中報觀察 | 中駿堅持保持流動性

觀點網  8月30日，中駿集團和去年七月分拆上市的子公司中駿商管先後發布了中期報告，並于次日召開投資者業績發布會。

在上半年行業下行壓力持續增加的情況下，房企的業績表現不及去年同期。财報顯示，上半年中駿集團錄得收益153.85億元，同比減少24.5%；期内溢利15.43億元，同比減少43.1%；母公司擁有人應占溢利12.74億元，同比減少46.4%。中駿商管收益略有上升，但業務比重和盈利質量有明顯調整。

對于中駿集團管理層而言，在房企資金和業績普遍承壓的情況下，如何繼續保持“零違約”記錄，接下來最重要的一仗是現金流保衛戰。

不拿地還能賣2-3年

2018年至2020年間，中駿集團在杭州、廈門等核心城市拿下優質地塊， 但從去年四季度至今，中駿暫緩投地。

2022年中期業績會上，中駿集團控股有限公司董事局主席黃朝陽對投資者表示：“在沒有重大政策改變的情況下，暫時不會考慮買地，現在還是要保持流動性。”

于2022年6月30日，中駿集團及其合營、聯營公司共有土地儲備總規劃建築面積為3665萬平方米（中駿集團應占總規劃建築面積為2686萬平方米），分布于63個城市，貨值大概在3900億元，能支撐2-3年銷售。

此外，據參會投資者透露，黃朝陽還表示将會對購物中心的發展有所調整，“未來我們購物中心會聚焦在一線和核心二線，會做一些微調，速度也會适當控制，現在還是要考慮整體現金投入。”

抗住債務壓力、保衛現金流或許才是中駿當前的首要任務。如财報所言，“活下去才是現階段的唯一選擇。”

截至2022年6月30日，中駿集團貸款總額500.42億元，一年内到期債務136億元，主要包括銀行貸款58億元、信托15億元、境外優先票據33億元。

此外，中駿集團現金及銀行存款結余181.38億元，同比減少9.3%。淨負債為79.8%，非受限現金與短期債務的覆蓋率為1.07倍，剔除合同負債後的資産負債比率為68.3%，“三道紅線”悉數綠檔。

接下來，中駿需要償還一筆今年下半年10月到期的20億元境内公司債，12月到期的12.8億銷售尾款ABS，明年4月份則有5億美元優先票據到期，以及一些銀團的instalment（分期付款）。

一位參會投資者轉述中駿集團财務總監李少波的話：“我們還是和以前一樣用内部資源去償還債務。當然，内部資源還是取決于整個銷售情況。”

盡管目前非受限現金余額足以覆蓋短期債務，部分投資者仍希望中駿集團能采取更多方式維穩現金流。

中駿也在争取加入政府推出的擔保發債計劃。

此前8月16日，市場傳言監管與部分開發商召開閉門會議，計劃指定國有企業擔保和承銷示範性房企發債，為房企提供流動性支持，龍湖、旭輝、碧桂園、金地、遠洋和新城等6家為試點企業。

黃攸權表示，中駿並不在第一批擔保名單内，争取接下來看有沒有機會，密切關注擔保發債計劃。

堅定走下去的商管

關于中駿“一體兩翼”的戰略，黃朝陽向現場投資者表示：“還是要堅定走下去，如果沒有長租公寓、購物中心的戰略，我們過去這兩年在上海、杭州、蘇州、合肥、北京等就不可能拿現在這些項目。”

這些商業資産除了是中駿集團獲得優質地塊的抓手，也是中駿商管的家底。

2022上半年，中駿商管收益6.046億元，同比增長4.4%。但毛利由去年同期的2.857億元減少約11.9%至2.518億元，這主要是上半年受到疫情的影響，商業物業收益下滑所致。

值得注意的是，中駿商管在商業物業管理及運營服務方面，其基礎物業管理費穩步提升，從2021年上半年的29.4元/平方米/月，增長至2022年上半年的32.7元/平方米/月。

截至上半年，中駿商管旗下已布局32座購物中心，包括在北京、福州、南昌、合肥等一二線核心城市的TOD項目。由于工程進度受疫情影響，中駿商管今年計劃在北京、高密、唐山新開業3座中駿世界城，

期内，中駿商管住宅物業管理服務分部實現總收入約為4.01億元，同比增長約34.57%。毛利1.6億元，同比增長50%。

如何加強第三方外拓，中駿商管副總裁孫強對現場投資者表示，不會純粹為了拓面積去拓展項目，對利潤有要求；未來會持續在一些深耕城市拓展，比如廈門、泉州、長三角；進一步加大與政府合作力度，比如與政府成立合資公司，引入一些政府項目，拓展公建類項目的數量和種類。

至于是否會啟動上市募集資金進行收並購，黃朝陽之子、中駿商管董事會主席黃倫表示，去年上市以來整個行業變化非常大，從房地産到物管、商管行業所有標的整體估值都已經下來，會繼續關注，也會提高要求，不會為了收購而去收購。“現在看來估值合理了很多，可能未來會有機會。”