解局｜太古張園更新

觀點網 “不到張園等于沒到過上海”。

張園，上海的一張老名片。《上海商業市井詞》有言：“張園西去到愚園，遊客曾經載酒樽。樓閣參差猶昔日，如何裙屐少臨門”。這個位于南京西路的歷史項目，名聲自清朝便流傳開來。

十九世紀末至20世紀初，原本作為私家花園的張園正式向上海灘的社會公衆開放，成為一片承載上海娛樂業的新天地，從霍元甲赴張園比武，到第一個室外照相館、第一家對華人放映電影院在張園的出現，再到孫中山、蔡元培等任務于張園發表公開演講，這座大園子承載着太多老上海人的情懷。

于1918年，張園漸趨消衰至停辦，最終被分為28宗地塊先後出售，用于建造石庫門弄堂，而後演變為上海現存規模最大的石庫門建築群，成為“活着的”石庫門博物館。

時間線來到2018年9月，上海靜安區啟動張園地塊保護性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，以保護與傳承傳統石庫門里弄風貌為核心目標進行改造；2021年7月21日，太古地産入局張園項目，宣布攜手上海靜安置業共同進行更新升級；2022年11月27日，張園西區作為項目首期率先向公衆開放。

歷經4年的規劃與改造，這座“海上第一名園”終于迎來回歸的時刻。

張園更新

張園的蛻變始于2015年。

彼時，上海靜安置業集團已經為張園内170幢歷史建築建立了“一幢一檔”資料庫，包括建築概況、房屋信息、歷史圖紙、現狀圖紙、老居民照片、保護控制建議等信息，為之後翻新改造打下了地基。

2019年6月，上海靜安區規劃和自然資源局、靜安置業集團開始征集“張園地區保護性綜合開發方案設計”國際方案，最終遴選出的團隊中，則難得出現了港資太古地産的名字。

毫無疑問，此次方案征選為太古地産與靜安置業日後的合作打下了隐性基礎。以至于在後期雙方簽訂合資協議時，就已準确預計項目将于2022年下半年起分階段開幕。

彼時的目標，是将張園石庫門歷史建築群活化為一個地上樓面面積約6萬平方米的文化商業地標，還計劃将在張園南北兩端，各建一座文化演藝中心和文化展示中心，引入以戲劇、戲曲為載體的演藝文化、設立以體驗為特色的中國石庫門建築博物館。

結合于今年11月27日首發公開的張園西區來看，其地上建築面積約2萬平方米，約占整個張園地上體量的35%，西區包含16幢歷史建築，形成8個組團，即德慶里、荣康里、震興里、修德里、福如里，以及三個花園式别墅住宅，園内結合西方古典藝術的新式石庫門也為建築群增添了一番特色。

随着張園西區的落地，太古地産也延續了對于高端零售商業項目的執着，帶來了一批高奢品牌，目前已入駐園内的品牌包括寶迪奧、古馳、江詩丹頓等。不難看出，全新亮相的張園西區，将重新回歸公共服務屬性，進一步成為開放的商業空間。

此外，張園西區的揭幕也標志着張園項目整體建設進入下一階段，其東區也計劃于2026年年底前向公衆開放。

值得注意的是，在這次合作中，太古地産主要負責輕資産代運營部分的工作，持有項目合資公司上海垲業商業管理有限公司60%的權益，而靜安置業則持有剩余40%的權益。

對于以往主攻重資産項目的太古地産來說，這次合作顯得有些特别。

因此，當觀點新媒體進行求證時，太古地産方面表示，還是以節制的眼光看待輕資産一類的機會，其更希望參與項目的設計、開發等全部階段，因此還是會把戰略聚焦在重資産項目。“但如果有輕資産運營機會能幫我們強化現有的重資産項目，我們也樂于發掘。”

回顧太古地産在上海的商業動作，不難發現，最新的張園項目合作並非太古地産首次結緣上海“石庫門建築群”。

2016年，太古地産正式進軍上海，而落地的第一宗項目便是同樣位于靜安區南京西路興業太古匯。

說來也巧，興業太古匯的原型大中里始建于1925年，曾經同樣為上海市内保存最完整、規模最大的石庫門建築群之一。項目總占地面積6.3萬平方米。彼時，原太古主席簡基富還曾表示，太古匯項目投資總額将不少于100億元。

2017年5月，興業太古匯啟動試營業，並于11月3日正式開業。截止開業當天，興業太古匯内的品牌入駐率為93%，而開業率也提升至80%。資料顯示，從試營業到正式開幕，興業太古匯公開展了49檔商業活動，從中不難看出太古地産對于這宗商業項目的重視與期待。

如今，興業太古匯開業時間已超過5年，已然成為上海地標性的商業項目，再回過頭來看剛剛開啟“新生命”的張園，兩者直線距離不過300米而已。對于當下的太古地産來說，在熙攘繁華的南京西路站穩腳跟，稱得上是其猛進内地市場的策略棋步之一。

内地沖刺

“我們計劃在未來十年投資超過1000億港币，在香港、中國内地和東南亞發展一繫列新項目。”

太古地産方面曾對觀點新媒體表示，計劃将1000億港元的約一半資金用于中國内地市場，並以一線及新一線城市的零售主導綜合發展項目為重點。“預期未來十年集團應占中國内地物業組合的總樓面面積将增加一倍。”

無可否認，太古地産的内地市場規劃按下了沖刺鍵。

早前于2000年首次踏入内地市場，太古地産並沒有選擇大力建設商業項目，而是“慢工出細活”。除去興業太古匯，為人熟知的項目僅包括北京三里屯太古里、成都太古里以及廣州太古匯。

而在2021年10月上海前灘太古里開業後，分水嶺正式誕生，太古地産旗下的項目仿佛雨後春筍般接連“抛頭露面”。

今年3月，太古地産聯合西安城桓文投拿下陝西西安小雁塔片區179.86畝商業用地，該項目将被打造成中國内地第四座“太古里”，總投資額人民币100億元；8月，太古地産挺進深圳市場，宣布在深圳灣中心地帶開設旗下“居舍繫列”品牌酒店，預計于2025年開業。

9月，太古地産與廣州荔灣區政府、珠實集團合作打造廣州珠江太古聚龍灣項目，並于當月正式動工。此外，還與上海陸家嘴集團簽署前灘21号地塊合作意向書，地塊由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個大型商業組成，總面積超過60萬平方米，且與前灘太古里項目僅一街之隔。

另于10月，太古地産宣布将與中國中免全資子公司中免投資在海南三亞海棠區三亞國際免稅城三期地塊合作發展一個零售地標項目。總占地面積20萬平方米。而免稅項目将在2024年分階段落成。這也是太古地産在内地的第八個發展項目。

另值得注意的是，10月，太古地産更有計劃以10.8億港元的價格出售位于香港青衣地區的倉庫，其确認将出售某些非核心資産，所得資金将重新投資于新的機會。

不難猜測，今年以來，太古地産于内地市場加碼動作頻頻，頗有一股“逆周期操作”的味道。如果太古地産後期将出售香港倉庫的資金完全投資于内地市場，是否也可以視作這家港資企業正在尋找當前内地市場下隐藏的機遇？