沈晉初與觀點面對面:新的ESR

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2022-08-28 20:05

  • 如今,新的ESR有了更廣闊的天地。就目前這一階段,沈晉初認為ESR已從一家物流地産平台,變為一家擁有全方位能力的實物資産管理者。

    編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

    當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不确定性,困難與考驗前所未有。

    此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地産及由此衍生的全新生态體繫,要用最積極的态度,給今天的行業及相關産業重新定位,並尋求破解之道。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大産業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地産行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

    值此艱難時期,“2022博鰲房地産論壇”如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地産商業領袖及新生代地産人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。

    觀點網 7月末的某個下午,剛從香港到深圳的ESR聯席首席執行官沈晉初看起來心情不錯。疫情的原因,我們這次見面不得已采取視頻連線的方式。

    即便是視頻見面,沈晉初仍身着正式,襯衫西裝,這是金融人士最常見的裝束。在行業浸潤多年,他的氣質尤其是眉眼的神采,仿佛歷經歲月沉澱,這得益于豐富閱歷的滋養。

    他說,自己在香港呆了一周時間,剛回到深圳,正在一家酒店隔離。最近,ESR收到香港政府地政總署的函件,确認接納其以約52.57億港元地價承投新界葵涌物流地塊,這也是ESR在香港第一個物流開發項目。

    沈晉初和物流地産,有很多故事。

    他與物流地産淵源深厚,在大學畢業之後,便在地産和物流相關行業任職,開始是在上海外高橋保稅區負責工業類、物流類及貿易類客戶的招商工作,後任職于戴德梁行、普洛斯等。

    在物流行業老大哥普洛斯的任職經歷,對沈晉初有不凡意義,他長期擔任普洛斯華東區總經理和中華區第一副總裁,深谙普洛斯運作模式。

    2011年,他和孫東平,攜手PE界巨頭華平投資創辦“易商”,由他擔任執行董事、聯合創始人兼聯席首席執行官。

    物流地産平台是ESR最初的“標簽”。還記得,2020年我們第一次與沈晉初的交流,提及最多的便是物流地産,當時的ESR已是亞洲區域最大的物流地産平台之一。

    時過境遷,如今無論是沈晉初,還是ESR,現在未來都不止于物流。我們翻閱官網,ESR目前稱自身為“由新經濟驅動的亞太區最大不動産管理公司”。

    收購的蛻變

    我們開門見山,直接問關于ESR收購ARA這一事項,這被認為是ESR具備里程碑意義的交易,希望能夠了解更多關于背後的故事。

    2021年,ESR對外宣布,以52億美元收購ARAAssetManagement的100%股本,後者是一家亞太區領先的不動産資管公司,擁有亞太地區最大的房地産新經濟資産管理平台LOGOS(主要為物流及數據中心資産)。

    新聞出來後,一部分人的反應是,為什麼ESR能夠收購一個千億美元資管規模的新經濟資管平台?我們僅能夠得知的是,華平投資為ARA最大股東,而ESR成立之初,便有華平的支持。

    “華平在2021年初就已經完全退出ESR,因為我們吸收合並ARA采用的是增發的方式,所以增發後華平又變成了ESR的股東。”

    這筆交易成功後,ESR成為亞太區最大的由新經濟驅動的不動産資管平台,同時也将成為全球第三大上市地産投資管理公司。

    收購已于年初正式完成,擴大後的ESR集團,規模、能力、産品組合和資源皆大幅提升,成為由新經濟驅動的亞太區最大不動産管理公司。随着交易成功完成,ARA的多元化業務與ESR平台結合為統一的ESR品牌。

    沈晉初不疾不徐和我們提起這筆交易:“最重要的是ARA做到了一個比較大的規模,收購的時候差不多有800億美元的水平,其中大部分都是穩定的資産。”

    “這是每個資産管理人最後都會經歷的一個必由過程。”他肯定資産規模對于一家資管公司在長期發展的重要性,稱在實物資産領域,短期看對資産的處理,而長期來看資産規模更為重要。

    合並完成後,新的ESR資産管理規模大幅躍升,按年增長21%至1402億美元,當中新經濟資産管理規模達590億美元,占總資産管理規模54%,項目覆蓋區域擴展至10個國家及地區,進行中的開發項目規模增加85.5%至102億美元。

    沈晉初告訴我們,在資本、科技、管理力量加持之下,這一筆交易能夠帶來更多協同效應。“一個看存量,一個看增量。存量已經達到一個好的水平,當初我們覺得,增量從長周期看不同資産還有一個不同的增量的周期。”

    有數據顯示,樂觀預期下,合並ARA将使得ESR可觸達市場規模從7500億美元提升至2.45萬億美元,存在巨大的潛在市場增量空間。

    合並後,雙方的資本資源、客戶資源,以及管理技術等也進行整合,強強聯合能夠通過規模擴張、産品組合的豐富、能力和資源的擴充進一步提升運營能力,沈晉初在短期内已達到不錯效果。

    引入ARA顯着擴大ESR的藍籌資本合作夥伴網絡,增加59個新的資本合作夥伴加強ESR産品組合,其中包括首度引入的全權委托泛亞投資工具。數據顯示,目前,ESR與全球前20大資本合作夥伴中的9家建立了密切合作關繫,並占全球地産配置逾40%。

    收購是ESR的日常業務之一,但類似于ARA這樣的收購則非常難得,沈晉初說這更多是一個管理團隊和平台價值的挖掘和體現的過程。

    資産層面的收購ESR也沒落下,但關注點和平台收購有所不同。年初,ESR完成收購上海大都市圈的一個優質物流及工業資産組合,該資産組合共有11個已竣工的物流及工業資産,總建築面積逾55萬平方米,為上海大都市圈迄今最大宗的物流及工業資産組合的收購交易。

    沈晉初透露,在資産收購上,ESR關注的是财務指標,以及作為管理者能夠賦予物業的價值。

    他以ESR有一個優秀的團隊為傲:“ESR最好的地方在于海外和國内的團隊,都一直保持着熱情和激情,這點很重要,要能夠從中得到樂趣找到價值,否則就會很辛苦。”

    穩健的增長

    沈晉初對ESR近幾年表現同樣滿意,稱即便在疫情期間,公司整體業務仍保持穩健,無論經營利潤,還是資管規模,都達到了董事會及管理層預期。

    2019年11月1日,易商紅木于港股上市,總募資超126億,是香港當年第二大IPO,也是2014年以來港股最大地産行業IPO。

    2021年,ESR仍保持強勁增長,擴大後的ESR集團年度備考收益(不包括建設收益)為7.67億美元,較同期ESR獨立收益3.61億美元增長112.7%。

    此前,ESR專注于新經濟房地産,而ARA管理的物業組合則更為多元,包括寫字樓、零售、酒店物業及其他類型的房地産相關投資。

    “房地産有很多種類,住宅地産、商業地産、物流地産、數據中心等,不同的資産都有不同的周期。”沈晉初坦承,寫字樓和商場租金确實受到一定承壓,今年壓力可能會更大些,但ESR主要是資産管理,並沒有太多開發業務。

    ESR布局的新經濟則處于蓬勃發展時期。近年來,亞太地區對于物流倉儲的投資交易持續火熱,電商零售的持續滲透催生出大量物流倉儲需求。在沈晉初看來,物流處于滿足整個社會經濟發展的基本需求的階段,因此在亞洲核心市場物流出租率和租金水平仍保持增長。

    對于我們中國物流何時增長到頂的疑問,沈晉初直言,需要考慮一些包括宏觀消費力水平、人口增長能力、技術水平變化、土地供應情況等在内的變量。

    我們調侃他的周密和嚴謹。“但總體來講,多少平方米面積能夠支撐多少人口及經濟活動,大體有一個度。”假定維持原來狀态,完全靜态分析,他表示,現在存量約9-10億平米,大部分估算會達到15-20億平米,主力開發商這兩年開發面積有所下降,前兩年數據在2000-3000萬平米,那就還有10年的高速發展期。

    並且,随着雲端解決方案及智能科技的興起,以及電子商務和金融科技的加速發展,數據中心作為一個資産類别,已在亞太地區及全球範圍内呈現爆炸式增長。

    疫情背景下,數據處理量持續高增長:相關預測指,公有雲服務市場有望從2019年的186億美元到2023年躍升至611億美元,實現34.6%的復合增長,各容量類型數據中心正在建設中,亞太新興市場有望實現市場領先的復合增速,市場空間充足。

    所以,即便受疫情與國際形勢的紛擾,沈晉初對目前市場仍持樂觀态度。他認為,無論是疫情和疫情導致的通脹等,是一個階段性、短期的挑戰。

    “在這個環境下,從不動産不同資産經營的角度來看,各種資産都具有穩定的基礎需求但是發展階段不同資産不可能無限增長,換句話說,所有的住宅,工業,寫字樓,伴随着整個科技活動水平的增長最終會達到某種成熟的狀态。達到以後,一部分會随着科技或者其他因素的變化,從而産生出新的增量。同樣,原來成熟的資産會在不同的周期里面做一些大的調整。”

    在合並ARA之後,ESR的資産管理規模已經足夠大,這也被沈晉初認為是自身的一大優勢。

    “因為規模大了,國内包括一些主要的海外市場的項目機會我們基本都能看到。”沈晉初很謙虛,他樂于接受不同的聲音,包括不同的客戶和投資人對行業的看法,認為這能夠讓他更加客觀地做出判斷。

    深入洞察、專業眼光和審慎決策,似乎都是成功者必備的特質。“大家都說好的投資,肯定覺得這個事情比較靠譜,但大家都覺得好,肯定就是比速度比lucky了。如果有不同的意見,就是考驗判斷和深入去了解的過程。”

    我們嘗試讓沈晉初用一個“標簽”來定義如今的ESR,他卻不太願意用“標簽”設限,認為“標簽”有好有壞,而企業的發展需要與時俱進,不斷變化、調整和發展。

    不斷向前,並随時調整,這或許是這家資管公司更上一個台階的重要原因。

    海闊憑魚躍,天高任鳥飛,如今,新的ESR有了更廣闊的天地。就目前這一階段,沈晉初認為ESR已從一家物流地産平台,變為一家擁有開發能力的實物資産管理者。

    短短一個半小時的交流很愉悅,在沈晉初的身上,我們能看到一名金融從業者的冷靜理智,也能看到歷經千帆的淡定從容,更能從一些瞬間感受到幽默和生動。我們知道,他會帶領新的ESR,走向更遠的未來。

    以下為觀點新媒體對ESR聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初先生的專訪實錄:

    觀點新媒體:拿葵涌這塊地的目的是什麼?

    沈晉初:這是我們在香港的第一個物流開發項目,地塊的性質就是物流用地,這和我們ESR亞洲物流發展的策略是完全吻合的。前兩年我們在葵涌也拿了一個冷庫項目,但目前把它改造成了數據中心項目。

    觀點新媒體:對這一年中國目前的市場及以後的市場的判斷是怎樣的?對ESR現在的發展速度有什麼看法?

    沈晉初:整體來講,在疫情期間,公司的業務是非常穩健的,而且發展非常迅速,無論是經營利潤還是在資管規模方面,都達到了管理層的預期計劃。一方面是因為大的宏觀環境和大的經濟形勢,另一方面是因為ESR的不同資産處于不同的周期階段。房地産有很多不同的資産類型,包含住宅地産、商業地産、寫字樓、物流地産、數據中心、長租公寓,這些業态在過去三年多的時間里變化很大。從不動産角度來講,不同的資産類型有不同的周期,包括開發周期也好,或業态的整合、兼並周期,不同的資産都會有這樣的周期。

    目前,物流正滿足于整個社會經濟發展的基本需求,所以在亞洲的核心市場,包含大陸、日本、韓國以及澳大利亞,其核心市場物流的出租率和租金的水平的增長速度,和前幾年沒有發生太大的變化。當然,亞洲各個國家會有不同的階段和情況,中間會有很多的困難,需要很多的臨時性措施去應對,包括如何維持供應鍊,如何協調不同地區、不同國家的法律政策,包括我們的開工、竣工。

    在寫字樓和商業這塊,特别是商業,租金水平受到不同的承壓,情況較差的地區可能有30%的波動。租金的變化,更多是短期租金的減免,或者說客戶帶來的壓力。ESR在這塊目前還沒有什麼太大的業務。在寫字樓和商場兩個領域,我們在整個亞洲,包括歐美主要都是穩定的資産,目前沒有什麼開發業務,在過去三年也有返租,每一年或者每三年返租。

    在基金或者資産層面确實會承受一定的壓力,但是ARA業務做到了比較大的規模,且大部分都是穩定的資産,所以對于整個上市公司來說沒有太大影響。

    從宏觀角度上來看,無論是疫情,還是疫情導致的通脹以及加息,我們認為它是一個短期的階段性的過程。從本質上來講,我個人覺得疫情是一個天然的因素,總體來講,自然因素的消化周期不會是長期的,畢竟在疫情之前整個社會的經濟、科技,還是在不停地發展。而通脹和加息,這里面有疫情因素,但我覺得也有地緣政治的因素,或者其他的因素,這些更多的是人為因素,這有可能是中期因素,也有可能是短期因素,取決于人們不同的看法,對于不同的利益的博弈,或者對于整個産業鍊、整個經濟大循環中某些環節的博弈。

    在這個環境下,從我們的不動産不同的增量的角度來看,好處就是各種增量都有一個穩定的需求基礎。但是發展階段不同的資産不可能無限增長,換句話說,所有的住宅,工業,寫字樓,伴随着整個科技活動水平的增長最終會達到某種成熟的狀态。但是在達到以後,一部分會随着科技或者其他因素的變化,從而産生出新的增量。同樣,原來成熟的增量會在不同的周期里面做一些大的調整。

    在這個過程中,我們的價值在于如何更好的去管理,所以在整個大的前提下,在不動産領域,在實物資産領域,我覺得短期得看增量,但是長期來看,規模比較重要,這個是每個資産管理人到最後都會經歷的一個過程。所以不同的階段有不同的機會,但有的機會是做整合,有的機會是做開發,有的機會是做分立。所以在去年從大的資産領域來講,第一,我們覺得在疫情過後,未來不同的增量會有不同的資産周期。第二,增量達到了一個資産規模後,在這個方面有很大的操作空間,無論是做管理,還是做一些新的調整。另外,不同的資産的增量,包括開發,這個背後都是資本的力量,當然也有科技的因素,有管理的因素,但是資本的因素是最大的。

    所以,總體來講,一個看存量,一個看增量。看增量的就是當初我們覺得,對于整個ESR,包括整個ARA的發展,存量已經達到了非常好的規模了,長周期看,不同的資産還是有一個不同的增量的周期,在這個基礎上,我們能夠把一些資本資源和客戶資源,在短期内達到不錯的整合。

    觀點新媒體:ARA收購是比較大的事,接下來如果還要繼續收購,你們有沒有收購標準?

    沈晉初:收購是我們的日常業務之一,您剛才說的收購更多的是資産層面的收購,這個本身是我們主業的一部分,類似于ARA這樣的收購,更多的是管理團隊和平台價值的挖掘和體現的過程。

    從資産角度來講,收購標準包括收購對象的财務指標和回報指標,如未來的現金流等。除了财務標準之外,更多的會看未來我們能夠替這個資産帶來什麼新的價值。

    從區域上來講,不同的公司對長三角、珠三角、京津冀或者二線城市有不同的着眼點。像黑石在國内也有比較多的開發項目,他們更多的是在亞洲和歐洲等全球市場上有資産的處置和資産收購,我們目前集中在亞洲市場上,對于開發這塊,可能會更深入一些。

    觀點新媒體:ESR的募資能力有什麼比較獨特的地方?

    沈晉初:從過去的幾年來講,在項目層面,每年的融資的規模,包括開發基金,包括每年投入的規模,基本上是50-100億美元的水平,而且每年都能保持一定的增長。從上市公司層面來講,這塊會比較謹慎,因為這個本質上來講,公司層面募到的錢能不能給上市公司的投資人帶來回報,是更需要謹慎考慮的。

    觀點新媒體:目前物流倉儲這個市場,是不是幾乎被外資占領了?

    沈晉初:商業地産領域,在過去的20年時間里面,如寫字樓,一開始都是港資的開發商比較多,後來内地的企業就逐步超過了外資。從目前的狀态來看,中國整個物流市場将近9-10億平方米的規模,我們幾家外資加起來,包括普洛斯,最多也就是20%-30%,大量的物流資産還是在一些國内企業手中的。因為有些自用的比較多。當然從開發的角度來講,過去十年外資會比較活躍。

    觀點新媒體:ESR獨特的競争力是什麼呢?

    沈晉初:我覺得核心的競争力,從行業角度來講,是在某個時間點做的比别人好一些,但是這個也不是永恒的。從目前的角度來講,我覺得我們整個團隊在客戶的開發方面,在投資方面,一個是客戶,一個資本,在這兩方面是我們的競争優勢。

    觀點新媒體:您覺得物流倉儲在中國還有多少發展的空間?

    沈晉初:這個有很多變量的因素,但是如果簡單來看,這個跟消費習慣有一些關繫,但是總體來講,用多少平方米的面積,能夠支撐多少人口,包括多少經濟活動的面積,這個大體有一個度。中國在物流倉儲方面,有比較老的庫,新的也有,新的庫能有世界上最先進的自動化處理繫統。如果把它拉在一個水平上,靜态的看這個問題,可能現在看到的一部分在15-20億平方米左右。但是回過來看,靜态的看,其他因素不考慮了,前兩年在2-3千萬平方米,如果完全是靜态的話,那就大概是十年再增加3-5億平方米。但若要考慮其他因素的話,這里面有很多變量,如宏觀的消費力水平,人口增長能力,包括技術的變化會不會造成效率的變化,以及土地供應等等。

    觀點新媒體:您的目標是不是要轉變成世界最大的資管,或者最大的基金公司?

    沈晉初:從現實的角度來講,我們現在朝着實物資産管理的方向轉型,當然這個實物資産目前是物流、産業、還有辦公樓以及數據中心。從實物資産的類别上來講,這個肯定要與時俱進,肯定要不停的去發展。

    觀點新媒體:ESR的哪些文化特色能夠吸引人才?

    沈晉初:我覺得一個公司最具吸引力的地方是公司内部有沉澱或者說學習發展的榜樣。我們最早加入公司的員工有好多案例,關于他們自身發展歷程的案例,這應該會給新進來的或者想要進來的員工一些啟發。當然,薪酬水平各方面,這個我覺得也是重要的,而且在這方面整個公司有一個比較完整的體繫。但是更重要的是,公司能夠提供的中長期的發展機會,而且這個機會本身來講是能夠在日常的溝通當中感受到,或者在實踐上能夠做到的。對于中等層面的,對于大部分的員工,在公司待的時間都比較久,他們會有一些新的機會。比如說一些沒做過業務的人,會有一些做業務的機會,這些在目前的情況下,對我們的員工是有很大的吸引力。

    觀點新媒體:在國内做長租公寓,前提是不是手頭的資金成本得比較便宜?

    沈晉初:現在國内做的大部分長租公寓,除了人才公寓,大部分就是跟舊城改造在一起做的,大的幾個都是城市更新。從資金成本角度來講,這個無非是看每個國家的收益和國家的社會化的資金成本,每個國家社會化的資金成本都不一樣。美國人能做得起來,那能不能放在中國做?問題是日本的資金成本最低,但也不可能募資到中國來用同樣的資金成本去做這個。還是要看各個國家的情況,因為房地産的收入來源還是本地的。

    觀點新媒體:您希望外界給ESR的標簽是什麼?

    沈晉初:從現在看得到的角度來講,我們是有開發能力的實物資産管理者,這個相對來講會體現一部分的特色。

    撰文:陳玲,呂澤強    

    審校:徐耀輝



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