中報觀察 | 雅居樂繼續還債

觀點網 受疫情散發、經濟下行等多重因素影響，房地産市場銷售掣肘、淨利下滑，償債壓力急劇上升的環境下，現金流尤為重要，每家企業都承受着不同程度的壓力。

8月30日晚間，雅居樂披露了截至2022年6月30日止6個月中期業績。

數據顯示，雅居樂上半年營業額及毛利分别為316.45億元及73.98億元，分别同比下滑18%及31.8%；毛利率為23.4%，較2021年同期28.1%下降4.7個百分點。

多項盈利指標同樣也出現下滑，期内經營利潤及淨利潤分别為78.39億元及33.54億元，下降36.8%及48.2%；公司股東應占淨利潤為24.01億元，同比減少54.6%。

發布中期業績後，雅居樂再發布一則公告稱，已将足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶，用于8月31日全數贖回未償還的本金額為3.6億美元的2021年票據

對于雅居樂而言，更重要的是在融資緊張的當下，如何償還債務。

銷售拖累

2022年上半年行業都面臨着銷售大幅下滑的情況，作為雅居樂的核心闆塊物業發展，确認銷售金額為237.76億元，較2021年同期320.92億元下降25.9%；與此同時，确認銷售總面積和銷售均價分别下降18.8%和8.8%。

雅居樂公告中表示，毛利及毛利率下降主要由于确認銷售面積及銷售平均價格均有所下跌，确認銷售面積下跌導致土地及建築成本均有所減少，而銷售平均價降幅高于平均成本降幅所致。

雖然多元業務收入占比上升8.1個百分點至24.9%，整體收入增至78.69億元，但對于總收入作用並不大。

其中，物業管理及其他（包括環保及商業）收入分别較去年同期上升31.7%及下降13.9%，前者收入達65.73億元，物業管理的經營利潤為8.77億元，同比下降19.0%，同樣也拉低了公司盈利水平。

通過第三方項目通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，于2022年6月30日，雅生活在管面積及合約面積分别為5.29億平方米及7.065億平方米。

其他業務中，商業收入（包括酒店營運及物業投資）為2.09億元，同比下降26.8%；環保業務收入為10.87億元，較2021年同期的12.19億元下降10.8%。

雅居樂将原因分别歸咎于疫情影響及處置數個投資物業所致，以及出售了數個從事環保業務附屬公司。

過去幾個月，雅居樂集團一直在通過資産處置積極籌集資金，以解決未來部分到期債務的問題。

期内，其他收益淨額卻有所下滑，由2021上半年42.53億元降至33.01億元，其中出售附屬公司收益降至13.76億元，出售合營企業及聯營公司收益漲至10.41億元，贖回優先票據收益增至1.11億元。

出售多個項目後，雅居樂期内在售項目為201個，其中包括13個全新項目。據觀點新媒體了解，該公司報告期内預售金額合計為394.5億元，累計預售建築面積為307萬平方米，預售均價為每平方米12848元。

從2021年底的84個城市、4737萬平方米，到2022年6月30日，雅居樂集團于81個城市擁有預計總建築面積為4349萬平方米土地儲備，但其表示可支撐未來四至五年的發展。

從區域布局來看，大灣區土地儲備約為1055萬平方米，占整體土地儲備的24.3%，而長三角則擁有達529萬平方米土地儲備，占整體土地儲備的12.2%。

償債壓力

随着房地産行業不斷發展與規範化，已經由土地紅利到金融紅利，再從金融紅利到管理紅利。

費用數據顯示，雅居樂行政開支、銷售及營銷成本、财務費用淨額分别為17.16億元、10.08億元、14.4億元，同比減少分别為9.7%%、20.8%、-16.2%，前兩項有進一步的優化。

與此同時，雅居樂積極贖回及償還債券，當中包括于3月贖回5億美元6.7%優先票據，于5月全額償還33.45億港元及6000萬美元的2018年銀團貸款余額；另外，于5月回購並全數轉售本金總額共6.92億元的2024年到期的14.5億元5.9%公開境内公司債券。

發布中期業績後，雅居樂再發布一則公告稱，已将足夠資金存入受托人指定的銀行賬戶，用于8月31日全數贖回未償還的本金額為3.6億美元的2021年票據，資金相當于未償還本金額連同累計至到期日的利息。

對于此前是否有能力償還這筆總額4億美元優先票據的質疑，雅居樂進行了有力的回答。

此外，雅居樂也通過多渠道進行融資。

6月，通過香港的英皇道柏架山道項目公司，獲授予本金總額為8.94億港元2024年到期的夾層融資；並簽訂優先融資補充協議，銀團定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時延長現有銀團定期貸款到期日至2024年。

期末，雅居樂現金及銀行存款總額為259.25億元，較2021年底減少了124.95億元；其中，現金及現金等值項目由去年年底的228.03億元減少至129.06億元，有限制現金為130.19億元，較2021年底減少了25.99億元。

除此之外，雅居樂未動用的借貸額度微增至38.54億元，2021年12月31日時則為38.48億元。

随着多筆債券的償還和贖回，雅居樂債務總量得到改善。

中報顯示，借貸總額進一步減少137.04億元，總借款701.7億元，其中銀行借款及其他借款、優先票據、境内公司債券、商業物業資産支持證劵和資産支持證券及可交換債券，分别為426.85億元、156.83億元及118.02億元。

于2022年6月30日，雅居樂淨負債比率進一步降低至48.3%，較去年底下降2.5個百分點。

其中，一年内銀行借款及其他借款、優先票據分别減少至131.77億元和40.24億元，再加上境内債券及商業物業資産支持證券等的53.92億元，短期借貸雖下降了23.6%，仍有225.93億元。

而借款成本（不包括租賃負債的利息開支）為20.84億元，較2021年同期35.56億元下降41.4%，該減幅主要由于回顧期内的借貸平均結余減少；同時，在管控融資成本下，進一步降低實際借貸利率至5.59%。