解局 | 綠城110億融資計劃里的房企樣本

觀點網 綠城近期迎來頗多融資利好消息。

11月29日消息，綠城拟報送110億元儲架式中期票據注冊發行計劃，用于置換到期債券和項目開發建設。目前相關注冊工作正在推進過程中，具體金額等信息以協會審批為準。此前，包括龍湖、美的置業、新城控股、金地集團、萬科、旭輝等房企均已披露儲架式注冊發行計劃，涉及額度逾千億。

對此，綠城中國相關人士向觀點新媒體證實了消息的真實性。

不僅如此，在此前工商銀行及郵儲銀行的意向性融資名單中，亦出現了綠城中國的身影。就在11月28日，浙商銀行還與綠城中國在杭州簽訂總對總戰略合作協議，共促房地産市場平穩健康發展。

根據協議，浙商銀行與綠城中國将在房地産項目貸款、預售資金保函、債券承銷與投資、跨境業務及零售按揭業務等方面持續深化合作，重點聚焦浙江區域，謀求互利共赢，建立長期、良好的全面合作關繫。

有分析指，銀行對合作房企的要求主要看本身的銷售規模、城市布局以及房企本身的股東結構，還有資金鍊的穩健程度。“這樣一對比，也能夠一定程度反映出來幾家大行的風險偏好。”

融資傾斜

能夠看出，目前優質房企受到的政策傾斜仍然明顯。

對綠城中國而言，在房企普遍發債難的行情下，受益于大股東中交的背書，上半年該公司仍不缺資金發展。

上半年，綠城中國境内外發債金額達到211億元，綠城中國融資成本從上年末4.6%進一步下降至4.5%。

當中，境内公開發債平均利息成本為3.33%，較2021年同期3.73%，下降0.4個點；2022年上半年發行金額175.78億元，較2021年同期124.62億元，增長41.1%。

分類來看，上半年綠城中國發行10億元公司債，加權平均利率3.28%；96億元中期票據，加權平均利率3.6%；10億元購房尾款ABS，加權平均利率3.48%；48.8億元供應鍊ABS，加權平均利率2.88%；以及10.98億元供應鍊ABN，加權平均利率2.94%。

境外債方面，上半年融資7.5億美元，歸還5億美元永續債，綠城中國計劃2023年清零境内外永續債。

在一段時間的債務結構調整下，綠城的長債占比不斷擴大，短債占比逐漸降低，2年以上到期的債務從2021年末的470.8億元升至671.44億元，1年内到期借款占總借貸的19.5%，較2021年12月31日的25.1%，下降5.6個百分點。

數據來源：綠城中國、觀點指數整理

拉長時間來看，2020年、2021年及2022年中期，綠城中國的短債金額分别為325億元、321億元及272億元，短債占比同步下降分别為27.3%、25.1%和19.5%；現金短債比則分别為2倍、2.2倍和2.3倍。

綠城執行總裁耿忠強曾表示，大股東中交自2015年以來就對公司進行並表，現在中農工建四大行以及其他股份制銀行的授信全部納入中交整體授信範圍内，這樣對公司來說授信更加充足，成本也更低。

另外資本市場層面，中交與綠城中國較多協同，包括出具安慰函甚至直接買債。

他透露，綠城目前的授信額度完全能夠保障公司開發貸和按揭順利放款。數據顯示，截止到6月30日，綠城中國的預售監管資金132億元，比去年年末增長了22億元，在632.21億現金中占比並不大。即便把預售銷售監管資金扣除之後，綠城仍有較為充足的在手現金。

不過，目前綠城中國還是沒成功闖入綠檔房企行列。從三道紅線上看，該公司仍踩中了一條監管紅線，淨負債率為71.5%，剔除預收款後的資産負債率72.5%，略高于監管要求，剔除預售監管資金後的現金短債比為1.8倍。

就在11月23日，綠城對外公告稱，鑒于債券二級市場價格嚴重偏離估值，為維穩價格並保護投資者利益，綠城浙凡将/或委托第三方設立的符合交易資格的資産管理産品或信托計劃，購買綠城集團在銀行間市場發行的債券、公司發行的公司債券及資産支持證券，合計首期購買規模介于10-50億元之間。

“第三支箭”

在“第二支箭”擴容的同時，“第三支箭”也官宣落地。

11月28日，證監會在股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。有分析指，這五條中的前三條都是和房企股權融資相關，也代表着“三支箭”政策中的“第三支箭”正式射出。

所謂“三支箭”，第一支箭是信貸支持；第二支箭為民營企業債券融資支持工具；第三支箭則代表民營企業股權融資支持工具。

觀點新媒體從中獲悉，在五項措施中，第一項措施就是恢復涉房上市公司並購重組及配套融資。

證監會将允許符合條件的房地産企業實施重組上市，重組對象須為房地産行業上市公司。允許房地産行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資産；發行股份購買資産時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地産緊密相關行業的上市公司，參照房地産行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下遊”整合。

二是恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地産業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地産項目，經濟适用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

三是調整完善房地産企業境外市場上市政策。與境内A股政策保持一致，恢復以房地産為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地産業務的其他涉房H股上市公司再融資。

房企迅速響應，就在11月29日晚間，福星股份宣布，正在籌劃非公開發行股票事項，拟向不超過35名特定投資者非公開發行股票，股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，募集資金拟用于公司房地産項目開發。

觀點新媒體獲悉，房地産行業股權融資政策自2010年起開始收緊，當時證監會要求房地産公司 IPO 和再融資都需要征求國土資源部意見，實質上叫停了房地産企業的股權融資，房企IPO 基本停止。已在A股上市的房地産公司，也基本失去了再融資功能。

到現在，只有招商蛇口吸收合並招商地産，實現A+B股轉A股整體上市，新城控股B股轉A股上市，以及綠地2015年借殼上市。

資料來源：中金公司研究部

數據顯示，2010年起開始收緊，當年的A股房企股權融資募資金額從2009年的728億元驟降至39億元，並于2013、2016年持續加碼，此後涉房企業上市、再融資和重大資産重組事項基本停滞。

數據來源：Wind，中金公司研究部

數據顯示，2022年股權融資募資金額為0。其實，在十月下旬，證監會已對涉房企業在A股融資開了一條小口子：允許涉房不超過10%的A股上市公司，在融資不投向房地産業務的前提下，在A股市場進行再融資。

而在此次政策優化調整後，除IPO外，上市房企和涉房企業股權融資規定将全面恢復正常化。