13.4億港元出售物業 旭輝香港進退與資金籌措

觀點網 9月5日，旭輝發布公告，披露了香港英皇道物業出售的最新動态。

其中，旭輝控股（集團）有限公司及其非全資附屬公司旭輝地産有限公司，與新買方華王有限公司訂立新買賣協議。

新賣方旭輝地産有條件同意出售，而新買方有條件同意購買該新銷售股份及新銷售貸款的利益，總代價為13.38億港元。華王有限公司分别由宏安地産及APG SPV最終擁有50%及50%權益。

賣方由旭輝全資附屬公司變成非全資附屬公司，買方由林氏三兄弟到如今的華王有限公司，收益前後增長一倍有余，交易周期則縮短約3個月。旭輝這次出售，通過另一種方式實現了對資金流的挪騰。

交易轉圜

此次的交易標的，回溯到一個月以前，是以旭輝控股以代價總額為6.74億港元出售目標公司60%股權的形式出現在大衆的視野。

據悉，目標公司是旭輝控股集團與宏安地産于2020年成立的合營企業，分别由旭輝控股集團及宏安地産擁有60%及40%權益，而宏安地産為獨立第三方。

公告指出，目標公司間接持有位于香港英皇道101号及111号的該地段的全部權益，目前該公司還結欠旭輝控股集團共計6.54億港元的股東貸款，該貸款按等額基準出售。須待先決條件獲達成後，方告完成。

截止于2022年6月30日，目標公司綜合資産總值及資産淨值分别約為20.71億港元及1748.40萬港元。該公司持有的位于香港英皇道101号及111号，總占地面積約為1410.55平方米。該地段原建有商業大廈，由目標集團以約18.8億港元收購，目前處于拆卸階段。該地段計劃重建為設有商業空間的住宅項目，現時預計重建将于2026年完成。

根據估值，該地段物業于2022年6月30日的評估市值為20億港元。

在8月的交易方案中，買方的支付總價6.74億元，主要包括目標公司截至上半年資産淨值的60%即1049萬港元，以及銷售貸款賬面值6.54億港元。旭輝控股從該出售事項預計錄得所得款項淨額6.73億港元，對應收益約987.5萬港元。

這次交易公告另一個引人矚目的點，便在于買方公司實際上由林中、林偉及林峰三兄弟分别控股50%、25%及25%權益。

林氏三兄弟的此次交易，被市場看做是旭輝出售變現的一種手段，也為資金轉圜提供了更多的余裕。而一個月後，買方從林氏三兄弟到第三方華王公司，出售對象及交易細節的變化，為旭輝騰挪出了更大的資金空間。

9月5日最新公告顯示，旭輝旗下非全資附屬公司旭輝地産，将出售的資産調整為新目標公司一、二（透過附屬公司持有英皇道物業）的相關已發行股本，以及結欠旭輝地産的未償還股東貸款共計11.32億港元。

新買方華王公司支付的總代價約13.38億港元。在支付方式上，除了支付6000萬港元按金，需要将1.13億港元用于償還部分銀行融資，6.22億港元支付予旭輝控股，5.43億港元交付按承兌票據付款的方式支付予宏安地産旗下WOP SPV。

旭輝控股解釋，終止8月的出售交易事項，原因是集團将從新出售事項收取的現金多出約800萬港元；估計從新出售事項錄得的收益多出約1192.5萬港元；以及新完成預計在9月底前落實，相較之下初始交易方案的最後完成日期預計是12月31日，前後縮短3個月。

根據代價及投資成本，旭輝控股預計新出售事項将錄得的收益從987.5萬港元增至2180萬港元。

觀點新媒體對比，旭輝控股在9月的新交易方案中，對標的公司采用的财務數據已從截至6月30日調整為8月31日。

其中原方案中，目標公司綜合資産總值、資産淨值分别為20.72億港元、1748.4萬港元；新方案的新目標公司一、二，綜合資産總值、資産淨值合計分别為20.40億港元、3980.8萬港元。

資金騰挪

根據最新的半年報披露，房地産開發方面，旭輝控股在香港的合同銷售金額為1.15億元，占合同銷售額百分比0.2%，合同銷售建築面積513平方米，合同銷售平均售價為2.24萬元。

從土地儲備來看，旭輝在香港還有包含住宅和商業的項目香港曦台，權益占比為50%。通過此次對香港待沽資産的出售，資産的轉圜之間，旭輝得以進一步實現資金回流。

從不久前的半年度業績會上，我們也得以窺見旭輝今年的經營成色。1-6月旭輝控股合同銷售金額631.4億元，合同銷售建築面積為41.4完平方米。毛利率為20.7%，核心淨利潤率為6.1%。

在行業下行的大環境下，旭輝也在努力維持着自身發展的穩定性。

截止2022年6月30日，旭輝控股淨負債對股本比率為78.5%；淨負債為人民币828.96億元；手頭現金水平達人民币312.4億元；總債務為人民币1141.41億元。

債務方面，旭輝控股于1月到期贖回于2022年到期的5.5%優先票據；4月到期贖回人民币16億元于2022年到期、票息率為6.7%的優先票據。

即使“三條紅線”都維持在綠檔，對于旭輝這樣體量龐大的企業來說，想要支撐未來的規模發展以及銷售延續，如今的資金情況還是需要更多的余裕。

在現金流為發展首要因素的當下，旭輝也在不斷擴展自身的融資渠道。境内債方面，旭輝控股境内銀行間市場首獲50億額度，3月完成首次10億元中期票據發行，票面利率4.75%；6月在證監會、交易所支持下成功發行公司債首次創設信用保護工具，發行規模5億元，票面利率5.5%。

3月，旭輝還獲得了平安銀行上海分行授予50億元並購融資額度，獲交通銀行授予100億元並購貸款授信額度。

境外債方面，旭輝控股額外發行本金為1.5億美元于2026年到期的、票息率為4.45%的綠色優先票據。3月本發行19.57億港元于2025年到期、票息率為6.95%的可換股債券。4月，額外發行5.88億港元的可換股債券。

8月31日，旭輝控股宣布配售3.04億股，以籌集金額約6.28億港元。這一配股事項于9月5日正式完成。

據悉，旭輝近期還在監管機構支持下籌備中債增信、全額擔保中票的發行。也有投資者表示，旭輝有望在9月中旬前完成大概15億左右的發行。

從這些積極地融資動作不難看出，旭輝也在不斷騰挪出更多的資金流動性，為未來的發展赢得更多的額度。在這次交易的成功背後，似乎也預示着旭輝未來，或将通過更多不同渠道來實現“精簡瘦身”。