嘉創地産遞招股書 新政下能否打開内房上市窗口？

觀點網 近兩年泛房地産行業常見物管、物流等企業尋求上市，而純住開房企的上市案例在今年卻只有一單，那就是嘉利國際拟以實物分派方式分拆嘉創房地産于聯交所主闆上市。

11月25日，嘉創房地産控股有限公司二度發布招股書，觀點新媒體查閱了解，相比如今的主流房企，嘉創地産的開發規模實在小到不值一提，截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米。

但與過往上市房企另一個不同的，是嘉創地産的毛利率遠遠高于行業平均值，截至2020年3月31日止年度為72.4%，截至2021年3月31日止年度為72.7%。與此同時，其截至2022年9月30日的資本負債比率僅有0.2倍。

嘉創地産可以看做是一個“小而美”的上市房企，畢竟這樣的毛利率與負債率水平是多少房企可望而不可即的。

不過即使财務表現可圈可點，其于今年初各樓市調控政策回暖的3月底第一次沖擊港交所也並未成功，最後在9月底失效。

未在失效時立刻第二次遞表，很顯然嘉創地産對于“時機”有過考慮，從近期“第二支箭”“金融十六條”等政策反響可以看出，大家對房地産行業的未來開始恢復信心，也讓不少房企得到了復活的機會。

與此同時，11月25日，中國人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。此次降準共計釋放長期資金約5000億元。

提振行業信心，釋放長期資金，這些政策或許就是嘉創地産沖擊港交所的一線窗口。

“蚊型”嘉創地産

嘉創地産的的确确是一家“蚊型”房企，總土儲規模還不及很多房企的一個項目。

招股書介紹，嘉創地産為一家精品住宅物業發展商，主要在大灣區的東莞、惠州及佛山迅速發展的住宅市場（如東莞及惠州）開發及銷售住宅物業。

透過與外部承包商合作，嘉創地産參與住宅物業項目的規劃和建設的所有階段，包括土地收購/土地改造、地盤規劃、土地的整理及改善，以及住宅的設計、建設及營銷。

據了解，該公司主要通過公開招標、拍賣或挂牌出售；及收購重建用地並轉為住宅開發用地以獲取項目用地。截至估值日期，公司土地儲備約為26.26萬平方米，包括已竣工物業的可出售整體樓面總面積約13.11萬平方米；及持作未來發展的整體樓面總面積13.15萬平方米。

事實上，嘉創地産雖是嘉利國際旗下地産開發平台，但發展歷史卻不長，且在嘉利國際的業務版圖中，地産業務並非主業，這也是此次分拆上市的主要原因之一。

就目前而言，嘉利國際主要從事五金塑膠業務、電子制造業務及房地産業務。其中，嘉利國際的工業業務包括五金塑膠業務及電子制造業務，一直為該集團的核心業務，多年來的收益呈現整體增長趨勢。這兩個業務分部合共占嘉利國際總收益的大部分，占截至2022年3月31日止年度總營業額超過76.6%。

為延續其工業業務之成功，嘉利國際董事認為，公司策略是集中資源支持該等核心業務分部的擴展及鞏固，而分拆為嘉創地産創造獨立集資平台，以發展其于中國的房地産業務，而毋須與嘉利國際集團其他業務分部競争資本資源。

從這點看來，地産業務的分拆更像是為工業業務的發展讓路。

資料顯示，嘉利國際在2015年才正式涉足住宅房地産業務（即嘉創地産前身），該年内，其開發位于東莞市的一幅土地，該土地其後成為嘉輝豪庭第三期。之後還在東莞陸續開發嘉輝豪庭第四期及第五期、第一期，總土地儲備95273平方米，均已竣工。

而在惠州僅開發“惠州羅浮公館”一個項目，也已竣工，總土地儲備35810平方米。

除上述已開發項目外，傾向于低成本獲取城更項目的嘉創地産2022年簽下佛山城市更新項目。

于2022年3月16日，其與佛山市高明區荷城街道辦事處訂立一份不具法律約束力的框架協議。據此，雙方同意共同開發佛山市高明區荷城街道富灣片區，将其建成文化創意小鎮。協議訂出拟合作範疇的一般方向，包括但不限于城市規劃、土地開發、城市更新、房地産開發及城市運營等事宜。

随後，嘉創地産于2022年4月1日成功取得荷城街道辦事處拍賣的一幅住宅土地（約34,448平方米）的土地使用權，總土地儲備131,472平方米。

來源：嘉創地産招股書

除銷售物業外，嘉創地産還持有廣東省東莞市鳳崗鎮“東莞雁田鎮工業園”項目。有關土地目前劃分做工業用途，並已出租以賺取租金收入。

這些就是嘉創地産目前的全部項目。但嘉創地産表示，未來将擴展到公司認為有增長潛力的大灣區地點，如佛山及廣州。

就此，2022年2月，嘉創地産與招商蛇口附屬公司廣州招商房地産有限公司訂立策略框架協議。根據框架協議，雙方将于城市更新項目上建立策略關繫。嘉創地産将與廣州招商房地産有限公司合作，從事物業發展的不同階段，包括但不限于城市更新土地收購、土地使用權轉讓、設計及開發、品牌營銷及銷售管理。

2022年于絕大部分房企而言都是艱難的，但是之于嘉創地産卻是動作頗多的一年。與此同時，其業績收入也在逐年增加。

就财務數據看，截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度分别錄得收入4.82億元、5.91億元、7.76億元。

其中，由截至2021年9月30日止六個月的約人民币3.60億元增加至截至2022年9月30日止六個月的約人民币4.73億元，收入增加主要由于嘉輝豪庭第五期及羅浮公館開始銷售及交付，部分被平均售價由截至2021年9月30日止六個月的每平方米人民币29,547元輕微下降至截至2022年9月30日止六個月的每平方米人民币29,118元所抵銷。

嘉創地産另一個亮點是高毛利率。截至2020年、2021年及2022年3月31日止三個年度及截至2022年9月30日止六個月，嘉創房地産毛利分别約為3.49億元、4.29億元、5.87億元及3.54億元，而同期的毛利率則分别為72.4%、72.7%、75.7%及74.9%。

公司表示，毛利率的提高，主要原因是嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

另外，純利率截至2022年3月31日止年度為31.4%，截至2022年9月30日止六個月為30.3%。純利率由截至2021年3月31日止年度的27.2%增加至截至2022年3月31日止年度的31.4%，乃主要由于嘉輝豪庭第四期及第五期的平均售價及毛利率較高。

至于如今房企尤為關心的負債率問題，嘉創地産呈現逐漸下降的趨勢。

截至2020年、2021年及2022年3月31日，其資本負債比率分别為1.2倍、0.9倍、0.3倍；截至2022年9月31日，資本負債比率0.2倍。據稱，資本負債比率的下降通常與銀行及其他借款的逐步減少對應，加上年/期内溢利導致股權總額增加的影響。

來源：嘉創地産招股書

上市窗口？

在9月底第一次遞表失效後，嘉創地産並未立刻第二次遞表，很顯然這一次對于“窗口機會”有了更多考量。

就觀點新媒體了解，2022年國内房地産行業較為低迷，且大多房企将重心放在了償債與保交樓等工作上，登陸資本市場也不再是大家關注的重點。

從過往幾年範房地産的上市熱潮可以發現，物管企業是最為受歡迎的上市“新貴”，但到了2022年也熱度不再。

資料顯示，2022年開年，港交所上市門檻拉高，三年累計盈利不低于8000萬港元的要求開始執行，物業行業相關政策也在不斷更新，上市似乎變得不太容易。

這樣的背景下，年初至今遞表物企（包含二次遞表）有9家，其中包括備受關注的龍湖智創生活、萬物雲以及珠海萬達商管。

截至目前“過會”的物業企業，只有東原仁知、力高健康生活、金茂服務，以及魯商生活服務。萬物雲則在9月29日正式在港交所上市敲鐘。

而在住開房企方面，2020年至今共，在港交所遞表但為成功上市的企業也多達10家，包括鵬潤控股、實地地産、方直集團、石榴投資、天鴻中國等。

這些房企，除了嘉創地産是今年新增的拟上市企業外，其余均在2021年10月之前遞表，此後也未曾更新招股書。

很顯然，房企赴港上市的窗口期似乎已關閉不短時日，嘉創地産的首次招股書也在9月底已失效。

此前美聯儲的加息政策一定程度上影響了香港資本市場的流動性，另外内地樓市疲軟也使得港股不景氣，赴港上市的窗口期也一直未能“重開”。

但近來這一狀況或迎來轉機。

近來陸續出台的“第二支箭”與“金融十六條”等新政，似乎讓房地産行業有了重拾信心的可能。

第二支箭的2500億元先導融資支持，以及金融十六條政策出台後，多家金融大行釋出的房企近萬億元融資授信，給不少房企“復活”注入能量。

因此有地産業内人士預言，房地産行業将迎來全面復蘇關口，尤其是基本面穩健的中大規模房企，“又活過來了”。

在信心恢復的同時，11月25日，中國人民銀行還宣布，決定于2022年12月5日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。本次下調後，金融機構加權平均存款準備金率約為7.8%。此次降準共計釋放長期資金約5000億元。

對此，金融人士預測，央行未來還有繼續降準、降息的空間。

行業信心提振，市場活水增加，這些或都将為嘉創地産上市推開一線窗口，但未來的結果誰又能說得準呢？