再發20億中票 “雙十一”促銷中萬科繼續尋求融資與回款

觀點網 11月10日消息，萬科企業股份有限公司的2022年度第四期中期票據提交注冊報告，目前債項正處于預評階段。

據悉，本期中票募集的資金将用于目前項目的開發建設。

從上半年萬科已發行的中期票據中，不難看出融資的暢通，已經進一步緩解在項目開發中的現金壓力。

值得一提的是，萬科在近期推出“雙十一購房節”，拟通過促銷進一步加強去化，完成年末業績沖刺。

在不少房企因現金流惡化暴雷的當下，一方面，萬科通過促銷樓盤加強回款，維護自身現金流穩定，另一方面也在積極拓寬融資，從而進一步分擔自身現金壓力。

本次提交注冊的中票拟發行金額為20億元，将分為2個品種進行發行，品種一、二在發行金額上同為10億元，期限為前者為5年期，後者為7年。

觀點新媒體了解到，該債券為萬科今年申請的第四筆中期票據，而且今年已完成發行四期公司債及三期中期票據。

本期中票募集說明書中顯示，萬科此次發行的20億元将全部用于項目建設。從具體項目上看，分别位于珠海、廈門、西安、成都以及武漢，均為商住項目且住宅占項目總面積比例均在8成以上。

今年1-2月，萬科完成發行的三期中票用途同樣為用于項目建設，不過本次提交的第四期在期限和發行方式上略有不同——前三期已發行中票為單一期限品種，均為3年期，通過第四期償債期限的拉長，不難看出萬科想把項目的資金壓力進一步下放至融資平台，維繫自身現金流穩定。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從萬科近三年發行中票的情況可知，2021年之前以償還存量債務及融資工具為主，今年開始已發行的三期中票及計劃發行第四期中票則以項目開發為主。

今年1-10月末，萬科累計發行中票金額80億元，公司債券88.9億元。其中，中票募資用途以項目開發為主，公司債則用于“借新還舊”及置換自有資金，另有10億元募集資金用于補流。

具體項目上看，前3期中票資金使用比例最高的為萬科雪山二期建設項目，額度34億元；其次為重慶市永川萬科城一二期項目及沈陽渾南新都心一分期項目，同為15億元，上述項目累計使用募集資金64億元，占今年發行中票金額的80%。

值得一提的是，今年以來部分房企融資方向已不在局限于償還舊債。

1月份，招商蛇口30億元並購票據完成注冊，用途方面也指出首期發行的25.8億元中，有12.9億元用于收購住宅項目公司股權。

無獨有偶，近日中海獲批分期發行的150億公募債中，募集資金再扣除發行費用後，拟用于償還公司有息債務、支持産業内房地産企業緩解流動性壓力、項目建設以及補充流動資金，也提及将把募集資金用于項目開發。

相關人士向觀點新媒體透露，房企融資用于項目建設現象一直都存在，只不過在對相關企業的情況及項目本身的審批較為嚴格。

今年以來，萬科先後完成用于項目開發的中票發行，債券融資資金用途不再僅聚焦于償還舊債，說明目前已經緩解了短期債務壓力，日常經營逐步回歸良性循環。

事實上，萬科並非全無壓力。

2022年以來，房地産市場銷售整體呈現下滑走勢，房企銷售端承受了不小的壓力。今年1-10月，萬科累計實現合同銷售金額約為3467.7億元，同比下降33.45%。

銷售端也影響着現金流，三季度報告顯示，萬科全年經營性現金流淨額已由正轉負，錄得-41.76億元，同比下降442.36%。

在今年6月的股東大會中，郁亮曾講述自己親臨萬科全國項目時，觀察到惠州公司業務員跑到深圳城中村拓展客群、珠海員工去到北方賣房。在當前的市場環境中，行業信心缺少導致客戶越來越難找，房企面臨空前的去化壓力。

每年的6月、12月都是房企沖擊銷售額的月份。市場有消息指出，萬科于近期召開内部會議，劍指年末加強銷售去化，沖刺年底業績事宜。

與此同時，萬科也在雙11前夕推出了“雙十一購房節”活動。以廣州萬科為例，包括部分項目認購立減11.11萬、最高清空3萬購物車、線上看房送品牌家電等措施。

而江西萬科在11月5日正式打響了2022年官方保價第一槍，相關促銷頁面顯示，江西萬科将通過見面專享、補貼惠場、家電好物、好房底價、車位驚喜、官方保價等促銷方式，進一步推進萬科在年末的銷售去化，沖擊業績。

知情人士向觀點新媒體透露，年末兩月，萬科将在全國一大批城市加強各類銷售渠道的合作力度，增強線下帶看，線上引流。除此之外，還将通過加快傭金結算、銷售激勵政策、銷售人員培訓等多方面，進一步增強銷售力量和去化速度。

由此可見，對于當下的房企而言，加大銷售才是解決現金流問題的根本。對于項目不斷“融資”，一方面緩解了目前的即時現金壓力，另一方面也保證了項目能夠正常開展，延續未來的可售貨值，維護業績持續增長。