還要吸引最好的人才。這可以說是龍地的兩個“簡單按鈕”。

    發展

    在2018-2021三年時間里,龍地在倉儲物流方面的總可租賃面積已實現從180萬平方米到現在的500多萬平方米快速增長,並在18個城市進行了投資,管理着40多個物流園區。

    黃詠祥介紹到,龍地旗下運營的是在廣州、上海等中國主要城市和物流樞紐,精心布局和挑選優質資産組合,重點集中在倉儲物流。

    以大灣區為例,廣州是華南主要的配送中心,京東、亞馬遜及蘇甯均在廣州設立區域配送設施。廣州的核心分市場包括有黃埔、增城、花都及從化,同時就倉儲需求已逐漸向佛山與東莞兩城擴散,現布局擁有佛山南海物流園、蘆苞物流園、東莞常平物流園等多個物流園。

    具體到業務方面,龍地關注的市場是終端客戶産生的終端需求,租戶主要是第三方物流、電商,還有冷鍊、生鮮食品等快速增長且防禦性比較高的行業,因此投資組合偏重于廣州、上海等一線城市及物流樞紐城市。

    今年上海和廣州的物流園都面臨着疫情的挑戰。黃詠祥指出,從運營的角度,龍地對防疫方面是非常看重的,保護全部資産和員工的健康,也會積極配合當地政府。另外,龍地會和客戶保持非常緊密的溝通,根據每天不同的變化及現場運營的需要,盡力地滿足客戶,幫助降低疫情對他們的負面影響。

    近年來,數字化發展深受重視,信息化賦能傳統物流,智慧物流園優勢更為明顯。

    他指出,智慧物流園牽扯到很多不同方面,有管理模式的改變和硬件、軟件、繫統的改造,所以龍地也在學習的過程中,主要的工作是與智慧物流園專家溝通,将自己的業态及情況進行交流,但最終還是要回到什麼是對客戶最好的,並針對性開發客戶終端需求這方面的能力。

    與此同時,龍地已從純物流平台迅速發展為覆蓋倉儲物流、長租公寓和商業辦公的多元資産管理平台。

    黃詠祥告訴我們,現有的資産組合也包括黑石其他的資産類别,且都是在上海,如商業辦公、長租公寓、生物科學園等等,但現在專注點主要還是集中于物流方面。

    文化

    全球經濟與市場一直都在發生着變化,黑石也在随着環境的變化並調整其投資策略;同時,黑石具有謹慎投資的态度和吸引頂尖人才的管理思路。

    一脈相承的龍地,通過黑石帶來的全球經驗和關繫,幫助其在中國擴展業務時對市場的判斷、對客戶需求的判斷,還可以從黑石全球的規模來受益,這是龍地較為明顯的一個優勢。

    黃詠祥表示,每個企業都有企業文化,且龍地非常關注文化、價值觀。

    “企業的使命、願景,還有核心價值觀,是建立和管理團隊最關鍵的東西,好的企業讓我們吸引更好的人才,他們會留在這發展他們的職業,也會更好地給到客戶更好的服務。我希望我們團隊具備合作、協作精神,随着團隊不斷的壯大,也希望員工可以更積極地融入這個團隊文化,互相幫助,最終把最好的一面呈現給客戶。”

    團隊亦是龍地成長另一個“簡單按鈕”。目前,該團隊已發展到80多人,近期也迎來了多位經驗豐富的業界資深人士的加入,進一步加速了業務拓展。這些人才幫助公司構建一個内部核心的競争力,包括資産管理、租賃、開發、管理、ESG等。黃詠祥相信這個團隊多樣化的經驗,能夠更好的為投資者和租戶服務。

    其中,新的精英人才包括可持續發展部古春曉,在可持續發展及咨詢領域有近10年的工作經驗,主管整體ESG戰略及落地,涵蓋戰略框架、治理、行動路徑和目標績效。

    中國ESG市場的發展十分迅速,衆多企業都踐行綠色發展理念。衆多企業都踐行綠色發展理念。ESG也是龍地優先考慮的事情,尋求創造積極的經濟影響和為投資者創造長期價值,因此聘請了像古春曉這些該領域專家帶領此方面工作。

    黃詠祥興奮地介紹到,首先會在公司層面持續夯實公司治理、環境可持續和社會貢獻,再希望把ESG理念的積極影響拓展至我們的資産、合作夥伴及運營所在的社區,所以現在所有的項目都是以相關的ESG原則為指引,從而确保項目選址、設計、選材、施工、運營等都是以可持續發展目標為方向。

    黑石的目的就是在控制能源使用的全球某些新投資項目中,在頭三年内将平均碳排放總量減少15%,龍地也是實現同樣的承諾,繼續推崇很多碳排放減低的工作,其中包括推動綠色建築,目標是在未來3年内,将完成名下管理的建築資産100%的綠色認證。

    其次,龍地會與不同的團體推動ESG發展工作,包括最近加入了聯合國全球契約組織(UNGC),同時将與仲量聯行(JLL)合作發布ESG白皮書。另外,龍地很快将會推出ESG路線圖,展示未來在ESG方面的明确目標。

    以下為觀點新媒體對龍地首席執行官黃詠祥先生的采訪實錄:

    觀點新媒體:您對于物流行業的發展現狀有什麼看法?未來物流行業會有怎樣的場景?

    黃詠祥:首先我們看到的是電子商業這部分驅動中國物流很強勁的勢頭。十年前,中國在全球電子商務市場份額還不到1%,而現在中國是世界上最大的電子商務市場,占全球市場份額已經超過40%,十年内從1%-40%是領先的市場,而且現在中國每年處理的交易量已經超過法國、德國、日本、英國和美國這些國家的總和,所以這方面的增長是非常的強勁。

    推動這個趨勢有好幾個因素,包括互聯網使用量的增加。中國目前擁有8億互聯網用戶,已經超過了美國、印尼、巴西這些世界上人口最多的國家的人口總和。互聯網的用戶也是網購大戶,這跟其他的國家不一樣,去年阿里巴巴雙十一期間創下一個新記錄——總交易額為845億美元。

    中國手機的移動滲透非常廣泛而且深入,推動了移動支付的興起;還是中國有很多的發展中産階級的人口,這個人口目前已經到了4億,占了中國總人口的1/3,以及越來越多的國内電子商務企業不斷向海外市場發展。這些因素都有利于電子商務的快速增長,因而也驅動了中國物流的快速增長。

    觀點新媒體:您覺得未來物流倉儲會有哪些機會?今年出現了消費降級的情況,包括雙十一的數據似乎也沒有往年好看,對于倉儲物流行業會有影響嗎?

    黃詠祥:中國零售、物流基礎設施目前不如其他一些發達市場那麼完善、那麼發達。所以,零售基礎設施的缺乏,以及很多消費者還是網上購物,這是一個很大的機會,特别是黑石的品牌、規模為龍地提供了巨大的競争力,還有網絡、關繫、構建規模平台的能力。而且物流設施現在越來越多的需要滿足每個租戶的特定要求,所以我們設施可以容納從生物科學、冷庫到第三方物流等各個領域的租戶。

    客戶對效應、對獨特特定的要求會越來越高,我們也要跟客戶有更緊密的溝通,使我們提供的服務、産品是更适合他們所使用。龍地還看到越來越多的租戶正在尋找高效的、科技驅動的解決方案,同時也關注他們不同的業務和需求,研究是否可以給到定制的方案,為客戶提供更好的服務。

    觀點新媒體:龍地在不到三年的時間,在倉儲物流方面的總可租賃面積從180萬增長到現在的500多萬平方米,能否介紹一下最新的發展情況?龍地平台會有哪些特别的資産優勢?

    黃詠祥:龍地旗下運營的是在廣州、上海等中國主要城市和物流樞紐,精心布局和挑選優質資産組合,重點集中在倉儲物流。最近也聘請了不少的人才,這些人才也會幫助公司構建一個内部核心的競争力。這些競争力也包括資産管理、租賃、開發、管理、ESG,還有其他企業的職能,我們相信這個團隊的多樣化的經驗,能夠更好為投資者還有租戶服務。

    我們現有的資産組合是集中在倉儲物流,也有包括黑石其他的資産類别,而且都是在上海的商業辦公、長租公寓、生物科學園,但現在龍地專注點主要還是放在物流方面。

    觀點新媒體:今年廣州和上海都受到疫情的影響,對于龍地物流園有哪些挑戰的因素存在?有哪些應對措施呢?

    黃詠祥:從運營的角度,第一是對防疫方面是非常看重的,保護全部資産,員工的健康、安全是最關鍵;從運營的角度,我們也在積極配合當地政府和需要配合的防疫工作。

    我們與客戶保持非常緊密的溝通,每天都可能會發生一些不同的變化,這會影響到他們的布局、日常或者現場運營的需要,我們會盡力滿足他們,幫助他們降低疫情對他們的負面影響。

    觀點新媒體:具體到物流園區,龍地會如何踐行綠色標準?

    黃詠祥:ESG是一個非常專業的東西,ESG也是龍地優先考慮的事情,已經進入了日常的思考。

    首先會在公司層面持續夯實公司治理、環境可持續和社會貢獻,再希望把ESG影響拓展至我們的資産、合作夥伴及運營所在的社區,所以現在所有的項目都是以相關的ESG原則為指引的,從而确保項目選址、設計、選材、施工、運營等都是以可持續發展目標為方向。

    黑石的目的就是在控制能源使用的全球某些新投資項目中,在頭三年内将平均碳排放總量減少15%,龍地也是實現同樣的承諾,繼續推崇很多碳排放的減低的工作,其中包括推動綠色建築,在我們現有的資産組合中,已經有10項資産是獲得了綠色建築的經濟環境級的認證。我們的目標是在未來3年内,将完成名下管理的資産100%的綠色認證。

    其次,龍地會與不同的團體推動ESG發展工作,包括最近加入了聯合國全球契約組織(UNGC),同時與仲量聯行(JLL)合作發布ESG白皮書。另外,龍地很快将會推出ESG路線圖,這個展示未來在ESG方面的明确目標。

    觀點新媒體:您是如何看待智慧物流園的發展呢?

    黃詠祥:智慧物流園牽扯到很多不同方面,它有管理模式的改變,還有硬件、軟件、繫統的改造,所以也在學習的過程中,我們主要的工作就是要跟這方面的專家溝通,把我們的業态和情況進行交流,最終回到什麼是對客戶最好,對他們的終端需求是最好,並針對性開發客戶終端需求這方面的能力。

    觀點新媒體:您剛才提到龍地的文化建設,具體可以介紹一下嗎?

    黃詠祥:企業的使命、願景,還有核心價值觀,是建立和管理團隊最關鍵的東西,好的企業讓我們吸引更好的人才,他們會留在公司發展他們的職業,也會更好地、無私地給到客戶更好的服務。我希望我們團隊具備合作、協作精神,随着團隊不斷的壯大,也希望員工可以更積極地融入這個團隊文化,互相幫助,最終把最好的一面呈現給客戶。

    觀點新媒體:您對于龍地的初印象和現印象是怎麼樣的?

    黃詠祥:這個是很好的問題,我一直在問自己這個問題。因為我去到每一個地方,我覺得是有一些基本的東西每個企業、每個團體都需要有,還有一些要看情況,看企業在什麼市場、行業。

    我現在花的比較多的心思就是企業文化,把龍地的願景、使命、價值觀明确地确定下來,並與全部的員工交流,員工也可以提出他們的建議。在日常互相溝通跟客戶的交流有沒有做到,而且我們會盡量的找一些做得不好的地方,讨論為什麼做不好,以後怎麼做的好,這個是過去一年比較大的變化。

    另外,沒有改變太多的就是我加入龍地的時候,我開心地看到這邊的員工非常務實,由于股東方較為單一,而且面對的市場客戶也是比較明确,所以對客戶專注方面,從我來的第一天到現在始終如一。我覺得一家企業如果沒有把客戶放在第一位,其他東西就很難做。

    觀點新媒體:您覺得龍地未來會是什麼樣的企業呢?

    黃詠祥:我們的使命是很簡單,為黑石提供一個世界一流的資産管理服務,促進黑石在中國房地産業務的發展,實現各資産的價值最大化,這是我們發展的主要的使命。

    所以要做到這個使命,我們要吸引最好的人才,找到風險管理和以客戶為中心之間找到一個動态平衡,提供與同行比有差異化的創新能力,而這就需要創新能力,這是在企業發展中必須要具備的。

    撰文:彭瑩琛    

    審校:鐘凱



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