中交簽約信達 逐漸跑通的代建生意還有哪些新樣式？

觀點網 中交地産的代建業務始于2019年，彼時，現董事長李永前才從綠城中國執行總裁的崗位調回擔任總裁。

至今，代建在中交的業務當中似乎剛剛進入起步階段，僅占營收0.05%。

10月18日，中交地産官微宣布，與信達地産将展開戰略合作，中交地産黨委書記、董事長李永前表示，中交地産和信達地産在房地産及城市綜合開發運營領域各有所長、優勢互補。

信達地産黨委書記、董事長石愛民則表示，信達地産堅持協調成長和良性互動的發展模式，願意攜手中交地産在房地産纾困類代建項目、不動産資源整合、城市更新以及房地産開發運營等領域全面展開戰略合作。

代建行業中頭部企業優勢明顯，項目競標激烈，而中交地産與逐漸跑通“接管+代建”纾困模式的信達繫合作，可以說向前邁了一步。

中交的代建

關于代建業務，中交地産官微當中除了與信達合作的消息，最新動态是代建項目重慶科學城鳳玺台第5次開盤，該項目是重慶科學城城建開發，中交地産代建，9月兩次開盤均售罄。

更早一步的動态是，5月初，剛辭任世茂集團原副總裁、華北區域董事長劉輝入職中交地産，在代建闆塊出任總經理。

再往前推是3月29日，中交地産在集團内部成立“中交代建全産業發展聯盟”，旨在打通中交地産房地産代建業務的全服務鍊條，從地産代建、前期咨詢、設計、資本、施工直至銷售代理、商管和物業管理等方面，形成標準化的産業鍊平台。

中交地産正式宣布進入代建業務是在2020年3月13日，完成注冊中交地産管理集團，並對標學習綠城管理。

但據中交地産官微，其代建業務始于2019年，彼時李永前才從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地産擔任總裁。

根據2019年中交地産總體戰略部署，已提出由投資開發向代建業務轉型，2019年9月李永前在視察深圳公司時，也明确提到希望争取當年内代建項目零突破。

2019年第四季度及2020年上半年投資工作任務分解中亦有涉及到代建業務，彼時李永前提出6個1工程，即未來兩到三年實現落地高端養老項目、TOD項目、産業園、物流地産、城市更新方式落地的文創項目，以及融資代建項目各一個。

在過去，中交地産在戰略里提到的更多是“融資代建”一詞。

據了解，相比于“純代建”模式，融資代建模式需要代建方借款給項目方，或者用公司自身信用背書，擔保或抵押幫項目方融資。而大多數項目都是因為資金問題而無力開發，融資代建也因此承擔了高級别的融資風險。

直至今日，城投平台開發項目、保租房項目、房企纾困項目已催生大量代建需求時，代建在中交地産的業務版圖里僅占營收0.05%。

據中交地産中報顯示，物管和房開營收增幅均有翻倍，代建增長相對緩慢。具體來看，截至2022年中期，代建管理費收入約為603萬元，去年同期約為498萬元。合約負債一欄中的預收代建費也僅518萬元。

顯然，中交的代建業務似乎還在起步階段。

信達的優勢

通常來說，代建分為三種模式，政府代建、商業代建、資本代建。目前從行業走向看，纾困類項目代建将是未來2-3年房企的主要業務拓展方向。

纾困類項目首先包括政府、城投平台的“保交樓”項目，其次還包括信托、私募、AMC等投資機構的不良項目，另外還有中高風險房企的項目纾困與代建業務。

而今年信達繫接手的恒大安徽陽光半島、佳兆業廣州南沙悅伴灣相繼落地後，其“接管+代建”纾困模式逐漸跑通。

8月26日，信達地産公告指，拟以約1.57億元收購融創鑫恒投資集團有限公司持有的合肥融創政新置業有限公司50%股權及對應債權，收購預計可産生投資收益約2.26億元。

9月1日公告則指，拟攜中國信達、信達資管斥資53.91億元成立合夥企業，共同投資武漢區域某項目。

合夥企業總認繳規模為53.91億元，其中中國信達作為有限合夥人認繳28.2億元，占合夥企業規模的52.31%，安徽信達房産(信達地産平台公司)作為有限合夥人以自有資金認繳5億元，占合夥企業規模的9.27%，並對項目提供開發建設管理服務。

同樣的，9月9日信達地産公告，全資子公司安徽信達房地産開發有限公司與公司關聯方中國信達資産管理股份有限公司及其下屬公司信達資本管理有限公司，共同參與認購蕪湖天縱達信投資合夥企業份額。

合夥企業總認繳規模為19.16億元，其中普通合夥人信達資本認繳出資100萬元，占合夥企業規模的0.05%;中國信達作為有限合夥人認繳出資8.5億元，占合夥企業規模的44.36%;安徽信達房産作為有限合夥人認繳出資1.3億元，占合夥企業規模的6.79%，並對項目進行聯合開發建設。

三個項目信達地産均以小額出資進行代建，借助母公司資金實力與債務重組經驗進行。

目前各家房企跑步入局代建行業，據統計，發展代建業務的品牌房企共30多家，即便是處于債務重組階段的華夏幸福也設立了代建子公司。

但據機構觀察，行業仍然呈現分化，頭部代建房企競争優勢明顯，大部分房企因為競標環境競争激烈，獲取代建業務較難。

在這種情況下，信達地産在項目獲取上和資金實力上有天然優勢。