美元債交換要約後 德信再出“大招”拟剝離物業平台

觀點網 這幾天，沉寂了許久的房地産市場在“三支箭”的攪動下恢復了活躍。銀行授信、增信發債、定增融資，一波接一波的活水注入，使不少房企如同久旱逢甘霖。

在同行忙不叠地發債、配股之際，德信中國卻悄悄将物業公司擺上貨架。

12月2日，德信中國召開旗下唯一存續美元債投資人會議。會上，德信中國透露，德信服務集團确實有在談判出售。德信方面並未透露更詳細的信息，只是表示該談判需要時間，且仍有不确定因素。

據觀點新媒體了解，截至12月2日收盤，德信服務集團市值為28.19億港元。據德信中國2022年中期報告，上半年，德信服務集團實現收入約4.85億元，較2021年中期增加6.3%。其中，物業管理服務收入約2.85億元，較2021年中期增加17.7%。

流動性壓力

自11月11日，央行、銀保監會發布"金融16條"支持房地産市場平穩健康發展以來，房企似乎抓住了一根救命稻草。只是，行業低谷期下釀就的脆弱流動性也並非一朝一夕能夠化解。

今年以來，德信中國算得上是積極還債的民企之一。自4月償還2億美元11.875%優先票據後，德信的公開債務便僅剩下于今年12月3日到期合計3.5億美元優先票據，利率9.95%。

然而，在行業低迷的大背景下，德信中國也不得不面臨流動性壓力。上半年，因流動性趨緊，德信接連出售或退出項目公司股權以回流資金，當中一筆4.54億元出售杭州濱江項目錄得未經審核除稅前虧損約1404萬元。

截至今年6月30日，德信中國持有現金107億元，較期初下降39.1%，現金短債比1.02，較2021年末減少0.09，為自2017年末以來的最低水平。

另一方面，腰斬的銷售業績無疑也為德信中國的脆弱流動性雪上加霜。上半年德信中國實現合約銷售金額193.8億元，銷售面積103.7萬平方米，分别同比下降55.0%和49.7%。下半年情況也沒有好轉，截至10月末，德信中國實現累計合約銷售金額約人民币305.5億元，同比下降50.9%。

于是，11月18日，德信中國發布公告稱，對旗下唯一存續美元債"2022年12月到期9.95%優先票據"進行交換要約，試圖通過以“時間換空間”的方式緩解現金流短期壓力。

11月30日，德信中國再次調整上述美元債交換要約條款。其稱，将修訂應計利息的付款時間，提早支付有關應計利息。第二次應計利息付款的日期将由“原發行日期後滿六個月當日”，修訂為“2023年2月15日”。

據接近德信人士此前對觀點新媒體稱，為應對債務償付，德信一直積極通過加快資産處置，争取政府的支持，包括地方纾困、中債增發債等，但發債仍存在很多不确定性，落地發債門檻很高。同時，政策回暖的傳導落地尚需時日。

遠水無法解近渴，或許，這也是德信中國最終選擇把物業公司擺上貨架的原因，其内在邏輯或還是想以更穩健的姿态迎接市場的復蘇。

對此，中策信德研拓中心總經理衛歡接受觀點新媒體采訪時指，物管部分是德信一個現金流相對穩定領域，現有市場下的優質資産尤其是規模可控，盈利能力可觀。

其續指，物業公司有一個特征，規模效應能帶來更加穩定的現金流以及更高的利潤率。而房企開發端規模收到限制，甚至是規模下滑，也就意味着物業管理部分想象空間受限了，所以迫不得已需要抛售物業公司。

物業棄子

在房地産曾經如日中天的時候，物業曾被視為“未來”，無論是業内巨頭還是精致的蚊型企業都有一個物業上市夢，港交所的敲鐘聲連綿不絕。

只是，當行業驟然遇冷，房企接連後院起火，甩賣物管企業便成了首當其沖的靈丹妙藥。從去年開始，物業行業的並購便屢見不鮮。

2022年新年後，不到一個月的時間内，華潤萬象生活連下兩子，分别以10.58億元、22.60億元的代價将禹洲物業與中南物業收入囊中。

而巨頭碧桂園服務更是以雷霆萬鈞之勢進行掃蕩，今年2月14日，碧桂園服務公告指出，收購中梁百悅智佳服務有限公司合共約93.76%股權。早在2021年，碧桂園服務就接連買下了富力物業、藍光嘉寶服務、花樣年旗下的鄰里樂等，累計收購對價高達205.25億元。

有數據顯示，2021年物業管理行業已披露相關信息的並購交易達77宗，涉及並購方36家物業企業，交易金額約362.5億元，創歷史新高。

放眼當下，金科服務也在10天前易主。11月22日，金科服務公告表示已被博裕集團要約收購。緊随要約截止，博裕集團及一致行動人士擁有4.24億股股份，約占總股本的64.98%，其中博裕集團持股34.63%，持股比例超過金科地産集團，已成為金科服務的第一大股東。

至于德信服務的命運最終如何，靴子落地前或許還有很多想象空間。截至2022年6月30日，德信服務集團的總在管建築面積約3260萬平方米，較2021年中期的2800萬平方米增加約460萬平方米，增長率為16.4%。

衛歡對觀點新媒體表示，物管部分是一個很好拓展新興市場的平台入口，初步判斷德信服務的買家基于新進企業大于區域已進駐企業擴張戰略需求。

其同時認為，目前出台的“三支箭”契合今年整體市場加速洗牌的趨勢性，資本更傾向于優質房企，對于德信應該屬于間接利好。