美元債延期 鑫苑與張勇上市這些年

观点网

2022-10-08 22:17

  • 今夕往昔,不可比兮!

    觀點網 這個國慶假期,張勇或許有點焦慮。

    假期最後一天,鑫苑置業發布公告稱,該公司3720萬美元利息逾期未付,且公司2.296億美元的票據亦将到期。

    事實上,自2021年下半年開始,鑫苑置業便頻繁傳出商票逾期、項目延期交付、債務違約等消息,除此之外,公司财報多次出現延期,甚至因ADS交易價格低于合規標準,遭紐交所警告……

    這家河南房企,早已風雨飄搖。

    然而,回首過往,張勇和他一手創立的鑫苑置業何其輝煌,十五年前,為了做大房地産業務,張勇帶着鑫苑置業走向美國資本市場,成為了“中國房企赴美上市第一股”。

    只可惜,上市之後,鑫苑置業的發展一直不溫不火。如今,在調控未松、疫情頻發的下行市場當中,鑫苑置業開始潰敗。

    今夕往昔,不可比兮!

    分析人士認為,鑫苑置業走向今時今日之地步,縱然有市場調控的因素,但企業本身戰略誤判、節奏錯配才是根本原因。

    危機爆發

    業績趕超建業、正商,成為“中國房企赴美上市第一股”,在外界眼中,鑫苑置業總是自帶光環與濾鏡。

    但随着商票逾期、債務違約等消息傳來,這家河南房企的濾鏡瞬間碎了一地。

    最新消息顯示,10月7日,鑫苑置業宣布,公司在2021年1月25日發行的,将于2024年1月25日到期14%的未償優先票據以及在2020年9月17日發行的,将于2023年9月17日到期14.5%的未償優先票據未支付一定的利息。

    上述票據涉及的到期和應付利息總額為3720萬美元。

    受利息逾期未付影響,該公司票據持有人行使權利,要求公司回購2023年到期的票據,共計約2.296億美元的本金将到期應付。

    也就是說,該公司涉及逾期的美元票據本金、利息共計2.668億美元。

    該公司亦強調,目前,公司一直與票據的主要持有人談判,以解決此事,同時,公司亦聘請相關咨詢公司及律師事務所就其相關債務事宜提供意見。

    事實上,這並非鑫苑首次違約。

    2021年,受地産調控、河南災情等多方面因素影響,鑫苑置業的資金鍊就已搖搖欲墜。

    同年10月,該公司一筆2.29億美元的債券幾近預期,不過最終因交換要約得以喘息。

    按照彼時的報道,2021年10月14日,該公司宣布,原定于2021年10月15日到期、票據本金總額不少于90%的2.29億美元債本金已得到滿足,總計2.08億美元的票據本金已在交換要約、發行和同意征集中有效投標。

    滿足條件後,該公司預計将發行約2.05億美元的新票據,以現金加新票據形式進行交換要約。

    不過,從當前市場消息來看,均将上述債券視作逾期,且觀點新媒體通過DM查債通了解到,鑫苑置業2021年並未發行2.05億美元的新債券,而上述2.29億元債券的狀态顯示“已到期”。

    除此之外,今年7月19日,其再發公告稱,公司一筆本息合計5.453億元人民币的債券已于2022年6月29日到期,但公司未能全額償付,正式出現違約。

    DM查債通數據顯示,截至目前,鑫苑置業于2023年、2024年到期的離岸債券還有三筆,除去上述需提前回購的2023年9月17日到期的債券以外,其于兩筆債券金額共計4.754億美元。

    此外,從最新披露的财報來看,截至2021年年末,該公司短期銀行貸款及其他債務9946.88萬美元,一年内到期的長期銀行貸款及其他債務為14.67億美元,而公司期末現金及現金等價物為4.26億美元,難以支撐其臨期債務。

    但鑫苑要面對的危機不僅僅是賬面上這堆冰冷的數據,還有不斷崩塌的信心以及不斷渙散的人心。

    去年下半年以來,市場不斷傳出消息稱,鑫苑置業旗下多個項目陷入停工緩建的狀态,此外,鄭州鑫苑·名城、鑫苑·國際新城、鑫苑·德潤珺園等項目宣布延期交房。而近日消息顯示,鑫苑項目已在9月實現全面復工。

    前不久,坊間有消息稱,鑫苑置業位于山東省青島市西海岸靈山灣的龍玺項目,還有其土地30%的股權,遭到司法拍賣。不過該部分股權由北京慧據科技産業發展有限公司持有,與鑫苑無關。項目評估價格為8.31億元,起拍底價為7.07億元,項目将于10月25日進行司法拍賣。

    導火索

    冰凍三尺非一日之寒,壓倒駱駝的從來都不是最後一根稻草,對鑫苑置業而言,危機在早些年就已顯現。

    1997年,34歲的張勇在河南鄭州創辦了鑫苑置業,但與大多數開發商 “囤地建房”的策略不同,鑫苑置業自誕生之初便開始探尋“以銷定産”的發展模式。

    這種“不囤地、不捂盤、零庫存”的模式,意味着鑫苑置業不會大量地儲備土地,有多少地就開發多少。

    在那個遍地是黃金的年代,張勇依靠這種模式,在資金占用較小的情況下,實現了項目的快速銷售、資金的快速回籠,並迅速跻身河南頭部房企的地位。

    2004年,鑫苑置業在鄭州的合約銷售額位列區域榜首,甚至超過了建業,一時之間風光無兩。

    鑫苑的快速成長也讓張勇有了往外走的想法,2005年,這家豫繫房企開始走上全國化發展的道路,2007年,其成功登陸紐交所,邁開了海外擴張的腳步。

    才學會走,便開始跑了起來,張勇不可能不碰壁。

    一方面,上市以後,恰逢全球金融危機,鑫苑置業的股價應聲下跌。另一方面,那一年,正值中國房地産行業的拐點,過往“以銷定産”模式似乎不再符合當時的發展節奏,鑫苑走勢愈發低迷。

    自2009年開始,鑫苑接連遭遇高管離職、無米之炊且無錢買糧的境遇……這家企業也因此錯過了金融危機之後中國房地産行業的上升行情。

    張勇也曾做出改變,2013年其效仿王健林打造出第二個萬達,甚至不惜重金引入了彼時萬達的副總裁;随後2016年,鑫苑開啟戰略化轉型,通過大科技與大金融推動地産産業變革,構建了“一主五輔”的發展戰略。

    學習與轉型雖小有成效,但在快速發展的地産行業當中,鑫苑沒有掀起太大的風浪。

    從其盈利指標來看,2014年,營收僅為9.19億美元;2015年,這一個數字變為11.63億美元;2016年與2017年、2018年,分别錄得15.62億美元、19.77億美元、22.18億美元,近五年的年復合增長率為19.27%。

    2019年,該公司實現營業收入24.71億美元,同比增長11.7%,為近十年最高成績。

    為了生存、為了運轉,過去那些年,鑫苑置業也曾下過土地懸賞令,但生長基因不同,這家企業終究承受不起高價拿地與囤地。

    受土地價格上漲影響,該公司的淨利潤自2013年開始便出現多次波動,其中,2013年歸屬于母公司股東的淨利潤下跌19.52%至1.26億美元,就連業績最好的2019年,這一數值也小幅下跌6.42%。

    2020年,新一輪調控襲來,疊加疫情等因素影響,該公司由盈轉虧,同年虧損8104.09萬美元,2021年虧損進一步擴大至4.17億美元。

    高價拿地,亦在不斷拉升企業的負債水平,2014年,鑫苑置業的負債總額為22.71億美元,2015年、2016年、2017年分别為26.13億美元、33.03億美元、53.27億美元,到2018年,這一數字攀升至72.88億美元。

    從最新公布的數據來看,2020年與2021年,該公司負債總額有所下降,分别為66.43億美元、60.33億美元。

    至于資産負債率,2014年錄得70.27%,随後,這一數字逐年增長,2015年至2018年,分别錄得73.72%、78.37%、83.44%、90.72%,20221年末,這一數值仍舊達到93.59%。

    有人說,鑫苑的危機源于地産調控;有人說,鑫苑的危機源于前些年的土地貧乏與後幾年的高價拿地;有人說,鑫苑的危機源于張勇走得太快了、步子邁得太大了;也有人說,鑫苑的危機源于胡亂轉型。

    但在那個競争激烈的年代,以鑫苑為代表的中小型房企,誰又不是這樣?為了活下去而轉型、而改變,但急于突圍的他們,卻像個無頭蒼蠅一般橫沖直撞。

    如今,行業進一步下行,“無頭蒼蠅們”更難尋覓容身之處。

    市場人士提到,鑫苑的危機什麼時候出清,雷什麼時候排完,現在誰也不敢預測。

    不過,從近期的動态來看,張勇也在積極排雷。今年年初,鑫苑集團與萬達商業管理集團達成戰略合作,而就在9月末,萬達商業管理集團正式接管運營輕資産項目;9月中旬,鑫苑集團召開復工復産最新進展專題會議,研究部署現階段公司保交樓工作……

    與此同時,河南樓市逐步復蘇、地方政府與AMC也在積極援救,或許,張勇和鑫苑也還有一線生機。

    撰文:龔麗欣    

    審校:劉滿桃



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    地産

    公司

    鑫苑