解局 | 海南澄邁的恒大“保交樓”樣本

觀點網 “保交樓”涉及民生大事。自早前7月28日，“保交樓”首次被中共中央政治局會議以工作任務形式被提出，後續各種跟進的政策陸續得以出台。

最重磅的就有，國務院常務會議在8月24日與8月31日兩次會議均提到，允許地方采取“一城一策”靈活運用信貸政策和保交樓專項借款。同期，住房和城鄉建設部會同财政部、人民銀行等有關部門出台措施，宣布要完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

央行、銀保監會則向地方下達《關于做好當前金融支持房地産市場平穩健康發展工作的通知》，提出支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，鼓勵金融機構提供配套融資支持。

在“壓實地方政府責任”要求指引下，最終執行的壓力傳遞到地方政府身上。各地政府部門幾乎各顯神通，包括具指引意義的鄭州纾困基金模式。其余城市至少亦對購房資格、公積金貸款、一二套房首付比例等做出不同程度的放松。

而最新消息，11月11日，位于海南島西北部的澄邁縣挂牌3宗建設用地地塊，合計起始價約3.74億元。

然而，根據地塊挂牌文件澄自然資告字〔2022〕19号要求，競得人須承擔社會責任，完成恒大悅珑灣“保交樓”任務。具體将由競得人以形成對恒大方債權的形式出資進行，預計地塊金額不低于3142萬元。

資料顯示，澄邁·恒大悅珑灣位于澄邁縣老城經濟開發區，占地面積約12.14萬平方米，建築面積為43.2萬平方米。項目分三期開發，一期在2020年12月首次開盤，售價1.2萬元/平方米，當時宣傳将在2022年初實現交樓入住。

二期在2021年下半年開盤，售價在1.4萬元/平方米左右，預計2023年10月交樓。而三期據悉仍尚未開發。

在2021年恒大最終宣布暴雷後，澄邁當地住建局便已進行了介入，監管賬戶立刻接管了購房資金。但此後並未有太多關于此項目的消息析出。

最新一條有關復工的消息，是海南恒大悅珑灣官方微信賬号在今年5月5日發出的推文。公衆号稱，海南恒大悅珑灣正在加速復工復産，圖片顯示施工現場工人們正在進行線條打鑿、陽台清理、地下室水電施工、grc預埋件施工、室外排水施工等工序。

澄邁·恒大悅珑灣項目的狀況，是出險房企恒大集團目前在全國範圍拉開的“保交樓”運動戰的縮影之一。

恒大集團是在去年第三季度作出表态，宣布集團上下全體員工誓以最大決心、最大力度确保工程建設，保質保量完成樓盤交付。當時，集團主席許家印率領旗下8位副總裁，及新成立的八大保交樓專項工作組以及各省公司董事長、班子成員、項目總，簽署了“保交樓”軍令狀。

到今年9月份，據透露恒大在全國範圍涉及“保交樓”的項目共706個，已復工項目668個。真實情況或許是，其中部分項目進行了緊急的復工步驟，但後續缺乏持續推動力量的參與。

許家印在今年年初的一個會議上也承認，恒大自2021年9月已幾乎沒有資金流入，如何确保“保交樓”的順利進行，需要外部能量的參與。“我号召全集團上下八仙過海、各顯神通，不拘一格地采取各種合作方式，推動全面合作共赢工作。”其稱。

據了解，恒大目前推動“保交樓”的措施包括但不限于：地方政府出面，引入銀行政策性貸款、專項貸款或各類資金；AMC或信托機構進場兜底；地方國企入場。

例如恒大在河南就通過引入政府平台公司收購、代融資的方式，确保“保交樓”項目的資金安全。從去年開始，擁有自營地産平台的中國信達、五礦信托等金融機構，就接手了恒大數個項目，例如安徽陽光半島、廣州南沙童世界、東莞恒大悅龍台、佛山恒大鉑睿府以及昆明恒大林溪郡等項目。

今年4月消息，廣州城投正式進場恒大廣州黃埔廟頭村項目。這個拆舊範圍達199萬平方米的巨無霸城市更新項目，現時已進入正軌。

更典型的例子來自紹興，這座長三角發達二線城市專門成立了市房地産市場平穩健康發展攻堅行動工作專班，並将恒大項目2022年“保交樓”計劃納入屬地相關部門目標責任制考核。

資料顯示，恒大在紹興共有8個項目，在政府的介入下目前已經完成4個項目保交樓，3個項目復工復産，1個項目未開發土地的土地處置。

而在廣西崇左市扶綏縣，當地政府為扶綏恒大世紀夢幻城項目，成立了市縣服務工作專班，撥付復工復産新增産值資金並安排專人對接各總包單位。最終，項目引入了江蘇華建、蘇中建設集團、中國鐵建大橋工程局集團三個總包單位。

回到海南，恒大海南公司旗下涉及“保交樓”的項目，除澄邁·恒大悅珑灣外，約有海口·恒大美麗沙、定安·恒大禦湖莊園、儋州·恒大金碧天下、臨高·恒大禦海天下和萬甯·恒大雙海灣5個。這些項目現時都在政府的支持下，進行了復工復産。