這一次是港島 長實逾200億港元整售西半山超級豪宅項目

觀點網 前次出手香港恒大中心未成，長實集團又有了新的大動作。

9月28日下午，長江實業集團有限公司宣布，附屬公司以代價207.66億港元向ORIC-Borrett Limited出售Aim CleverHoldings Limited全部股權。

公告顯示，標的公司擁有長實集團旗下香港半山西部超級豪宅項目21 BORRETT ROAD，該項目包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。

同時，買方ORIC-Borrett Limited由新加坡金融機構Sino-Suisse（華瑞）管理的LCVision Capital VCC基金的子基金LCVision Capital 1擁有。

據悉，出售代價為買賣協議當日項目未售出部分的同意價值，包括未售出住宅單位、住宅停車位及電單車停車位。其中住宅單位共32.79萬平方呎，每平方呎6.2萬港元；86個住宅停車位每個500萬港元；31個電車停車位單價30萬港元。

今年以來，長實集團資産出售動作頻頻，于3-4月份先後以74.67億港元出售倫敦5 Broadgate甲級寫字樓，332億港元出售飛機租賃業務，並于7月以旗下英國食水及污水處理公司25%股權引入KKR，投資股份基本代價約80.73億港元。

後疫情時代，在全球經濟政治局勢動蕩情況下，長實集團似乎有意将落袋為安策略貫徹到底。

該公司表示，出售事項得以變現其于目標集團及發展項目的投資，預期将出售事項所得款項淨額用作一般營運資金用途。

假設合約部分銷售已在交易完成前完成，且交易完成前項目後續未有出售，長實集團從出售事項獲得的收益估計約為63億港元，即代價與在交易完成時目標集團估計賬面值的差額，並經計及由長實集團承擔與出售事項有關交易成本（包括代理傭金及法律費用）及相關稅項的估計金額。

據了解，早于2011年6月，長實集團就以116.5億港元購入上述項目所屬地皮，每呎樓面地價為2.68萬港元。

相關資料指出，港島中半山是傳統豪宅地段，居高臨下，背山面海，且鄰近中環政經核心，頂級名校及其他配套齊全，十多年來住宅供應持續稀少。而21 BORRETT ROAD位于寶雲道之上，半山波老道的至高點位置，可見其稀缺性。

2021年伊始，長實集團旗下西半山波老道豪宅21 BORRETT ROAD第1期上載售樓書，由3幢住宅組成，提供115夥分層單位，單位面積2075至3378平方呎，主打四房及五房。

香港土地注冊處數據顯示，21 BORRETT ROAD第1期暫錄34宗買賣登記，成交價介乎1.5億至4.6億港元，呎價6.9萬至13.6萬港元。

據悉，經營皮革制品及造鞋配料批發及零售的安泰集團黃氏家族，就曾斥資近3.94億港元購入兩套21 BORRETT ROAD項目住宅。

另外，去年21 BORRETT ROAD以4.6億港元售出的單位，呎價高達13.6萬港元（折合約130萬元人民币/平方米），打破2017年香港山頂聶歌信山道項目分層單位呎價紀錄，是當時香港及亞洲分層公寓單價新高。

可以看出，在富豪衆多的香港，價格高達幾億的頂級豪宅亦不乏買家。相對本次出售協議中同意價值標明的住宅價格每平方呎6.2萬港元，無疑是自己賣房的價格更高。

因此，對于本次出售，長實集團留下了兩年半的項目銷售緩沖期。

根據公告，銷售股份買賣及銷售貸款轉讓将于2025年3月28日或由香港地政總署就發展項目向目標附屬公司發出合格證明書，而賣方代表律師就該發出證明書事宜通知買方代表律師之日期起計14個工作天内的日期（以較遲者為準）完成。

在買賣協議日期後及交易完成前的任何時間，賣方可促使目標附屬公司以訂約各方互相同意之代價或單位價格售出未售出部分的任何部分，代價将作出調整以考慮到（其中包括）來自此類銷售的淨銷售收入。

也就是說，在這兩年半里，項目銷售收入仍屬長實集團所有，相應的出售代價會有所調整。

值得一提的是，為促使交易完成，長實集團還将向買方提供貸款，貸款本金額将不多于103.83億港元、未獲任何有關發放金額（協議後長實集團淨銷售收入）結算的交易完成付款金額、以及按揭的未售出部分價值70%（以三者最低者為準）。

買方貸款應計利息須根據匯豐銀行最優惠利率減2.25%年利率計算，並須于每月支付一次。此外，買方須在交易完成時簽立未售出部分物業的按揭，並以貸款人為受益人，作為買方貸款抵押。

近幾年來，長實集團一直在抛售内地和香港的資産。在2021全年業績會上，李嘉誠之子李澤钜曾表示，做生意一向有買有賣，公司投資最看重的是資産質量和投資回報。

此前摩根大通報告指出，長實集團正在變成一家擁有淨現金的公司，在利率上升的環境中擁有強勁的經常性現金流。該行認為，長實集團将400億元的資産變現，其額外流動性将支持股份回購，同時在中國内地和香港市場有更多投資機會。