原報道 | 碧桂園文商旅大象轉身

觀點網 碧桂園集團長年沒有起色的商業闆塊，正逐漸跟上同行的腳步。彎道超車的秘訣，就是搭上輕資産的快車。

資料顯示，碧桂園文商旅集團在2021年底提出“輕重並舉、内外並重”策略。

這家地産龍頭房企，過去因“快周轉”模式形成的結果導向、強執行力企業文化，在商業輕資産拓展上發揮了作用。

資料顯示，僅去年第四季度數月内，該公司就收獲了約4個相關項目。截至目前，碧桂園文商旅新接管的輕資産項目已達到約15個，迅速成長為行業内一個無法忽視的存在。

盡管國内商業地産輕資産已發展超過7年，但直至1年多之前住宅開發領域下行，該闆塊才真正受到傳統房企們的重視。

承擔着“減負”的使命，除碧桂園文商旅外，龍湖商業、融創文旅、旭輝商業、合景泰富等玩家迅速入場。而且，就連過去特别注重重資産持有運營的港資開發商也蠢蠢欲動，新世界發展旗下K11品牌于是成為首位嘗鮮者。

但有别于其他競争對手，碧桂園文商旅的差異化體現在輕資産布局偏向三四線城市，願意開拓此前不受重視的低能效市場。

碧桂園文商旅的選擇，也許是順應母公司經營策略的結果。

文商旅快跑

據了解，去年下半年确立輕資産作為主要發展戰略之一後，碧桂園文商旅進行了一輪集中招聘擴大團隊人數，並以“高傭金、高抽成”的方式，提高團隊積極性。

效果立竿見影，此後碧桂園文商旅幾乎以每個月新增1-2個項目的速度，增厚輕資産管理規模。截至目前，已有約15個項目收入囊中，新增管理面積超過85.4萬平方米。

從模式來看，房企想要實現輕資産運營主要有三種實現路徑。其一為轉讓自持項目股權，根據股權出讓的多寡，開發商作為原業主，在獲取即時現金的同時仍能保持對項目的控制權和管理權。

此模式最新一個例子為2021年中旬凱德集團與中國平安人壽保險簽署合作協議，向後者出售六個來福士廣場資産部分股權，換取約330億元資金。交易後，中國平安作為機構投資者對項目進行持有，而凱德作為項目資産管理者負責後續的運營管理。

其二為引入合作方或金融機構出資建造新項目，房企則主持日後運營工作，這種模式國内外的房企均運用頗多。

例如上述凱德集團就習慣通過在項目開發初期引入私募基金、在項目進入穩定運營階段引入REITs來減重。資料顯示，凱德投資有限公司于2021年内就新成立7個私募基金，募集外部資本14億新元。

再比如，大悅城控股在2019年8月将旗下上海長風大悅城及西安大悅城項目相關股權，注入大悅城並購改造境外基金 Garbo Commercial Property Fund L.P. 。

第三種模式是房企通過分拆或成立獨立的商管業務闆塊，一邊接管母公司項目，一邊拓展第三方存量項目。

從傳統開發商轉型的房企，大多遵循這條路徑，碧桂園也不例外。

資料顯示，碧桂園文商旅集團前身為2005年開始的碧桂園商業闆塊，後于2018年正式成立，定位碧桂園集團旗下專注商業地産全程投資及運營的專業服務平台，初期的主要功能是承接碧桂園集團住宅業務發展的過程中産生的一些商業資産。

碧桂園文商旅的運營方向十分廣泛，對應不同産品線有碧樂城·V+、碧樂城·Life、碧樂城·Joy、碧樂時光·Time、碧樂坊·Fun、碧樂軒、碧家國際社區、碧咚、碧家小住、碧樂小鎮、碧盈國際、碧茂中心和碧聯衆創等一衆品牌。

其中，BIG+碧家國際社區是碧桂園2017年末推出的長租公寓品牌，碧桂園文商旅成立後被整合，與文旅産業一同是早期業務發展的重點，最初計劃在三年内建設100萬套長租公寓。

自推行輕資産戰略，相信碧桂園文商旅現時的主軸已轉變為購物中心。在這方面，碧桂園文商旅最新确立碧樂城、碧樂時光、碧樂坊、碧樂匯幾個主要品牌，分别對應城市型一站式購物中心、區域型商業街區以及社區型購物中心等。

依靠這些品牌，碧桂園文商旅在近一年時間内采用委托管理、品牌及管理輸出兩種最輕的輕資産合作模式，對外拓展了約15個項目。

為什麼是輕資産

在推動輕資産運營這件事上，碧桂園文商旅一方面有自己的主觀能動性，是順應行業發展大勢，另一方面亦依靠碧桂園集團整個體繫的帶動。

目前房地産行業的發展趨勢，是一個整體尋求資産變輕和資金占用變少的過程。

體現在日常經營上，碧桂園早在2021年下半年就開始謀求大宗資産去化，當時一口氣推售超過240個酒店、會所、寫字樓等大宗物業資産。

根據中期業績會管理層的表态，碧桂園在項目開發上也強調以銷定産，從源頭降低支付壓力，主動通過監管賬戶進行出款，減少對集團資金的依賴，並且減少對尾盤項目的費用支出。

同時，管理層主動降薪，並将減少非剛性費用支出，降低業務招待標準，減少各種外包服務。另外，對多元化業務的探索，目前也只剩下博智林機器人。

與之對比，碧桂園服務代表的物業管理、代管代建、商業闆塊輕資産等服務輸出型業務，卻得到集團層面比較大力度的支持。

早前8月份，碧桂園還首次公開宣布要開展代建業務。

據了解，碧桂園在今年年初組建了專業的操盤團隊，面向市場承接安居房、保障房、政府平台城投公司等項目。在一場投資者電話會議中，管理層透露公司已接到來自包括河南省政府在内的政府訂單。

而碧桂園服務本身就是一個大體量的存量型輕資産公司，通過2021年多筆重要收並購，一舉成為行業絕對龍頭，並強勢進軍商寫和商業運營領域。

中期業績會上，碧桂園服務管理層提出，商業運營服務方面，要在5年内形成100億元以上的輕資産營收。

豪言壯語的背後，是開元國際和萬象美背景的開萬公司、富力地産背景的天力物業，擁有的大量商業地産項目資源所提供的支撐。未來，碧桂園文商旅和碧桂園服務兩個業務闆塊之間的資源共享确定性頗高。

另一方面，從碧桂園文商旅輕資産項目落地城市看，擴張路線是三四線和二線城市並重，體現碧桂園地産業務目前基本盤仍是三四線市場，但正将資源往一二線城市傾斜。

碧桂園目前強調的是一線到五線城市均衡布局，資料顯示，該公司2022年上半年銷售金額構成中，有31%來自一二線城市，69%由三四線城市貢獻。但在拿地層面，則有超過70%新增土地位于一二線，大概30%左右來自三四線。

但碧桂園文商旅似乎並不強調落地已熟悉的市場，這凸顯出其擁有一定的獨立自主性，對母公司房地産業務不是完全的路徑依賴。

例如，碧桂園此前並未在石家莊趙縣和石嘴山市落地住宅項目。

轉型拓展難題

轉型大潮中，商業地産能否撐起房地産企業的大象轉身，猶未可知。單就戰略前瞻，開發商們有不得不布局的理由。

對于目前的房企而言，輕資産模式運營下企業資金壓力更小，毛利率也更高。資料顯示，商業輕資産代表性企業萬達商管，2018年、2019年、2020年及2021年的毛利率分别高達41.3%、34.1%、36.9%、44.8%。

而且艱難的市況下，亟需盤活的資産很多，一些低效存量項目等待有運營能力的品牌方進駐。房企利用輕資産模式能進行更有效的拓展，以及快速的復制。

越來越多企業加入到這一陣營，除了老玩家萬達商管、大悅城、華潤萬象生活、寶龍地産，新晉選手則有龍湖、碧桂園文商旅、K11等。

其中，K11在今年3月成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目，正式進入輕資産管理市場。

另據統計，自2021年3月啟動輕資産戰略以來，龍湖商業簽約項目已達到十數個。

反觀碧桂園文商旅，該公司過去商業功底不強，缺乏對一線或新一線城市核心地段商業項目的運營經驗。而無法進軍核心城市核心地段項目的商業品牌，競争能力通常是不強的。

2019年，碧桂園文商旅曾宣布進駐北京老牌商場賽特購物中心，目標引入碧樂城品牌，打破原有的百貨模式，改造為高端購物中心。但此次合作在一年後就宣布告吹，賽特集團随後牽手了金地商置。

除此之外，碧桂園商業闆塊的資源整合也尚未到完結階段。據了解，碧桂園莞深區域和滬蘇區域現時仍保留有各自的商業品牌。

其中，碧桂園莞深區域擁有綜合體品牌“里悅里”、區域型購物中心品牌“喜悅里”和生活型社區商業品牌“生活里”。不久前，位于東莞松山湖核心區的碧桂園·里悅里才宣告開業，雖然項目仍由文商旅集團管理，但品牌並不統一。

而碧桂園滬蘇區域則擁有品牌“鳳凰荟”，截至目前據悉已開出超過6座購物中心。

這些問題都有待未來得到解決。不過俗話說萬事開頭難，碧桂園文商旅通過一輪快速擴張獲得了良好的開局（至少從管理規模上看），對未來進一步摸索出穩定可行的輕資産商業模式，有決定性作用。

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