融創歸來? 項目股權引援華融里的董家渡“終局”

觀點網 沸沸揚揚的董家渡收購傳聞，終于靴子落地了。

最新消息，11月28日，泛海建設控股有限公司的投資人信息發生變更，除融創中國以外，新增中信信托有限責任公司、蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合夥）兩名股東。

變更後，融創中國在泛海建設的持股比例由100%下降為10.322%，中信信托、華融的持股比例分别為64.678%、25%。

據了解，泛海建設主要持有上海董家渡項目，這一平台由融創2019年從泛海控股手中收購而來。熟悉融創的相關人士表示，引入中信信托及華融之後，後續融創還會繼續參與項目的建設和運營。

分析人士則向觀點新媒體表示，AMC等大型機構的介入可以起到穩定市場信心的作用。

更重要的是，融創可以借助AMC管理不良資産的優勢和信托公司的融資優勢加快項目重整和盤活效率，加快保交樓問題的解決。

除了出售董家渡項目股權，11月29日晚間，融創中國發布2021年度業績預告，這一動作也被外界解讀為“復牌第一步”。顯然，孫宏斌在重整旗鼓，伺機歸來。

董家渡“終局”

最新消息顯示，11月28日，融創完成轉讓泛海建設控股有限公司90%的股權，其中，中信信托持股64.678%，華融持股25%。

而泛海建設由融創中國2019年從泛海控股手中收購而來，該平台持有北京泛海國際項目1号地塊及上海董家渡項目100%股權。

其中，在收購完成後，融創于董家渡地塊開發了“融創外灘壹号院”項目，並先後在2019年7月、9月兩次開盤，由此回籠了近70億元的銷售回款。

但自去年年末債務危機爆發以來，項目擱置、企業資金鍊斷裂，随後融創接連通過出售資産、配股融資、大股東借款等方式籌集資金。

上海董家渡項目作為孫宏斌“壓箱底”的優質資産，是去是留一直成為業界茶余飯後的談資。

最早在今年3月，有市場消息稱，融創中國正與中國信達洽談出售上海和北京的兩個綜合體項目，同時，融創中國正在與包括中國信達在内的四大AMC機構洽談合作。

彼時，恰逢融創艱難時。加之，上述資産早年間曾被融創質押給中國信達，以獲取融資，于是，有關以質押品抵沖賬款的消息在業界傳得沸沸揚揚。

不過，熟悉融創中國的相關人士當時便對觀點新媒體表示，公司确實與四大AMC洽談，但只是初步接洽，是否會出售項目，出售哪些項目，暫未明确。

官方並未發布确切公告，一切似乎都還存在變數。

于是乎，接下來的半年多時間，資本市場時不時便傳出董家渡項目易主的消息。

10月初，又有坊間消息稱，中國華融資産管理公司與融創中國，就重組上海董家渡項目等事宜展開合作，並達成了協議。

傳聞愈演愈烈，10月20日消息，中國華融、以浦發銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農商行、交通銀行、興業銀行、北京銀行）組成的銀團、中信信托等合作方攜手對該項目注資，新增融資總量将超120億元，所注入資金用于該項目的整體開發、建設、運營。

不過，市場早已司空見慣，傳言這個話題總是亦真亦假，在未來變成現實的那一天之前，誰也無法辨其真假。

直至近日，國家企業信用信息公示繫統披露的消息，泛海建設的控股股東發生變更。

變更前，泛海建設由融創房地産集團有限公司出資90億元，持股100%；變更後，泛海控股由融創房地産出資9.29億元，中信信托有限責任公司出資58.21億元，蕪湖華融資本創譽投資中心（有限合夥）出資22.5億元。

按此計算，此次變更後，中信信托、華融分别持有泛海建設64.678%、25%股權，而融創中國的持股比例則降至10.322%。

董家渡的流轉故事終于迎來終局。

盈與虧

“最值錢的項目轉手了。”

“不是轉手，融創這是拉來資金，外灘項目即将開發入市了。”

“聽說還是融創操盤。”

“融創和AMC，一個蓋房，一個出錢，各取所長，兼顧各方利益。”

針對董家渡項目易主的消息，市場衆說紛纭。

實際上，與一般的股權轉讓不同，信托公司聯手AMC救助出險房企，前者具有融資優勢，後者具有管理不良資産的優質，各方合作盤活不良資産後，通常以房企回購、第三方收購等方式實現退出。

而此次股權變更當中，融創還持有10%的股權，後續進行項目回購的可能性較大。

對此，熟悉融創的相關人士向觀點新媒體提到，引入中信信托及華融之後，後續融創還會繼續參與項目的建設和運營，但更細致的利息分配暫時還不清楚。

今年以來，在政策支持下，全國性AMC及地方性AMC加速入場，助力房企加快風險出清、助力問題樓盤盤活。

分析人士亦提到，“保交樓是化解房地産市場風險的首要原則，董家渡項目各方面條件優質，但目前還有近三分之二的地塊沒有資金開發，AMC參與進來能加速項目盤活，加快房企纾困。”

“對出險房企來說，這時候資金進場的意義不在乎盈與虧”，分析人士強調，能讓項目運轉起來，能讓市場信心恢復過來，才是最重要的。

況且，董家渡項目位于上海市黃浦區核心位置，所處南外灘闆塊，緊鄰黃浦江、豫園，地理位置十分優越。

據第三方平台顯示，目前董家渡地區暫無新房在售，該區域的二手房超過11萬元/平方米。融創外灘壹号院項目在售二手房源347套，挂牌單價在14.1萬元/平方米至29.7萬元/平方米不等，挂牌均價超過22萬元/平方米。

如果資金入場，能夠推動後續項目的盤活和入市，無論對融創而言抑或中信信托、華融來說，将是一大筆可觀的收益。

今年年中，另有消息稱，融創外灘壹号院項目二期預計四季度入市，但截至發稿暫未查詢到明确的加推消息。

不過現在資金來了，二期加推的或将提上日程。

孫宏斌歸來

11月以來，随着交易商協會推出的“第二支箭”與央行、銀保監會披露的“金融十六條”、證監會射出的“第三支箭”，房地産行業的資金端接連開閘。

相比之下，“第二支箭”受制于增信和發債等要求，更多惠及頭部房企、優質民營房企等。而“第三支箭”明确“恢復涉房上市公司並購重組及配套融資”。

也就是說，允許符合條件的房地産企業實施重組上市，重組對象須為房地産行業上市公司，這對加快出險上市房企重組，化解相關債務具有重要意義。

受政策利好影響，近日，房地産股市、債市普遍大漲。其中，11月30日，由融創中國發行的SUNAC6.501/26/26上漲1.341%。

曙光之下，孫宏斌也開始尋找“重生之門”。

據了解，近期，融創計劃對其境内外債券進行全面債務重組。有數據統計，該公司境内債券存續規模約154億元，境外債券64.62億美元，折合人民币461.38億元。

消息稱，對于境内債務，融創向債權人提供了兩種債務展期方案：方案A，即對于此前已經展期的債務，将再度展期3.75年至2026年9月；方案B，則是針對目前未展期的債務，将展期4.5年至2027年。

對于境外債務，融創拟将約40%的離岸債券換成港股融創中國股票，剩余60%申請延期，公募債最長延期9年，私募最長7年，本金分期償還。

有相關債權人透露，目前方案還在談判中，部分債權人認為展期時間太長，而且前期兌付的比例太少，不能接受融創目前提出的方案。

除此之外，11月29日晚間，融創中國發布2021年度業績預告。

早前，融創中國預期2021年度公司擁有人應占溢利及核心淨利潤較去年下降分别約85%及50%。

但最新公告提到，根據融創中國與核數師讨論及受限于完成審核工作，預期2021年度公司擁有人應占溢利較去年下降約207%，核心淨利潤較去年下降約184%。

該公司明确，相關數據與先前公告的差異，主要由于2022年3月之後，新冠疫情反覆爆發，房地産銷售市場快速下行，公司經營環境發生較大變化，導致公司就發展中物業及持作出售的竣工物業進一步作出減值撥備；公司對應收款項及對外擔保預期信貸虧損進一步作出撥備；及公司就文旅城建設及運營業務闆塊的商譽及相關長期資産作出減值撥備等。

對融創中國而言，政策利好、年報即将刊發，說明企業認為當前已經到了處理過去問題的時間節點。

公告提到，融創中國将于2022年12月8日（星期四）舉行董事會會議，以考慮及批準（其中包括）公司及其附屬公司截至2021年12月31日止年度經審核年度業績及其發布，以及考慮派發末期股息（如有）。

在外界看來，這一動作是融創復牌的第一步，孫宏斌即将歸來。

根據此前聯交所發布的復牌指引，融創中國需要刊發上市規則規定的所有未刊發财務業績及處理任何審核修訂（包括2021年年度業績、2022年中期業績）、證明公司遵守上市規則第13.24條及向市場公布所有重大信息，同時公司需撤銷或駁回針對公司的清盤呈請（或清盤令，如有）並解除清盤人（如有）的委任。

也就是說，要滿足交易所的復牌指引，融創中國的路還很漫長。

無論如何，在行業回暖的當下，孫宏斌已經邁出了第一步，随着AMC和信托公司的入局、境内外債務的全面重組、業績的刊發，融創中國這場風波或能慢慢平息。