觀點直擊 | 美的置業郝恒樂：市場還在築底，明年不會比今年更差（實錄）

觀點網 “穩”是美的置業2022年中期線上業績會為數不多的關鍵詞之一。

2022年浪潮激蕩，多數房企選擇在繫緊安全帶的同時穩住底盤，美的置業也是如此。

上半年的融資破冰，與龍湖、碧桂園等民營企業共同踏入首批示範房企行列並發行相應公司債，讓這家頗有背景的企業再次被推上風口浪尖。

在部分開發商融資環境仍然非常困難的情況下，獲得發債通行證無疑是雪中送炭，再加上先後與建設銀行、農業銀行等簽署貸款協議，累計獲得750億元額度，美的置業似乎在下一盤棋。

如今，2022年上半場棋局已定，美的置業上半年實現收入約316.63億元，同比下降4.2%；毛利約56.69億元，同比下降17.1%；核心淨利潤27.36億元，同比下降11.8%。除毛利及核心淨利潤均下滑超過一成外，歸母淨利同比下降26.5%至6.56億元。

收入規模下降，現金流層面進一步面臨增壓。對比此前美的置業融資活動的正向現金流，今年上半年，現金流數據則呈現淨流出17.5億元。

對此，于8月29日舉行的業績會中，執行董事兼副總裁王全輝數次表示，短期内以現金流安全作為最主要的經營原則，平衡好規模和利潤的發展，以明确下半年的經營思路。

土地端：重心已轉移

“市場仍在築底，下半年來看，我們在投資方面更多考慮手上現有的土地資源，以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入精力會比較少。”業績會上，王全輝坦然表示，下半年的工作重點：少拿地，攻老本。

美的置業下半年會将精力主要投入在合作項目中，确保合作項目的安全交付，在業績報告中，上半年已經實現全國38個城市66個項目、共計3.16萬套房子的交付，

這其中有3640套提前交付，另有2816套交完即取證。“按照現在的鋪排，2022下半年預計确保可以交付6萬多套。”林戈在屏幕前如此表示。

另一方面，截至2022年6月30日，美的置業共有337個物業開發項目，依舊聚焦一線、二線城市，重倉長三角、大灣區等國家核心經濟圈的深耕城市，共擁有土地儲備總建築面積4294萬平方米。

目前，該公司手中土地存量還有3580萬平米，儲備量相對來說比較足。這也意味着，接下來美的置業還是将已有項目的去化放在首位，最終目的就是增厚現金流安全墊。

63億，是美的置業上半年收購8宗項目的總貨值。在推動土儲優化之余，美的置業首要工作已不是拿地，而是全面盤點目前存量土儲，退出弱三線和四線城市的項目，轉而收購更高量級、以二線城市為主的項目。

值得關注的是，美的置業在上半年所收購大部分項目為合作類，從去年啟動合作項目的收並購工作以來，已經完成了29個項目的股權交易。其中，上半年所收購9宗項目交易對手都大有來頭，花樣年、金科、雅居樂均位列其中。

收購方向則主要聚集在天津、重慶、佛山等戰略深耕城市，同時退出九江、柳州、大理等一些本就計劃要放棄的城市。

對于美的置業來說，土地策略的轉變或許與土地市場供需矛盾的放大息息相關。

“2019年，我們已經隐約感覺到行業不健康，具體體現就是供需矛盾，所以我們要做一些城市調整，聚焦升級，調整資産質量。”

回想2019年年度業績會，郝恒樂便提出“市場有很大的不确定性，不會堅持去拿高地價的地王”的觀點。

視線回歸2022，彼時被各路媒體們稱為“保守”“别扭”的言論，放在今天已變得合理。

銷售端：市場正築底

“市場形勢仍然比較嚴峻，因為只有市場銷售端情況實質性好轉，整個地産行業才算真正的恢復。”談及銷售大趨勢，郝恒樂如是表示。

的确，上半年美的置業無論在營收還是毛利數據上都稍顯下風，主要原因與銷售收入的下降有關。

具體而言，截至2022年6月30日止六個月，美的置業合同銷售金額約400.3億元，同比減少51.53%；相應已售建築面積約327.2萬平方米。

最新數據顯示，7月單月美的置業實現合約銷售74.8億元，相應已售建築面積約46.9萬平方米，對比去年同期依舊下滑28.69%及42.38%。

合約銷售雖有下降，但據業績會披露，目前美的置業銷售均價在提升，相比今年年初提升了2個百分點。

同時為了保證經營效益和現金流安全，美的置業在銷售端更加注重回款的效率。

過去12個月，美的置業滾動回款效率提升了3.6個百分點。業績會上，美的置業也表示，将繼續采取措施，加快在建物業及已竣工待售物業的預售及銷售，以及加快銷售回款。

銷售回款的加快需要時間，而市場波動往往不按套路出牌。

據一位參與美的置業中期投資者會的投資者對觀點新媒體表示，王全輝在會議上坦言，3月份确實樂觀地估計了未來市場復蘇的速度，給出了1400億銷售目標。但從3月份之後，疫情多點暴發，市場發生了急劇變化，目前來講，美的置業的業績完成不太理想。

今年下半年，管理層沒有再設置具體目標，而是在确保現金流安全前提下，根據月度情況動态設置目標，再據月度目標調整銷售以及開工政策。

“确保2022年的現金安全，同時能夠安全地度過未來兩三年的市場寒冬。目前市場還在築底過程，築底基本完成後，市場會開始復蘇。”在美的置業眼中，市場回暖速度仍不及預期，棉襖還需裹裹緊。

融資端：守住基本盤

未來10年，還會長期看好房地産行業嗎？美的置業的答案是，會。

如郝恒樂所言，領域内有需求存在，行業就有未來：“誰也不敢說未來房地産沒有需求，只不過需求結構發生了變化，更加注重改善型産品，投資性、投機性的客戶會少，剛性的需求更加強勁，基于這一點，我們未來10年保持絕對看好、絕對樂觀。”

樂觀背後，美的置業也在面臨現實問題，融資及償債的短期壓力有改善，但依舊存在。

從三道紅線相關數據來看，淨負債率下降至44.9%；剔除受限制現金的現金短債比上升至1.73；扣除預收款項後的資産負債率為70.3%，已經來到了全面“轉綠”的最後階段。

截至報告期末，美的置業現金總量余額為305億元，銀行授信方面目前余1533億元，尚未動用的銀行授信額度則為1056億元，對比部分企業來說已比較充裕。

提及債務層面，上半年美的置業已償還4筆公募債，累計還清金額47.16億元，剩余1.6億元計劃在9月15日完成償還；一年之内有息負債余額為人民币135億，月均還債金額不到12億，可見在獲得銀行授信額度之後，美的置業短期償債壓力並沒有現象中那麼大。

再從融資結構看，美的置業在銀行端和債券融資端占比重較高，530億元有息負債中銀行債務比重在82%。目前，一年内到期的有息負債的余額對比年初降了兩個百分點，一直伴随美的置業成長的雙邊貸和銀團余額45億元在負債占比中小于8%。

此外，在融資合作基本盤當中，美的置業主要合作銀行已在不知不覺間降低至10家，占其融資及投資比重的大多數。在多重條件加持下，美的置業加權融資成本為4.6%，相比年初下降了22BP。

融資成績亮眼之處，體現在了債務融資工具的發行中。

作為内房股首個獲得中票50億額度的企業，目前美的置業又在5月引入CRMW模式發行10億元債券，利率都是控制在4.5%。

正如美的置業業績報告中展望，行業已進入黎明前的至暗時刻，企業及個人均需躬身入局。無論從土地、銷售還是融資、發債端口來看，把握度過當下市場周期的能力已然成為美的置業的必修課。

郝恒樂也表示，度過短周期壓力去之後，未來市場的供需會更加健康、平衡，參與者也會更加理性。現在的投資機會非常多，但要保持定力，按照自身標準來看待。

以下為美的置業控股有限公司2022年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：行業已經基本完成了第一輪供給側出清，面對新的競争，美的置業做了哪些準備？在新的競争格局下房企都在尋找第二條賽道，公司在多元化的闆塊歷經多年深耕，目前的成效如何？

郝恒樂：行業已經完成了第一輪供給側出清，我們看到有很多企業已經出現違約，目前的市場形勢仍然比較嚴峻，銷售端得到實質性的恢復，行業才算恢復。

但是我們也認為，接下來的态勢會是一個逐步築底的過程，很多的不确定因素逐步出清，國家對于經濟大盤的穩定措施，包括對房地産行業的穩定措施在出台，當前公司還是保持足夠信心，長期樂觀的心态去布局當下以及未來的業務。

在相關多元化方面持續打造我們的能力，而不是尋找第二賽道，我們在相關多元化已經邁出了一步，接下來就是怎麼樣在相關多元化方面去做強做大的問題。

我們必須堅守房地産開發主業，這是美的置業的基本盤，當前對房地産開發闆塊最基本的策略就是調整城市、資産的結構。而且，在房地産開發這個基本盤，我們在房屋的功能升級和智能化以及綠色健康方面采取比較多的措施，在房地産業務鍊的精細化管理和數字化能力構築方面做了很多工作，提升效率，開源節流。

有關多元化，我們主要圍繞物業服務、商業。物業服務要為開發主業進行賦能，使得開發銷售能夠做到價值最大化，利用物業服務長期構建的服務能力和品牌口碑，穩妥進行項目拓展，包括非房地産方面的項目拓展，比如說産業園、城市空間；在商業多元化方面，要做精，而不是做多，做一成一。

美的置業這幾年開業7個商業項目，打造了自己的商業項目繫列和品牌，比如購物廣場繫列悅然廣場；鄰里商業悅然里；悅然寓，整體的出租率達到了90%。

現場提問：美的置業二季度後期銷售也在逐步提升，管理層如何展望後續市場以及如何規劃下半年的經營安排？

王全輝：五六月份銷售在快速回升，但到了7月份及之後，出現了停貸潮以及極端天氣，對市場又有一定的影響，造成七八月份的市場又一次下探。

目前市場在繼續築底，信心在恢復，在第四季度市場将會逐步恢復，這是我們對今年下半年市場的看法。

美的置業來堅定看好中國的房地産發展，行業還有非常大空間，未來還是大有可為的。短期内，我們是以現金流安全作為最主要的經營原則，平衡好在規模和利潤的發展，包括量與價的平衡，明确下半年的經營思路，同時根據每個月的經營情況來動态調整我們的經營策略。

但絕對不會出現大規模、大幅度的甩貨行為，這種行為會傷害企業的生存基礎，我們會根據自身的現金安全以及每個月度的市場情況動态調整我們的經營策略，确保經營目標以及企業安全。

現場提問：美的置業作為今年首批增信發債的示範企業，在行業的調整下管理層是否看到機會，下半年在投資上是否有新的動作？

王全輝：下半年我們在投資方面可能會更多考慮現有手上的土地資源以及合作項目的安全問題，在新增土地上投入精力會比較少，在合作項目會投入比較大，确保合作項目的安全，确保安全、按時的交付，這是我們下半年的重點。

目前我們手上的土地存量還有3580萬平米，土地儲備量非常足，接下來将這些項目的去化放在首位，增厚我們的現金流安全墊，同時對于合作項目這一塊，我們也是有選擇的進行管理，對風險有隐患的會進一步加大與合作方溝通力度。

對于區域深耕和城市升級，我們今年明确了29個戰略深耕城市，會進一步聚焦到25個甚至更少的城市，作為階段性的重點投資，未來對城市深耕的方式不單純是城市深耕，更多的是在優質城市的優質片區加大深耕，确保項目的安全。

現場提問：美的置業上半年有幾次收並購動作，是否簡單介紹一下此輪收並購的情況？公司未來有沒有繼續在收並購出險合作方的計劃，在收並購的準則上有沒有變化？

王全輝：去年9月份開始，美的置業啟動合作項目的收並購工作，截止到上半年為止已經完成了29個項目的股權交易，其中上半年完成了17個項目的股權交易。

我們在上半年的股權交易中收購了9個項目，這些項目的交易對手有花樣年、金科、雅居樂、正荣等企業，主要收購方向是深耕戰略城市，包括城市級别比較高的城市，比如說天津、重慶、佛山、南京等地，同時退出了一些計劃要放棄的城市，比如說九江、柳州、大理等。

收購後，這些項目的去化速度、價格都表現良好，快速回籠現金流，對我們資金占用非常少。接下來我們對于合作項目的收購會堅持項目交付安全的原則，這是作為我們的第一考慮要務，如果項目出現了交付風險，我們會主動地跟合作方溝通，來洽商解決這些項目的股權問題。

這是未來交易的基本原則。

現場提問：美的置業在上半年接連獲得銀行、金融機構、交易所的支持，公司如何平衡好現金流和債務關繫，並持續維護信用優勢的？

林戈：美的置業的信用不斷地在增強，行業又進入一個比較動蕩的時期，這是怎麼做到的？我想回答的是，信用不是一天建成的，需要持之以恒地打造。

美的置業調整得非常快，背後的邏輯就是美的本身的傳統風格，就是以财務穩健的原則為指導。在财務穩健的基礎，注重債務結構、資産質量、資産結構。碰到行業大調整的，現金流的管理越發重要。

美的置業在早幾年就已經開始重視流動性安全的管理，我們之前在做現金流管理時有12個月的現金流預警機制、測壓機制，今年我們最新的現金流測壓和現金流鋪排是24個月。這樣我們所有的發展會更加從容、更加有把握，整個現金流的測壓鋪排並不是簡單的看融資、回款，而是把經營的所有的面都要融合起來，既有收支平衡的問題，也有信譽的問題。

在做了24個月的現金流安全的測壓的基礎上，我們更加精細化地解決頭寸流動性、安全問題。大家都知道，行業過去幾年互相合作，我們的資金也是有監管的，怎麼樣的資金才是可動用的，頭寸管理非常重要，這是一個意識問題，是美的置業本身的基因。

推出三道紅線，跟美的置業本身的風格非常貼切，三道紅線給了我們一個更強的指引，三道紅線是給了你充裕的時間優化負債結構，我們是有序的在安排降負債，並且在降負債的安排上絕對不走極端路子。企業需要适當的杠杆來發展的，在降杠杆以及發展的過程中，保證資金安全。

我們對成本的意識非常強，融資成本要進一步下降，我們這個行業靠的是比較高的杠杆，融資成本負擔非常重。從兩個維度上降低融資成本，第一是融資總成本，要将整個融資負債降下來，上半年我們總共還了174億的有息負債，信融有100億，也就是我們的融資淨額還了74億，這里面有不少是我們主動去還的，我們認為超過5%的融資成本就高了。現在，我們的單個成本在優化，總成本也在下降。

同時，最重要的就是融資的利率，這些年我們的融資利率一直在不斷下探最低點，其實也就是為了節約融資成本，打造更強的融資力。融資成本是公司整個經營面的反映，美的置業一直是秉承三道紅線的控制、AAA評級的指引，以及自己内部作為牽引目標的境外評級的指標指引，來改善經營質量和資産質量。

現場提問：美的繫的發展過程中也經歷了若幹個行業的周期，管理層是如何看待地産上一個10年和下一個10年？

郝恒樂：上一個10年，房地産處于高速增長期，處于一個螺旋上升的過程，我認為上一個10年真正的拐點在2020年就出現了。到了2020年以後真的是到了一個頂峰，2021年都是慣性使然，2020年的時候天花闆和拐點就已經形成了。

在2019、2020年以後，繼續放大杠杆、加大債務融資，而且沒有注重企業經營基本盤，沒有注重資産質量的企業，現在都面臨很大的壓力甚至出現債務的違約。

我們在2019年已經隐約感覺到這個行業已經不健康了，不健康的體現就是供需矛盾、供應巨大，每一個地方政府大量的供應土地，需求在2020年以後，量價都是在走低的。所以我們就做一些城市調整，聚焦升級，提升城市的量級，調整自己的資産質量。

未來10年，我們長期是看好房地産行業的，有需求存在，這個行業就有未來。誰也不敢說将來房地産沒有需求了，這是不可能的，只不過需求結構發生了變化，更加注重改善型産品，更加注重産品質量，更加注重産品的服務。投資性、投機性的客戶會少，但是剛性的需求更加強勁，基于這一點，我們未來10年是保持絕對看好、絕對樂觀的心态。

但是短期的壓力是看度過這種周期的能力，我相信美的置業有資源、能力、信心去度過短期壓力的過程。行情築底，明年不會比今年更差，至于說會不會更好，我不敢講，但是不會比今年更差。

我們認為，經過這麼一個短周期壓力度過去之後，将來供需會更加健康、平衡，而且行業參與者會更加理性，最近強調比較多的就是要做責任企業，越是在行業壓力大的時候，越是在比較脆弱的時候，任何一個企業履行好自己的責任，這是企業基本的底線。我們看到個别的企業，包括我們的個别合作方都有躺平的現象，我們認為這是自毀。

基于此，我們未來的戰略是繼續保持自己的定力，順勢而為，不畏浮雲遮望眼，汲取原來的教訓和經驗，在基本盤上做好自己的産品、服務，提升自己的資産質量和經營質量，同時在相關多元化方面把既有的已經鋪開的業務，包括智能化、建築科技、服務、商業培育好，形成未來除主業之外的補充。