第三季貝殼繼續開源節流 家裝家居“上道兒”

觀點網 2022年三季度内，貝殼最終扭虧為盈，其經調整淨利潤為19億元，而2021年同期經調整淨虧損為8.88億元。毛利率也從去年同期的15.2%提升至27.0%。

基本面上，貝殼Q3的總交易額為7371億元，同比下降11.3%。

其中，存量房交易的總交易額為4490億元，同增18.7%；新房交易的總交易額為2615億元，同比下降36.2%；家裝家居的總交易額為20億元，2021年同期僅為6600萬元。

三季度内，貝殼業績有所恢復，但疫情影響仍有不确定性，貝殼持續開源節流。房産交易業務上，體現在新房繼續創收與人店的縮減。

在項目爛尾、房企出險的情境下，貝殼並沒有縮減新房業務，相反，新房業務繼續創收。

盡管新房交易的總交易額2615億元，同比下降36.2%，但在淨收入上，新房與存量房淨收入的比值上Q1為0.95、Q2、Q3分别為1.22和1.08，也就是說今年新房業務在淨收入上的貢獻逐漸超過存量房。

研報顯示，貝殼新房業務Q2單季度毛利率為23.56%，較去年同期提高 4.94pct；上半年新房業務毛利率為21.08%，同樣較去年有所提高。統計數據還顯示，從2019年至2022H1，二手房毛利率始終遠甩新房業務。

在新房業務上，開發商提前墊付一筆傭金以表誠意，這被稱作“快傭”，大批開發商出險後，被更多使用。據悉，9月，貝殼“快傭”收入占比達到34%。

而11月30日貝殼Q3的業績會上，新房創收的風險仍被提及。據參與業績會投資者轉述，有投資者在今年以來的業績會上便反復問及壞賬，並在此次會上提出新房業務量中，民企占比仍然超過50%。

徐濤表示，貝殼沒有縮減新房業務，今年新房應收賬款也被視作KPI進行嚴格管控。而在開發商側，今年第三季度，貝殼國有房企銷售占比從37%提升至42%。

據三季報中顯示，應收賬款及合同資産，扣除截至2021年12月31日及2022年9月30日信用損失準備，從約93億元大幅減少到約49億元。

徐濤對該項業務的未來也預計審慎，投資者表示，徐濤在會上認為疫情有政策寬松的信号，央行、證監會更是對樓市和出險房企有着更為直接的支持，但明年新房市場的恢復取決于消費者對樓市是否重建信心，和政策方面的放松作用是否生效。

關鍵要素經紀人和門店仍在持續削減。從2022年Q1到Q2、Q2再到Q3，貝殼活躍經紀人數量分别減少1515人和7566人，經紀人數量則在兩個時間段都減少1.2萬人左右。門店削減亦在持續。

據參會者轉述，徐濤表示，門店和經紀人的數量逐漸趨于穩定，在部分城市甚至有增加，在短期、中期，貝殼並不期望門店和經紀人數量有快速增長，裁撤、更新是門店提效的一部分，同時也希望給到優質門店予支持。

人店的削減在房屋交易成本上效果顯著。不管是外部分傭還是内部傭金及員工薪酬，貝殼相比去年均有十分明顯的降幅。

三季報顯示，外部分傭成本，2021年Q1-Q3分别為69、94、76億元，而今年Q1-Q3僅為42、47、57億元。另一部分内部傭金及薪酬同樣有梯度式減少，去年Q1-Q3約為73、76、60億元，而今年Q1-Q3分别為47、43、46億元。

壓縮成本是否大幅降薪？薪酬成本的顯著降低引來投資者對經紀人薪酬的關注。“2021年，全國範圍來看，鍊家的員工平均收入仍遠低于當地平均工資，分别是當地一般工資的77%和63%。在今年，經紀人數量趨于穩定。”投資者轉述徐濤所言。

各項縮減開支，在成本中呈現增長的只有“一側翅膀”，便是“一體兩翼”中的家裝家居業務。三季度财報中，自Q2聖都並表以後，家裝家居成本就從去年的千萬級别增長到今年Q3的13億元，環比上季度也接近翻一倍。

剛起跑時的加速度是顯而易見的。貝殼家裝家居業務同比增長超過40%，環比增長34%。三季度完成簽約合同額接近20億元，同比提升超過60%。據了解，其中被窩家裝實現了城市層面7月至8月單月合同額破億、單季度盈虧平衡。

投資者關心該項業務的發展，有機構投資者問及發展階段的規劃，以及增長與投入的平衡。

再度面臨品質、規模、效率這個三角選擇，彭永東一如既往的強調品質。據投資者轉述彭永東回應，國内沒有家裝行業成功的線上經驗，家裝行業還沒有被標準化，提供服務的技能有待改進，需要探索和改變的空間還有很多，而非不增強經驗和能力，去做一些短期目標的投資，這也就是貝殼為什麼不大量投資收購而是專注于投入服務和培訓。

“貝殼有自己的立場，開始慢不代表未來不能達到那個高度。”投資者轉述彭永東所言。