REITs擴募進行時 招商蛇口、普洛斯們的資本新時代

觀點網 随着各項制度逐步完善，國内公募REITs擴募擴容迎來了新的機遇。

近日，招商蛇口飲下頭啖湯，成為公募REITs擴募的首批惠及企業之一。

9月27日，招商蛇口宣布，拟開展博時蛇口産園REIT擴募申報工作，基礎設施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資産。

對招商蛇口而言，假設此次博時蛇口産園REIT成功實施擴募，将對公司持續盤活旗下重資産、提前收回資金具有重要意義。

除了博時蛇口産園REIT，同日晚間，滬深交易所還披露了紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT等4只公募REITs計劃新購入基礎設施項目的公告。

分析人士告訴觀點新媒體，以海外經驗來看，擴募是REITs走向成熟的必然選擇。

資料顯示，我國首批公募REITs試點自2021年6月正式推出，至今已有17只公募REITs上市，整體表現平穩。

“随着發展基礎設施REITs寫入‘十四五’規劃，基礎設施REITs的政策環境與市場認知逐步優化，啟動擴募機制的時機已經成熟。”上述分析人士補充道。

招商蛇口新路徑

近兩年，公募REITs成為了資本市場的“香饽饽”，2021年多只産業園、高速公路REITs産品相繼發行，受到了市場的熱烈追捧。

2022年以來，這種熱度還在持續。其中，華夏合肥高新REIT獲156倍認購，吸金近1300億元；國泰君安東久新經濟REIT大賣855億元；國泰君安臨港REIT攬金727億元……

可見，公募REITs每一次亮相都會引爆市場。

9月27日晚間，招商蛇口發布公告稱，拟開展博時蛇口産園REIT的擴募申報工作，基礎設施項目為招商蛇口持有的招商局光明科技園部分資産。

據了解，去年4月21日，深圳交易所正式接受基礎設施公募REITs産品申報，而博時蛇口産園REIT是首批接受申報的基礎設施公募REITs項目之一。

博時蛇口産園REIT的底層資産是招商蛇口位于深圳市南山區蛇口網谷産業園内的萬融大廈、萬海大廈兩座辦公樓，而萬融大廈、萬海大廈建成于2014年，已經營約6年時間。

同年5月31日，上述産品正式發售便實現了“一日售罄”的戰績。根據彼時數據，該基金獲得了28.30萬戶有效認購，有效認購份額和淨認購金額分别為9億份和20.79億元。

不僅上市火爆，發售一年多時間，博時蛇口産園REIT的表現亦不負衆望。

從年報數據來看，自2021年6月7日即基金合同生效日至12月31日大約半年多時間内，博時蛇口産園REIT共計實現收入8010.6萬元，對應淨利潤約2685.45萬元；期内，該基金毛利率高達84.38%，項目公司層面實際淨利率也高達72.54%，展現出不俗的盈利水平。

從二級市場表現來看，博時蛇口産園REIT自上市至今一路上漲。截至9月28日，博時蛇口産園REIT的價格為3.36元，資産淨值30.24億元，基金溢價率45.33%。

本次博時蛇口産園REIT擴募申報的項目為招商局光明科技園（招商局智慧城）科技企業加速器二期項目的基礎設施，其中包括招商局光明科技園（招商局智慧城）A、A-6、B-3及B-4棟資産。

招商蛇口強調，本次申報若成功獲批並實施，對于持續盤活本公司旗下産業園基礎設施資産具有重要意義，有利于進一步促進本公司在園區基礎設施領域投資的良性循環，打通産業園全生命周期發展模式與投融資機制，為新興、創新産業的發展提供有力支撐，促進産業園項目持續健康平穩運營，增強本公司可持續經營能力。

的确，對于招商蛇口而言，此番擴募意味着公司能夠将旗下産業園區資産注入REITs平台當中，從而進一步減負，降低重資産持有産業園區項目的負擔。

此番嘗試無疑開創了産業園區投資建設退出的新路徑，企業更能通過資産注入回籠部分資金，實現良性循環的投資機制。

分析人士亦認為，REITs擴募能夠将不動産資産轉化為流動性較強的金融産品，促進園區的輕資産運營轉型，打通長期困擾行業的自持瓶頸。

不過，公募REITs擴募之後，能否保持較高的收益率和成長性成為當前市場考量的重點。

“底層資産和市場因素是影響公募REITs的兩個主要維度，類似博時蛇口産園REIT的擴募，應該關注的是注入資産實際運營狀況。”分析人士強調。

觀點新媒體查閱，深圳光明招商局智慧城于2012年11月竣工，總用地面積6萬平米，目前總建築約15萬平米，項目一期總建築面積約11萬平方米，該園區以智能制造、生物醫藥、新材料、電子信息等戰略新興産業為主導。

雖然暫未公布此次注入A、A-6、B-3及B-4棟資産的相關數據，不過從整體來看，目前該園區月租金為65元/平方米/月，而該項目五公里範圍内還有南台雲創園區、華強創意園等項目，前者租金約為35元/平方米/月，後者租金54元/平方米/月。

也就是說，僅從租金層面看，招商局智慧城的租金水平整體優于周邊項目，假設本次擴募成功實施，注入資産也将為博時蛇口産園REIT後續盈利能力、二級市場走勢提供助力。

REITs擴募進行時

市場對于公募REITs擴募期盼已久。

早在2021年年初，上交所、深交所相繼發布公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）配套業務規則，規則在此前征求意見稿的基礎上，進一步優化了擴募的方式。

今年5月31日，在證監會的指導下，滬深兩市證券交易所制定發布了《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資産，加大REITs市場建設力度，着力推動多層次資本市場高質量發展。

在擴募機制方面，證監會亦認為這是中國REITs發展的重要方式。

實際上，經過一年多試點，我國已經成立了20只公募REITs，相關發行、上市機制逐漸成熟穩定，但相比于海外成熟市場而言，當前國内公募REITs市場仍舊存在不足，比如REITs項目初期資産管理規模較小、經濟效應不足等。

而擴募機制能夠将優質的資産注入到現有的REITs項目當中，如此一來，原始權益人能夠有效的盤活優質存量資産，基金管理層能夠優化資産組合，推動REITs項目長期穩定入市，而其他的市場參與者也能夠分享到基金長期增長帶來的紅利，實現多方共赢。

分析人士提到認為，國内公募REITs上市初期由于流通盤較小，價格波動可能有所放大，擴募将為市場注入新的活力，真正釋放公募REITs的增長潛力。

不可否認，擴募是做大盤子的重要方式之一，但從另一個層面來看，擴募同樣也是解決産品稀缺性的重要手段之一，畢竟設立新的公募REITs整體審批流程更加繁冗復雜，相比之下，擴募的門檻更低、更便捷。

“從二級市場趨勢來看，投資者對于REITs的熱情較高，當前市場出現供不應求的現象，這也是引發二級市場價格明顯波動的重要因素，已發行産品進行擴募，能夠對市場規模進一步補充。”分析人士表示。

本次博時蛇口産園REIT是繼5月31日的第3号文件之後，首批選擇擴募的REIT産品。

不過，不單單是博時蛇口産園REIT，9月27日晚間，滬深交易所還披露了紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國首創水務REIT、中金普洛斯REIT等4只公募REITs計劃新購入基礎設施項目的公告。

其中，紅土鹽田港REIT拟購入深圳世紀物流園項目；華安張江光大REIT拟新認購第2期資産支持專項計劃的全部資産支持證券，並最終投資于張潤大廈項目；富國首創水務REIT則拟購入山西長治PPP項目；而中金普洛斯REIT則拟認購青島、重慶、江門3個倉儲物流園項目。

上述REIT項目涉及産業園區、倉儲物流和生态環保等多重領域，而拟申請擴募並新購入基礎設施項目，計劃采用定向擴募方式，向不超過35名特定對象發售。

相關公告顯示，擴募具體尚需發改委申報推薦、證監會準予變更注冊、深交所審核通過相關申請、並經基金份額持有人大會決議通過後方可實施。