困在了布吉舊改 萬科與中國寶安的訴訟交集

观点网

2022-09-20 20:10

  • 本質上反映了當前深圳存量市場存在的“推進難”問題。

    觀點網 萬科與另一家深圳本土企業中國寶安之間的法律糾紛仍在持續,且看起來遠未結束。

    中國寶安9月19日晚間公告,近日,該公司下屬深圳市運通物流實業有限公司(下稱運通物流)、深圳恒安房地産開發有限公司(下稱恒安房産)、中國寶安集團控股有限公司(下稱中寶控股)收到了深圳中級法院寄送的《應訴通知書》,及深圳市桦盈實業有限公司(下稱桦盈實業)的《民事起訴狀》等材料。

    據此,桦盈實業以合資、合作開發房地産合同糾紛為由,起訴運通物流、恒安房産、中寶控股,請求判令3名被告返還保證金、舊改過渡安置費、損失費等;判令中寶控股對給付義務承擔連帶保證責任。這部分訴訟請求標的額暫計6.71億元。

    桦盈實業同時起訴深圳市奧盛置業有限公司(原名為中信置業(深圳)有限公司),請求判令後者共同承擔本案訴訟費用、保全擔保費、律師費。

    桦盈實業目前由深圳市萬科發展有限公司持股55%。對于上述訴訟事宜,萬科方面並未回應觀點新媒體。

    各方存在的糾紛源頭是深圳市龍崗區布吉街道運通片區城市更新項目(下稱運通片區舊改),本質上反映了當前深圳存量市場存在的“推進難”問題。

    運通片區舊改位于龍崗區布吉街道布龍路與金運路交匯處,處于《龍崗區城市更新十三五規劃》拆除重建區,早期暫劃定拆遷用地面積13.97萬平方米,地上建築物主要為倉庫。

    早在2017年3月,深圳規土委發布的龍崗區101-04号片區【布吉中心地區】法定圖則草案顯示,運通片區舊改規劃為布吉中心地區獨立的DY01單元,主導功能為新興産業、居住,用地面積15.89公頃,新興産業建面不超19.3萬平方米,居住建面不超12.2萬平方米。

    其中,中國寶安下屬運通物流、恒安房産合計擁有項目拆除範圍用地9.57萬平方米,並主要由運通物流主導城市更新單元計劃、規劃研究等前期工作。

    觀點新媒體了解,與深圳其他舊廠房用地類似,運通物流于1984年成立之初曾獲得劃撥土地,土地面積約達40萬平方米,至2016年擁有6萬多平方米。因此,中國寶安存在盤活資産,實現資産保值增值的需求。

    2017年11月28日,中寶控股、恒通物流、恒安房産宣布引入中信置業深圳及其所持股70%的桦盈實業,各方約定共同推進運通片區舊改。其中桦盈實業作為項目推進主體,按土地面積1:1.11比例計算賠償回遷物業建面,並按約定節點支付合同保證金共計8億元。

    萬科此後選擇介入。企查查信息顯示,2018年7月6日,桦盈實業的控股股東由中信置業深圳變更為骐豪實業,再變更為深圳萬科,深圳萬科前輪值總經理張海濤出任董事長。

    在保證金支付方面,截至2018年12月28日,運通物流、恒安地産累計已收到2筆共計6億元保證金,但尚未收到第三筆保證金。中國寶安2019年年報披露,桦盈實業支付的保證金增至6.1億元,但此後該數字再無變化。

    合作的裂縫亦逐漸變寬,桦盈實業選擇走法律途徑最終将矛盾公開化。2022年2月,運通物流收到深圳中級法院寄送的民事裁定書((2021)粵03民初7726号),桦盈實業獲準許對運通、恒安及中寶控股6.71億元财産采取保全措施。6月30日,運通物流收到相關查封财産通知書。

    桦盈實業于最新的訴狀里指出,2017年合作約定地塊編号(1)所涉土地需由運通物流完善土地征轉手續,但至今未能完成;另外,由于移交的土地不符合相關規定,已無法納入拆除重建單元範圍,導致相關上地無法進行城市更新。

    上述地塊動态可追溯至2020年1月16日,運通物流已完成運通片區舊改更新意願收集,並向龍崗區城市更新和土地整備局申請核定更新意願。此後官方文件鮮有提及項目進展,同年10月,中國寶安回應投資者,受政府城市更新政策等因素影響,合作方暫未取得該項目規劃批復和首期實施主體文件。

    盡管中國寶安聲稱預計訴訟對公司本期利潤不産生重大影響,但舊改盤活陷入僵局所造成的潛在損失仍不容小觑。據投資者測算,中國寶安所擁有的運通片區舊改,以及另一個在推進項目橫崗茂盛片區舊改,預計拆遷賠償金額可達40-50億元。

    對于萬科而言,該公司曾成功介入諸如深國際旗下深圳梅林關舊改,借此打破在龍華布局的十年空窗期。而與中國寶安的合作,被視作其積極探索城市更新模式的插曲之一,如何投資及加強投資質量仍将是其管理團隊所需解決的問題。

    舊改是萬科近年來發力的領域之一。數據顯示,該公司參與舊改的權益建面從2014年295萬平方米增至2020年363.4萬平方米;2021年全年及2022年上半年,參與舊改的全口徑總建面分别為534.7萬平方米、524.3萬平方米。

    在9月初的萬科媒體交流會上,南方區域BG首席合夥人孫嘉透露,萬科自2006年起已在全國範圍内參與城市更新,其中南方區域共有項目77個。

    但他也提及城市更新的挑戰,包括缺乏標準化,從前期孵化到獲取國土證周期長,同時還需妥善處理原住民利益訴求等。

    撰文:鐘凱    

    審校:劉滿桃



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