深圳第三批供地落幕：6宗成交106億 深鐵60億繼續擴儲

觀點網 深鐵集團成為本次深圳土拍“赢家”，60.38億元拿下坪山3宗地塊，華潤、招商均有落子。

從結果上看，仍以國資為主力。

9月28日，深圳2022年第三次集中供地落下帷幕，本次土拍共供應7宗地塊，總出讓面積49.50萬平方米，規劃建築面積122.10萬平方米，總起拍價117.97億元。最終本次土拍6宗地塊成功出讓，1宗流拍。其中2宗觸頂，1宗進入搖号，總收金106.38億。

從拿地企業來看，深鐵集團在此次土拍中收獲頗多，獲取3宗土地，拿地總建面39.96萬平方米，總拿地金額60.38億元，占總成交金額的56.75%。

招商蛇口、華潤置地也各有所獲，拿地企業中均為國央企為主，另外坂騰發展在此次土拍中以封頂價3.47億元競得龍華一宗宅地。

深鐵繼續擴儲

此次深圳二輪土拍中，寶安A208-0991宗地、龍華A922-0824宗地、光明A629-1340宗地、坪山G13305-0045宗地4塊宗地均采取“三限雙競+搖号”規則挂牌出讓。

其中，龍華A922-0823宗地的方案設計需征求龍華區重點區域建設推進中心意見。坪山G14306-8011宗地、坪山G14306-8012宗地全部位于軌道14号線安全保護區，並進入軌道19号線規劃控制預警區内。

此次深鐵集團率先拿下的坪山坑梓對的兩宗相鄰地塊G14306-8011、G14306-8012，都屬于深圳地鐵14号線昂鵝車輛段上蓋綜合開發地塊。在今年5月，昂鵝車輛段消防驗收通過，意味着昂鵝車輛段具備入駐和辦公條件。

深圳地鐵14号線昂鵝車輛段占地面積約40.73萬平方米,是目前亞洲範圍内最大體量的地鐵車輛段，項目的功能定位為蓋下線網大架修基地和上蓋物業開發綜合利用的一體化開發綜合體。項目完成後，蓋下線網大架修基地将實現地鐵全線網大架修、地鐵列車相關維修檢查、G0A4級自動化無人駕駛、辦公住宿等功能；上蓋物業将實現集商業、辦公、住宅等功能的大型商圈。

回看地塊本身，雖然兩宗地塊均為底價成交，但坪山G14306-8011的32.92億元價格也成為了本次深圳土拍中成交價格最高、面積最大的地塊。而G14306-8012在本次土拍中，面積僅次于前者。

本次土拍還規定，兩宗地塊普通商品住房平均銷售價格不高于3.53萬/平方米；安居房平均銷售價不高于1.76萬/平方米，最高銷售價格不高于1.85萬元/平方米。

值得一提的是，去年深圳第三批集中供地共推出11宗地塊，深圳地鐵以178.51億元總價拿下其中5宗，正積極成為房地産行業的重要參與者。

站城一體化開發收入一直是深圳地鐵營業收入的主要來源，站城一體化業務為集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業态于一體的城市綜合體，主要包括住宅、商業和保障房項目。

今年上半年，深圳地鐵在該項業務中營收86.08億元，較去年同期增長319%，營業成本36.08億元，毛利49.28億元，毛利率為57.25%。

今年6月，深圳市地鐵集團有限公司以底價11.27億元競得南山區粵海街道商業用地，在8月第二批供地中，深圳地鐵聯合體也有落子。

考慮到昂鵝車輛段的區域綜合開發效益，深圳地鐵的此次布局給人一種“意料之中”的感覺。

随着行業深入調控狀态，對于深鐵集團來說在駕馭類似昂鵝車輛段這種體量大、難度高的TOD項目時，具體資金優勢以及相關項目的操盤經驗。

華潤再落一子

在本次土拍中，華潤以觸頂價27.5億元落子寶安，競得地塊與目前在售的潤峯雲上府僅隔一條馬路。

該宗地起價為23.92億元，另需初始配建公共租賃住房建築面積1.14萬平方米，競企業自持的保障性租賃住房建築面積2.28萬平方米，宗地建成後，商品住房平均銷售價格不高于4.79萬元/平方米。

華潤置地憑借自身暢通的融資渠道與充沛的在手現金尋求逆勢擴張，李欣在中期業績會中也曾表示：“公司積極搶抓市場上優質的收並購機會，該出手時就出手。”

今年8月，華潤置地在深圳第二批集中供地中以106.6億元權益拿地金額拿下4宗地塊（其中一宗為聯合拿地）。同時，還在東莞、西安、濟南等城市亦積極拓儲。

截至8月末，華潤置地新增全口徑土儲495.13萬平方米，新增權益土儲455.8萬平方米，拿地權益金額為708.7億元，新增貨值940.8億元。

回看本次土拍結果，與前兩次拍地情況類似，仍舊沒有民企現身。其中，深鐵集團拿地3宗、華潤拿地1宗、招商蛇口1宗，而坂騰發展背後也是中國東方資管的身影。

7宗總出讓數量，在近兩年深圳集中供地中，僅高于去年第一批次。

據觀點新媒體統計，去年深圳土拍的第一二三批次中，分别供應地塊6宗、22宗、11宗，今年土拍前兩次供應地塊也分别有8宗和16宗。

但是本批次地塊限售價有所上調，為房企釋放一定的利潤空間。

以華潤置地斬獲的寶安A208-0991宗地為例，宗地建成後商品住房平均銷售價格不高于4.79萬/平方米，相較于一路之隔的潤峯雲上府可售毛坯限價4.57萬元/平方米，微調了近2000元每平方米。

本批次供地的7宗地塊主要分布于龍華、光明和坪山等區，且住宅屬性中安居房比例較高。雖然有所提價，但今年深圳樓市分化情況較為明顯，豪宅市場火熱，剛需市場趨于冷靜。

從銷售指導價上看，僅1宗地塊商品房銷售指導價不高于5.36萬元/平方米，可見本輪供地直指剛需市場。