巴登城往事 保交樓中的恒大武漢萬畝超級大盤

觀點網 位于武漢江夏遠郊的超級大盤——武漢恒大科技旅遊城即将迎來“保交樓”進程的又一個轉折點。

11月18日，武漢市江夏區自然資源和規劃局發布《注銷武漢巴登城投資有限公司未使用土地國有建設用地使用權公告》，宣布收回恒大科技旅遊城項目多宗未使用土地。

對應土地的國有土地使用權證号為夏國用（2010）第607-610号，夏國用（2010）第1071-1074号，以及夏國用（2011）第199-202号，共11地塊。這批地塊由住宅用地加商服用地組成，總土地面積為154.28萬平方米，約合2314.2畝。

觀點新媒體獲悉，武漢大科技旅遊城的歷史最早可以追溯到13年前。當時，項目仍名為“武漢巴登城”，由最初的實控人廣東恒豐集團引入華僑城酒店集團投資共同開發。

根據規劃，巴登城該宣布要以德國巴登地區時尚高端溫泉休閑生活方式為核心，打造中國一流的文旅經濟示範區，涵蓋旅遊、住宅（包括高層、小高層、洋房、聯排、雙拼等）、酒店、商業、溫泉SPA、體育公園等多種産品形态。

取得一期695畝建設用地土地使用權前提下，巴登城在2009年正式奠基。

2010年7月，嘉凱城集團以2.85億元代價收購巴登城項目公司51%股權，取得對該項目的控制權，同時通過競拍取得相關土地使用權約1346畝。5個月後，巴登城再斥資5.8億元購入關聯地塊共3067.82畝。

加上前後幾次的土地補充，巴登城項目總規劃用地總面積達到10000畝，其中建設用地土地面積為6700畝，可建地上面積共130萬平方米，而另外3300畝為生态防護綠地。

由于體量、投資額巨大，巴登城項目還一度被劃歸屬湖北省重點工程，作重點推進。按照時間表，原計劃用6年的時間完成全部建設工程。

但據媒體報道，自2012年12月中共中央政治局會議審議出台“八項規定”後，巴登城原規劃的一些高端項目難以獲得批文，例如項目拟建設的高爾夫球場就被叫停，這導致部分為項目提供建設貸款的銀行決定停貸，巴登城最終陷入停工的泥潭。

來自嘉凱城集團2016年年度報告顯示，巴登城項目實際開工時間為2011年1月1日，預計總投資100億元中已投入38.19億元，無預估完工時間且已完工建築面積為零。

當年4月，恒大集團入主嘉凱城，並開始梳理後者名下的地産資産，推動解決同業競争問題。一年後，嘉凱城向廣東恒豐集團收購巴登城剩余49%權益，並在數月後火速将其以56億元代價轉讓予其時正加大對文化旅遊開發業務投資力度的恒大地産。

在恒大集團接手後，武漢巴登城更名為“武漢恒大科技旅遊城”，項目建設開始提速。2018年11月，武漢恒大科技旅遊城便首次取得預售證，後于2019年1月6日首次開盤。

在多重促銷營銷手段的加持，以及高層帶裝修均價1萬元/平方米左右的低廉價格誘惑下，武漢恒大科技旅遊城銷售據說十分火爆。

2019年推售第一年，該項目成為全武漢成交量第三樓盤。

據恒大集團2017年年度報告披露，武漢恒大科技旅遊城土儲原值9.99億元，土儲面積109.82萬平方米，對應樓面地價910元/平方米。

單個項目取得成功，卻難以難以抵擋“不可抗力”的影響。中國恒大集團在2021年中旬出現連鎖式“暴雷”風險，資金鍊重壓下，該公司在全國各地的項目均陷入停擺。

恒大集團官方分别在2021年6月、7月兩次就武漢恒大科技旅遊城延期交樓發出通告，8月為10号地塊10#、11#、12#棟取得預售證後，這個熱銷盤便再無推新消息放出。

進入2022年，中國房地産市場自上而下地推進“保交樓、促民生”工作，由于武漢當地政府及相關部門的介入，武漢恒大科技旅遊城的建設工程得以繼續推進。2022年5月開始，項目逐漸實現緩慢的分批式交樓。

例如據樓盤官方公衆号顯示，2022年10月30日至11月28日，是武漢恒大科技旅遊城承諾4号地塊84-94棟和5号地塊35-43棟收樓的期限，具體流程是每3日完成2棟住宅樓的落地。

恒大集團旗下住宅項目是全國多地政府“保交樓”工作的頭号任務，武漢市境内，不計算武漢恒大科技旅遊城，還有恒大時代新城、恒大翡翠華庭、恒大龍城三個被納入“保交樓”指標内。

其中，武漢恒大時代新城是武漢2020年春節後首批取預售證的樓盤之一，也是當年全市銷亞，全年共賣出2147套住宅。據了解，武漢經開區管委會去年就武漢恒大時代新城成立領導工作小組，設立工作專班，該工作專班自2021年9月27日起已每天在項目售樓部現場辦公。

武漢恒大翡翠華庭在武漢市政府及漢陽區政府主持協調下，引入了武漢容力建設有限公司作為總包單位，而武漢恒大龍城項目則在2022年5月初與中建五局簽訂“保交樓”協議。

另一方面，除引入資金、工程施工單位繼續推進建設，對那些尚未開工且未進行銷售，或已拍得地塊但未繳納土地出讓金的項目土地，各地政府則傾向于另一種風險化解方法——直接進行無償回收。

2020年以來，恒大集團在海口、青島、成都、南甯、安慶、鄭州、滄州、開封等多個城市的多宗閑置地塊，均陸續被收回。據不完全統計，共涉及約17個項目之多。

其余部分未動工土地則由恒大集團選擇自主退還，例如恒大在不久前8月向廣州市政府歸還了廣州恒大足球場地塊土地使用權，借此回收了55.2億元土地出讓金。