觀點直擊 | 瑞安房地産的周期韌性（實錄）

觀點網 8月25日傍晚，瑞安房地産召開了2022年度中期業績發布會，公司主席羅康瑞、執行董事羅寶瑜，行政總裁王穎，董事總經理、财務總裁兼投資總裁孫希灏出席現場。

其中，羅寶瑜同時擔任瑞安新天地副主席，一同出席的還有瑞安新天地行政總裁張斌。

根據當天披露的半年報數據，2022年上半年，瑞安房地産錄得合約銷售額人民币187.15億元，按年上升55%。

報告期内，瑞安房地産實現營業收入44.15億港元，毛利28.21億港元。提及主要财務比率，瑞安房地産于上半年的毛利率為64%，較去年同期增長23個百分點；淨利潤率18%，同比增長7個百分點。

截至2022年6月30日，瑞房已鎖定的銷售總額為人民币437億元，将于2022年下半年及其後交付並于本集團财務業績中确認。商業物業組合方面，租金及相關收入（包括合營公司及聯營公司）總額為人民币14.76億元，按年增長8%。

在增長與收縮的天平之上，瑞房以自己穩健的步調，審慎地規劃着發展的每一步。

變化與增長

在瑞房今年上半年的一串數字中，我們能夠注意到，在疫情的影響之下，住宅和商業物業之間的平衡和變化。

住宅方面，由于疫情導致的住宅單位施工及交付進度的延遲，瑞房于2022年上半年的收入減少63%至人民币44.15億元。

然而，瑞房2022年上半年的合約物業銷售額按年增長55%至人民币187億元。在瑞房今年上半年187億的銷售中，住宅物業銷售占 99%，余下為商業物業銷售。增幅主要是由于中糧瑞虹·海景壹号（第 7 号地塊）及上海瑞虹新城瑧庭（第 167A 号地塊）錄得強勁的銷售業績。

在同一時間線内，住宅所造成的的收入占比問題，卻也讓瑞房實現了毛利率增長23個百分點至64%，上半年住宅銷售收入減少，租金收入的比重明顯增高。

商業物業組合也錄得穩健的經常性租金收入。包括合營公司及聯營公司在内的所持物業于2022年上半年，瑞房租金及相關收入總額按年增加8%至人民币14.76億元，其中74%的租金及相關收入來自上海的物業組合。

對瑞房來說，發展的穩健還體現在對融資以及現金流的把控上。瑞房今年5月償還的6億美元債，無疑是向市場釋放了正向的信号，雖然于淨資産負債率變動為48%，但是依舊維持在企業50%-60%的合理區間内。

在行業下行的大環境下，瑞房依舊保持了積極地融資環境，不僅在2022年2月與浦發銀行上海分行簽署了一份人民币100億元的合作備忘錄。更在3月與上海銀行就房地産融資、ESG以及可持續融資簽署了一份人民币100億元的合作備忘錄。

加上現金及銀行存款共達人民币129.75億元，瑞房一直守護着企業發展的安全線。

合作與拓展

戰略的高度決定着發展的廣度，從住宅業務到投資物業與城市更新，瑞房在業務布局上的多元穩定性，使其能夠行業在波動下，充分掌握機遇與挑戰。

在行業轉型和創新的風口之下，瑞房也在積極地邁出合作拓展的腳步。

除去自身在上海黃金地段物業的價值保障，在去年，瑞安與武漢城建共同拿下的武船地塊，充分展示了公司在不同城市的長遠布局。

瑞房與武漢城建的這次合作，通過雙方子公司各持有50%股權的合資公司方式，以總對價約人民币165.268億元競得位于武漢市武昌區的綜合房地産項目用地。

項目總占地面積為33.24萬平方米，總建築面積約115萬平方米，屬綜合房地産項目，包括住宅、辦公樓、商業樓宇及國際學校和其他公用設施以及更多資源。不僅背靠武昌古城的文化價值，更為瑞房參與到長江水岸國際化的綜合社區的建設當中提供了機會。

于業績會中，瑞房透露，這一項目包括規劃的落地及前期項目的方案設計等工作在有條不紊進行當中。根據原先的計劃，第一塊的地塊在今年第四季度就會正式開工。“希望很快大家可以看到這個地塊的形象。”

瑞房亦是一家對合作持開放态度的企業，已在過去的幾年，與包括中信、大悅城等在内很多合作夥伴展開合作。管理層指，在未來發展過程中，瑞房仍會根據需求尋求合作夥伴，發揮各自優勢達到整體最好的效果。

截至2022年6月30日，瑞房土地儲備的總面積為940萬平方米，包括690萬平方米的可供出租及可供銷售面積，及250萬平方米的會所、停車場和其他設施。合共13個發展項目，分布于上海、武漢、佛山、重慶及南京這五個中國主要城市的黃金地段。

在業績會上，管理層也透露，未來瑞安與合營公司一共有756億的總銷售金額，其中瑞安應占股有426個億，當中有263億主要來源于上海，其他主要來源于武漢、重慶。武船項目也将為集團貢獻382億的銷售額。

管理層也表示，瑞房仍舊會積極、審慎去觀察在長三角及相關城市的發展機會，同時也在考慮大灣區的發展機會。

在商業發展層面，包含60%的辦公樓宇，40%的商業項目，在上海同時擁有52.6萬平方米的商辦發展。2022年第二季度，在疫情的沖擊下，瑞安新天地的零售物業組合仍舊實現了逆勢而上，續約租金錄得正增長。商業與投資物業的穩定性，都為瑞房的長期發展鋪墊了基礎。

得益于住宅、商業地産、辦公樓宇、城市更新等多方面發展的積澱，面對疫情和行業的雙重考驗，瑞房依舊發揮了自身抵禦周期的能力與實力。

以下是瑞安房地産2022年中期業績發布會的現場實錄：

現場提問：今年上年住宅銷售帶來了非常好的收入，請問下半年上海還有多少可售貨值，對于年初定的銷售目標是否有信心？未來的規劃如何？

王穎：上半年的銷售主要是瑞虹新城的項目。上半年瑞虹的銷售以後，我們集團總銷售額已經達到187億，随着下半年青浦的順利開盤，相信整個集團的銷售額，能夠達到年初制定的250億，這已經比較接近了。再加上年底我們會有武漢樓盤的項目開盤，例如光谷、武漢天地的開盤，我們認為今年完成指標是很有信心的。具體剛剛在介紹中也展示過了，未來我們在上海及外地是有足夠的銷售資源，未來會根據整體開發及預售安排，逐步推向市場。

現場提問：國内的房地産市場進入了調整期，公司是否有想抓住目前收購的機會？會不會與其他公司或合作夥伴去合作呢？未來的計劃大概是怎麼樣？

王穎：如剛剛所講，房地産市場都在整體調整過程中，過程中肯定會出現很多收並購的機會。瑞安在發展過程中，對于這類的機會是保持積極謹慎的态度，收並購首先會去考慮它的項目類型是不是跟我們的發展區域及發展類型相對比較匹配？能夠符合公司的投資標準，在符合投資標準情況下我們會積極考慮這樣的項目。

關于合作，瑞安在過去的幾年中，我們在實行輕資産的策略過程中，我們已經積極跟很多的合作夥伴進行合作，在過去所拿到的很多項目，其實已經跟包括中信、大悅城、武漢城建等大型國企進行了合作。未來在長期的拿地及發展過程中，我們還是會根據需求來尋求合作夥伴，雙方各自發揮大家的優勢來共同為整體的目標，來達到整體最好的效果，我們在合作方面是比較開放，是持開放的态度。

現場提問：在疫情反復影響下，對公司的業績表現有什麼影響？未來疫情可能會常态化，對公司的影響是什麼？在上海疫情影響下，很多重倉商業地産項目的項目方、品牌方開始要重新考慮上海市場的布局，對于這方面，公司有什麼想法？

管理層：今年上半年的确受疫情的影響，在很多方面都影響到了我們淨利的情況，我們開發項目在進度方面會受一些影響，我們商業的人流在4月、5月份比較明顯，減少到比較低的程度。此外，在長期的影響方面，對租戶和合作夥伴的未來拓展信心方面，的确會有一些影響。

這一切，在上半年都令到需要我們需要找到非常韌性、敏捷的方式，很好去應對外部的沖擊，能夠更好保護我們的租戶，這的确是今年上半年非常明顯的部分。

但我們看到在疫情的影響下，我們是更有信心去看到我們社區的優勢，因為越是在疫情影響的情況下，我們的客戶越需要更好的服務。在社區里面多樣化的物業組合可以很好解決大家困在一個地方的工作、生活、學習及戶外空間的需求，正是這樣的疫情影響，我們自己覺得我們長期堅持community發展，是起到了很好的作用。因為這樣的産品優勢，在疫情放開後，恢復的情況是非常好的，前面大家也看到了我們在銷售、在住宅交付等等方面的情況。

商業部分，我們客流的恢復超過80%，銷售額的恢復超過90%，此外我們有一些項目，比如虹橋天地，它的人流已超過去年，在某些時間達到115%的部分。因此我們比較有信心的是，受疫情影響，我們已經找到了方法去應對，令到我們的物業能夠保持比較穩健的增長。

另外是我們對于上海的看法，我們在過去二十多年持續深耕上海，對上海這座城市的潛力是研究得比較深入的，此次疫情盡管在很多方面看起來是動搖了投資和發展信心，但我們也看到了疫情並未改變上海發展的大趨勢，無論是在上海經濟基礎和體量或是上海作為一座非常有魅力的城市，對于人才和産業的吸引力，這是我們非常有信心的部分。

因為我們的物業非常聚焦于核心地段，所以我們覺得外部的沖擊對于我們影響是可以忽略的部分。從更長遠來看，我們覺得上海這兩部分的潛力還未完全發揮出來。第一在全球的布局里面扮演的角色，第二在長三角一體化里面上海對于周邊城市帶動還有很大的潛力可挖，總體來說我們會非常看好上海的發展。

現場提問：針對淨資産負債率增加的問題，今年下半年對此會有什麼措施來解決這個問題？

孫希灏：今年上半年的淨負債率的增加，主要是因為我們在6月份償還、贖回了6億美金的永久債，在會計報表里面，這個永久債是屬于股東股本，這個影響令到我們的淨負債率增加，其實不是因為我們負債的債務的數增加了很多，這是會計口徑的問題。

就算我們現在的淨負債率48%，是保持在過去一直強調我們相信集團的淨負債率應該長期可以維持在50%-60%的水平，現在我們仍然保持在這個水平之下，目前我們暫時不覺得目前的淨負債率有太大的問題。當然我們也會繼續保持我們的流動性資金的充裕，剛剛在介紹里也可以講到目前融資環境還是很不明朗，我們相信是有必要保持手頭上有一定的現金，保持集團手頭流動性的安排，我們在下半年甚至明年會繼續朝這個方向，盡量不令到我們的負債率會大幅度的增加。

現場提問：請問武漢項目的具體發展計劃會怎麼樣？

王穎：去年我們跟武漢城建集團一起拿下武漢武船項目後，所有工作都在有條不紊的進行當中，包括規劃的落地及前期項目的方案設計，根據原先的計劃，我們第一塊的地塊在今年第四季度就會正式開工，所有的計劃都會按照我們在投資之初的計劃，在穩步有序的進行中，希望很快大家可以看到這個地塊的形象。

現場提問：在收購方面，會不會有機會收購的發生？請問下半年會不會有什麼行動？會不會有與其他企業的合作？

羅康瑞：我一直都很關注目前市場上是否有收購的機會，我們看到有很多房企的項目擺出來要賣，但他們要求的價格是仍然維持比較高的，那個收購我們是一定有興趣，但一定要選一些地段特别好、價格特别有吸引力的，我們也相信到目前為止很多房企還未願意打出較大的折扣去出售他們的項目，因為他們覺得似乎市場還有機會，有時間給他們去進行調整或者與債務去進行相關調整。但我相信可能到明年應該會有更多的項目要抛售出來的了，對此我們會密切跟蹤與留意。

最近我們也與很多政府進行直接聊、開發新項目，剛剛同事也有提到了，就目前的環境來說，在短期内我們可能會集中考慮政府的新項目，因為那些項目我們覺得會更便捷很多。