年報觀察｜新鴻基地産渡周期

觀點網 又一個中秋前夜，于香港上市50周年的新鴻基地産，向市場公布過去一年的成績單。在最新公布的年報數據中，我們不難看出這家老牌房企在市場波動下所受的沖擊。

截至2022年6月30日止年度内，新鴻基地産收入777.47億港元，同比減少8.81%；撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為287.29億港元，而去年為298.73億港元，同比降3.83%。

此外，可撥歸公司股東溢利及255.6億港元，去年則為266.86億港元，按此計算，公司股東應占年度溢利同比降超4%；每股盈利8.82港元，而去年則為9.21港元。

不增收，亦不增利，新鴻基地産于年報中表示，處于環球經濟前景不明朗和進入加息周期時期，會繼續恪守嚴謹的财務管理原則，加強發展可供銷售物業的業務，以加快資産流轉，也将繼續以合乎成本效益和省時的方式發展優質項目，以帶來持續的現金流。

“資産流轉”、“成本效益”、“現金流”，每一個詞都映射着新鴻基地産當下的謹慎心态。

兩地分化

港内外疫情的影響仍在持續，新鴻基地産于内地業績增長與香港方面下滑形成明顯對比，今年也不例外。

在報告期内，新鴻基地産來自内地的總租金收入按年上升4%，達到54.28億港元。而于香港總租金收入同比減少3%至175.51億港元。不難看出，新鴻基地産在内地的租金收入依舊保持增長，但其下半年的表現則依舊受到上海疫情防控措施的影響。

目前，新鴻基地産于上海坐擁約三百萬平方呎的商場項目，包括上海國金中心商場、環貿IAPM及OneITC商場。然而，于2022年第二季度上海因疫情實施人流管控措施，造成新鴻基地産商場的營業額和人流量下滑。除上海外，北京APM及廣州的IGC、天環廣場出租率較為穩定。

值得一提的是，在今年4月廣州的土地集中出讓中，新鴻基便斥資70.82億獲得番禺區TOD地塊，加上需付出34.61億元相關配套設施的建設成本，總投資金額達105億元。

對于該項目，新鴻基表示将将其中比較重的比例用作長線投資：“在大灣區内新增的廣州南站大型綜合項目，總樓面面積約九百三十萬平方呎，其中逾百分之四十的樓面将用作長線投資。”

去年4月，新鴻基于廣州土拍中以超105億元價格斬獲獲番禺區TOD地塊，而落成的項目将作為其長線投資戰線中的一環。據管理層介紹，這宗在新增的大灣區内廣州南站大型綜合項目，即廣州環球貿易廣場廣州南站ICC總面積40%的樓面将用作長線投資。

“有信心将廣州環球貿易廣場發展成為一個産城融合、站城一體的項目。”在8月接受觀點新媒體采訪的新鴻基地産南中國區總經理黎祥掀如是說道。

于年報中，新鴻基地産透露，廣州南站ICC項目正進行第一期的地基工程，首批住宅單位計劃于2022年底起開始推售。而該項目将與其在香港高鐵西九龍總站發展項目聯動，以發展大灣區的業務體繫。

将内地業務與香港業務融合協同，一方面有利于緩解現階段新鴻基地産在港業務的下滑，另一方面，香港業務的成熟體繫或許也能使得廣州ICC新項目加快脫離“新手村”。

而有關年内香港業務的走勢，從新鴻基地産新任執行董事馮秀炎的近期發言中可窺知一二。其表示，目前香港疫情緩和，加上受消費券帶動，上半年消費市場上升加快。

“在疫情持續受控，以及新一輪消費券帶動下，市況表現理想，料下年半年會出現噴井式消費，全年可與去年同期水平。”以新鴻基地産位于九龍關的旗艦商場apm為例，其7至8月商場人流及生意或将按月上升30%及20%。

資金流動

香港樓市受疫情沖擊影響，整體市場氣氛依舊不佳。今年6月，利嘉閣地産董事陳大偉公開表示，2022年一月在香港社區爆發疫情，無源頭個案不斷增加，並預計上半年整體私宅涉及金額将較2021年下半年下跌30%；而比較2021上半年跌幅更巨，總值将下跌40%。

不難看出，香港樓市經歷多重沖擊，市場表現並不穩定。但值得注意的是，新鴻基地産于年内在香港錄得的合約銷售額約296億港元，同比上升27.59%。具體來看，年内所獲的銷售額主要來自鄰近香港濕地公園的Wetland Seasons Bay第一期及第二期、元朗The YOHO Hub、大埔Silicon Hill第一期和沙田珑珀山第一期及第二期。

除新項目外，新鴻基地産于港内也在推售西九龍匯玺III等已落成物業，屯門NOVOLAND第1A期及第1B期分别于2022年7月及8月開售，目前已經賣出超1500個單位，套現94億港元。

“内地的住宅市場遇到不少阻力，需求偏軟，銷售活動亦不時受新冠疫情影響。”與物業發展蒸蒸日上的狀況不同，新鴻基地産于内地樓市的銷售有所下降，年内合約銷售額約人民币33億元，較去年下滑32.65%。

據年報披露，新鴻基地産目前于内地主力發展的項目主要為合作模式，例如上海天荟、無錫太湖國際社區、佛山瀧景、成都環貿廣場等。

不難看出，新鴻基地産在布局内地市場中，更加偏愛一線及新一線城市，其中成都、蘇州及杭州的項目占比均有所提高。此外，其在内地約有280萬平方遲樓面竣工，其中的8成将出售，其余2成則是用作出租及長線投資。

“長線投資”四個字在這份年報中足足出現了40次，頻頻提及的原因或許與新鴻基地産當下的财務情況有所關聯。

于年内，新鴻基地産以私人配售方式發行了7億港元的三年期債券、24.9億港元的七年期債券；人民币八億元的三年期離岸債券，以及人民币11.1億元的七年期離岸人民币債券，此外，還籌組了一項168億港元的五年期銀團貸款。

另悉，于今年6月15日，新鴻基地産還與16家主要的國際及本地銀行簽署一筆五年期可持續發展表現挂鈎貸款協議。這次銀團貸款錄得逾四倍超額認購，最終總貸款額達到207億港元，貸款款項将用作集團日常營運資金，以及支持現正進行的可持續發展工作。

不難看出，目前新鴻基地産的财務來源較為多元，其債務年期也因為充足的貸款額有望延長，同樣地，其資金庫里的備用資金應較為充足。

對于這家已走過半世紀的房企來說，走過周期的必然條件不僅包括保證資金充裕，找到市場内生的新動力、維持港内外業務的平衡也同樣重要。