富力和雅居樂 南甯“最大宗資産盤活交易”背後的主角們

觀點網 9月1日消息，ATLAS寰圖促成南甯五象新區富雅國際商務大廈A棟完成整棟大宗資産交易，确定為近期當地體量最大且成交額最高的資産盤活項目。

觀點新媒體獲悉，標的物業A棟寫字樓包含85套商鋪和590套辦公用房，面積約8.6萬平方米，另有地下車位1081個。

ATLAS寰圖表示，在甄選交易對象過程中，綜合考慮了買方的資金可靠性、成交周期等諸多條件，精準鎖定了當地國資背景的股份有限公司作為理想交易對象，最終達成了買賣雙方的共赢。

寰圖所提到的這家神秘國資背景企業或早已現身。

在6月28日，五洲交通發布一則公告，稱計劃以5.85億元價格收購位于廣西南甯市五象新區慶歌路20号的富雅國際商務大廈A棟寫字樓和地下車位。

企查查信息顯示，廣西五洲交通股份有限公司成立于1992年12月31日，注冊資本11.25億元，法定代表人為周異助；主要業務包括經營收費公路、橋梁；對公路、橋梁、站場、港口、碼頭等交通基礎設施投資、經營等。

股權結構進一步顯示，該公司第一大股東廣西交通投資集團有限公司，後者實際控制人為廣西壯族自治區人民政府國有資産監督管理委員會。

值得注意的是，賣方廣西富雅投資有限公司由富力地産和雅居樂各自投資50%于2013年成立，前者為實際控制人；主要業務包括房地産業投資，企業策劃管理，高檔賓館、别墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營等。

此前，富雅公司在南甯五象總部基地打造了富雅·國際金融中心、富雅·國際生活廣場以及富雅·國際商務大廈3個項目，總占地面積為5.7萬平方米，總建築面積近48.7萬平方米。

此次出售的商務大廈A棟寫字樓總高193米，地上共43層，總面積約8.6萬平方米，其中商鋪1.1萬平方米，辦公約7.5萬平方米。地下車位1081個，其中産權車位692個、機械車位106個和人防車位283個。

回顧上半年，房地産行業總體焦點仍在管理流動性、纾緩未能再融資或償還的債務及離岸美元債等相關的信貸風險上。

以富力來看，盡管完成了10只美元債成功展期的“亞洲房企最大債務重組”，争取到至少三年的喘息機會，但其壓力依然不減，一邊是業績下滑，一邊是不得不忍痛割愛出讓資産。

此前，摩根大通亞洲（除日本外）房地産投資銀行部主管陳妍妮在接受觀點新媒體采訪時表示：“富力未來的還款來源主要将會是海内外項目的銷售回款現金流；如果市場條件允許，新債券發行的再融資也可以作為還款來源。”

2022年上半年，富力地産營業額177.8億元，同比下降55%；毛利27.97億元，同比下降67.36%；經營虧損24.4億元，去年同期為溢利70.6億元；期内虧損69億元，去年同期為盈利31.8億元。

上半年内，富力曾作價9570萬英鎊出售了倫敦的Vauxhall Square；作價26.6億港元出售了倫敦的One Thames City的50%所有權。前者用于抵消到期的負債，並變現若幹額外流動資金作營運資金；後者旨在進一步減少原本無法到期償付的即期負債。

在國内，富力還出售了福州的一家酒店，代價為4.3億元，目的還是用來套現以補充流動性資金。

僅在出售資産變現項上，富力半年度就錄得了25億元左右虧損。

雅居樂也正在努力守住債務不違約底線。

中期業績顯示，雅居樂上半年營業額為316.45億元，同比下降18%；毛利為73.98億元，同比下降31.8%；期内利潤為33.54億元，同比下降48.2%；公司股東應占利潤24.01億元，同比下降54.6%。

1-6月，雅居樂借貸總額進一步減少137.04億元，當中包括于3月贖回5億美元6.7%優先票據，于5月全額償還33.45億港元及6000萬美元的2018年銀團貸款余額。

此外，雅居樂5月回購並全數轉售本金總額共人民币6.92億元的2024年到期的人民币14.5億元5.9%公開境内公司債券。

雅居樂表示，集團也通過多渠道的融資方法進行融資，于6月通過香港的英皇道柏架山道項目公司，獲授予本金總額為8.94億港元2024年到期的夾層融資；並簽訂優先融資補充協議，銀團定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時延長現有銀團定期貸款到期日至2024年。

在7月初-8月末，雅居樂全數贖回15億元票面利率為6.2%的境内債券、2億美元利率為5.125%的優先票據以及4億美元利率為4.85%的優先票據中的4000萬美元。

8月25日，雅居樂還發布公告，最新償還了兩筆貸款，總額分别為17.99億港元和1.5億美元，貸款期限為3年。

雅居樂接下來下一筆到期的美元債是2025年1月。這意味着，雅居樂今後兩年多時間将沒有境外債兌付壓力，安全邊際會得到提升。

盡管上半年國内房地産政策調控有所緩解，各地紛紛出台利好政策，但受疫情和政策傳遞時效性的影響，房地産行業銷售回款企穩以及回升還需要一定時間。

在流動性承壓，融資渠道收窄以及銷售下滑的情況下，陳列上架的資産在買方看來，确是不容錯過的機會。

五洲交通也表示，通過購置物業入駐五象新區将有利于融入中國（廣西）自貿試驗區南甯片區高質量發展，充分發揮區域優勢，為業務發展提供有力的支撐，實現公司成為廣西優秀的高速公路和現代物流運營服務商的目標。