從益田到恒大 萬科參股國企平台纾困出險房企的現實考量

觀點網 9月26日，恒大地産集團（深圳）公司發布公告，深圳龍崗區重點項目恒大城市之光、恒大錦苑、恒大深匯大廈及都會廣場等，在政府的指導下引入國企一一深圳市龍崗安城投資運營有限責任公司進行合作。

公告稱，龍崗安城投作為具有多重國資背景的地産投資運營平台，将發揮“國資身份+市場化運作”疊加優勢，為合作項目提供從工程建設到竣工交付的全過程支持及服務。

此次官宣合作的項目中，恒大城市之光位于地鐵3号線“愛聯站”B出口，占地面積約4.3萬平方米，總建面約20萬平方米，限高160米，将建成純商辦綜合體。

住宅項目恒大錦苑則位于龍崗區龍崗街道龍西中路東側，占地面積約3.1萬平方米，建築面積約10.03萬平方米，由8棟塔樓組成。自2018年取得規劃許可證後開工，2020年6月份獲批769套預售許可，其中商業14套，均價5萬元/平方米，住宅755套，均價約3.95萬元/平方米。

救人與救己

恒大的合作方龍崗區安城投成立于今年6月22日，由深圳市安居建業投資運營有限公司和龍崗城投成立，雙方持股比例分别為65%和35%。

安居建業則成立于1月21日，公司股東包括深圳市人才安居集團、深圳市特區建工集團、萬科企業股份有限公司和深業集團，持股比例分别為40%、20%、20%和20%。在公司官網頁面，其自身定位是“深圳市國資委在特殊背景下發起成立的房地産行業平穩公司”。

目前安居建業已盤活出險房企的涉險項目超過10個，涉及商品住房、公共住房、商辦面積超百萬平。此次恒大披露項目外，安居建業還與東方資産、長城資産合作，盤活了恒大嶽盟項目，以及益田集團的“禦龍華府”項目。

安居建業的四大股東中，萬科無疑是市場屬性最強的一位。

在2021年萬科華南區域業務交流會上，被問及是否會幫助恒大解決困境時，萬科集團董事會主席郁亮表示，萬科首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。

現在看來，萬科的态度似乎發生了一些微妙轉變。

同策研究院資深分析師肖雲祥在接受觀點新媒體采訪時表示，在郁亮當時的語境下，行業哀鴻遍野，市場不斷探底，作為一家穩健型的房地産公司，萬科“救人先救己”的想法可以理解。並且當時各方纾困聲音並不強烈，特别是來自監管層的聲音，恒大風險問題也太過復雜。而目前，從上至下多方合力基本形成了一個針對性的共識，那就是“保交樓”。

但是需要注意的是，安居建業平台目前纾困方式都還停留在輕資産介入層面，或者為AMC平台穿針引線，項目開發主體並未改變，對出手纾困仍相當謹慎。

國家高端智庫研究員宋丁則向觀點新媒體表示，從目前來看萬科介入恒大等出險房企的深層——比如股權配置來纾困的可能性不大，目前迹象並未顯示萬科投資方針發生重大改變。

當前，萬科的投資處于收縮狀态，基本只拿核心地塊和經營業務相關地塊。

财報顯示，上半年萬科獲取新增加開發項目23個，總地價386.8億元，權益地價總額約248.3億元；權益面積和權益地價分别同比下降80.6%和80%。

而前不久的9月2日，另一家等待萬科出手的房企——泰禾集團回應投資者稱，從2020年就醞釀至今的萬科入股尚未達成前置條件。

“所有涉及到地産出險企業的股權介入，包括對萬科而言都不會貿然進入，要做非常多的财務分析，盡職調查，确認風險是否在掌控範圍内，如果拿到出險企業股權以後，對未來利潤增長有很好好處，那也不能完全排除。”宋丁補充道。

恒大深圳家底

無論對于安居建業平台還是萬科，後續纾困行動都取決于出險房企的資産價值如何。

戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端接受觀點新媒體采訪時指出，所謂纾困“並不是去某救某一個企業，而是可以去介入一些比較好的資産，通過其他方式讓項目活過來，同時萬科其實也能夠有一些市場化考慮”。

9月12日，恒大集團在官方微信公布了全國保交樓項目建設情況，目前全國保交樓項目706個，已復工項目668個，未復工項目38個，恒大要求相關地區公司在9月30日前必須全面復工。

已復工的668個項目中，有606個達到正常施工水平，還有62個正在恢復正常施工過程中，恒大要求相關地區公司在9月30日前必須全部達到正常施工水平。

在恒大龐雜的資産版圖中，深圳項目占據了不少分量，僅城市更新項目就超過40個，其中已立項（計劃公告）的項目有21個，主要分布于南山、龍崗、龍華、坪山等區。

據不完全統計，在深圳，中國恒大計劃立項的城市更新土儲達193.39萬平方米；已批規劃的城市更新總量達525.56萬平方米，其中住宅總量為253.98萬平方米；但進行到實施主體确認階段的城市更新土儲僅60.59萬平方米，可開發建設用地總量為40.37萬平方米。

目前，恒大在深舊改項目進度普遍處于停滞狀态。

為化解債務壓力，恒大曾計劃出售約1200億元資産，包括在深圳的舊改項目。中化控股、華潤置地、深圳人才安居集團、深業集團等均曾傳出與恒大接洽項目的消息，但鮮有後續進展。

恒大在深圳的更多項目資産價值還有待盤活，但着眼當下，纾困行動有着更切實的意義。

“現在消費者在購房的時候，對于開發商的實力、背景非常在意，大家非常擔心買了以後交不了樓，或者交樓的時候發現一些問題該怎麼辦？所以在這種市場背景下，國資平台去做兜底工作，很大程度上給了大家一個信心，能夠放心買這個樓，信心對于市場而言已經是非常重要的一件事情。”張曉端說道。

郁亮在2021年業績會也曾表示，随着“停貸”事件大面積發酵，對消費者買房的信心造成了一定影響。因此他認為穩預期問題就是信心問題，需要“生火取暖”，來重建市場信心。

現在需要觀察的是，萬科自己生火取暖之余是否會給其他房企添一把柴。

國家統計局9月16日發布的數據顯示，當前房地産市場出現一些積極變化，竣工面積等指標已經出現修復趨勢。

數據顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環比大幅增長42.50%，絕對規模為今年3月份以來次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個百分點，這也被業内視為“保交樓”迎來快速推進，效果已逐步顯現。