新環境下的投資風向将往哪里吹？

（2022.09.18）2022年對于地産行業而言是不平凡的，甚至有些許痛苦。傳統的經營模式，思維方式甚至是存續根基面臨着巨大的考驗。新環境下，投資理念與資金策略又該如何轉變呢？

融資負增長刺激投資方向的結構調整。進入下半年後，房企的公開市場融資額呈現小幅上升，但底層基礎仍未牢固，行業風險尚未出清，部分企業流動性壓力持續。

據觀點指數統計，截止至9月15日，61家樣本房企的債權融資金額為4080億元，占總融資金額的比重為99.45%，同比下降45.3%；股權融資金額僅為22.6億元，占總融資金額的比重為0.55%，同比下滑78.6%。同時，自2021年9月以來，個别大型房企的風險事件引發了房地産市場超預期與非理性的調整。随後由于融資鍊斷裂，引起行業性的集中展期事件，何時能夠挽回投資者的信任仍是未知數。

除此之外，銷售萎靡令傳統的投資策略更加審慎。具體來看，樓市市場的低迷情緒直接導致約60%的房企經營性現金流為負，這一影響在部分出險企業上更加嚴峻。據觀點指數統計，2022年1-8月，前100房企的銷售額均值不足500億元，同比下降超過40%；合同銷售額超過1000億的房企僅存10家，較去年同期相比縮減一半。這意味着房企的投資策略必須即刻轉變，資金的運用需更加審慎。房開部分的比例是否應該調整，多賽道策略是否該延續？成為企業管理者應該思索的問題。

盡管資本環境依舊嚴峻，但是政策與市場同樣為新興投資領域提供了途徑。為了阻斷一致性預期可能帶來的繫統性風險，有關部門與地方政府及時在供給端，優化預售資金監管、鼓勵並購貸款和債券融資、給予優質房企增信工具、通過融資並購出險和困難房企優質項目等。其中，不良資産處置市場得到了國家、地方AMC和房企的重點關注。在此背景下，由政府牽頭，聯動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地産纾困基金，通過“以少帶多”的方式，聚焦于具體項目，起到盤活行業流動性的作用。

部分不良資産的估值錯位為未來的收益提供可能性，但是如何合理規避風險，提升化解速度，恢復現金流，将是我們應該重點關注並思考的問題。從現狀來看，處置機構的動作也愈發謹慎，傳統的不良資産管理和特殊資産處置模式逐漸暴露出在實施階段的瓶頸。如何多途徑化解風險資産，以新思路拓寬不良資産處置渠道，将是關乎存續的問題。

除此之外，地産私募基金以及REITs市場也並不應該拘泥于過往的投資策略。随着房開闆塊的發展受限，兩者的重心也應随之調整，不應再拘泥于“股+債”的業務模式。今年以來，物流園區、數據中心、高端服務式公寓，購物中心不斷崛起，伴随着城市化的進程，投資方向也應有所器重。

11月3日，2022觀點資本圓桌将延續以往的高度和專業，以“順流逆流的投資”為主題，探讨地産金融機構該如何順流破局，逆流找尋新的增長機會。同時會議将關注新環境下，資金的方向又會往哪里吹？