中報觀察 | 綠地控股現金流平衡

觀點網 8月22日下午，綠地控股如期公布2022年上半年成績單。

受房地産調控、銷售市況低迷等疊加影響，根據半年報，期内綠地控股營業收入2045.5億元，較2021年同期有所下滑。其中，房地産業務營業收入754.86億元，基建業務營業收入1089.55億元。

盈利方面，2022年上半年綠地控股實現利潤總額90.99億元，毛利率為12.76%；實現歸母淨利潤42.01億元，基本每股收益0.30元／股，加權平均淨資産收益率4.55%。

受較多外部影響，綠地控股的營收和利潤並不如人意。但上半年，該公司将自身更多精力放置在對債務的調整，以及現金流安全上。

綠地控股于報告中稱，上半年企業在極端困難的外部環境下保持了企業大局穩定，守住了現金流安全的底線。

觀點新媒體獲悉，截至上半年，綠地控股的有息負債余額降至2228億元，期内壓降178億元，期内實現回款777億元，回款率114%。

房地産與基建業務

過去的6個月，在宏觀經濟下行壓力加大、國内樓市持續低迷的市場環境下，綠地的銷售情況亦受到挑戰。

半年報顯示，今年1-6月，綠地控股房地産業務累計完成合同銷售金額681億元，較2021年同期減少58.5%；合同銷售面積651萬平方米，較2021年同期減少49.7%。

與此同時，綠地強調狠抓回款，期内累計回款金額777億元，回款率114%，同比提升25個百分點。

住宅物業銷售受阻，綠地控股選擇緊抓大宗物業銷售。據了解，上半年綠地控股旗下5000萬元以上的大宗物業銷售為199億元，其中海外物業銷售39億元。

這也使得商辦部分的銷售數據比重正在出現了明顯的提升。其中，銷售金額方面，商辦部分的占比由2021年同期的29%提升至45%；而銷售面積方面，商辦部分的比重也由29%上升至36%。

作為綠地控股另一大核心業務，基建業務上半年新增項目2656個，其中境内2636個，境外20個項目，累計新簽合同2460億元，公司成功中標了合同額49億元的陽新高速、40億元的長垣至修武高速等一批重大項目。

從細分行業看，房屋建設1307個，基建工程600個，其他項目749個，基礎設施業務占比持續提升。

截至2022年6月30日，綠地控股大基建闆塊在建項目總金額為10485億元。其中，房屋建設業務7457億元，占比71%；基建工程2653億元，占比25%。

毛利率方面，上述兩大業務毛利率有所下滑：房地産業務毛利率由2021年6月末的23.19%減少至21.53%，下降了1.66個百分點；而基建業務毛利率則為4.68%，較2021年同期下降了0.38個百分點。

債務仍有壓力

近兩年來，債務問題一直是懸在綠地控股頭上的“達摩克利斯之劍”。

5月27日，綠地控股宣布對6月25日到期的5億美元債券展期，原因是受到疫情和銷售情況不佳影響，綠地的現金流壓力加大。

而在當日召開的固收投資人電話會議中，綠地透露，3月中下旬上海爆發疫情後對銷售産生較大影響：全國50%售樓處關閉；合同銷售額4月同比跌幅57%，5月跌幅繼續擴大。

管理層還提出，計劃安排足夠優質資産用來償債，用3年時間出售2000億資産，每年500億-700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。

為補充公司流動性，近期綠地控股背後的國資股東伸出了援手。8月綠地兩大國有股東上海地産和上海城投共計提供30億元資金支持，兩家企業均為上海市國有獨資的大型企業集團。

值得關注到的是，這筆借款的期限為2年，借款年利率為6%，利率並不算高。

這一舉措令綠地今年到期美元債大漲。綠地控股稱，本次交易是國有股東支持公司發展的有力舉措，有助于公司保持流動性合理充裕，為保交付、穩民生等工作提供有力支撐，同時進一步促進轉型升級，保障公司長期平穩、健康、可持續發展。

這筆及時的借款解決了綠地控股的燃眉之急，綠地也成功償還了8月到期的一筆3.5億美元債。

不過從債務和現金流來看，即便有國資股東“馳援”，綠地控股的資金鍊仍存在一定壓力。根據半年報，截至2022年6月30日，綠地控股短期借款為278.24億元，一年内到期的非流動負債為719.68億元，兩者合計約997.92億元，而其在手貨币資金僅633.17億元，仍然難以覆蓋短期債務。

不過總體來看，綠地控股負債情況總體已經有所改善。公司有息負債為2228億元，較年初時下降了178億元，自“三條紅線”監管政策出台以來已累計壓降超1650億元。

現金流方面，上半年綠地控股經營性現金流量淨額為130.7億元，同比下滑54.30%。雖然這一數值較上年同期有較大程度下滑，但實現正值已是不易。

奧陸資本總裁兼首席投資官蔡金強在剛結束的博鰲房地産論壇指出，決定房企能活多久的是經營性現金流，但上半年絕大部分的地産企業經營性現金流為負，正數者應極少。真實負數應比報表大不少，今年下半年很大機會擴大負數。

另外，綠地控股的投資活動産生的現金流量淨額為-10.26億，籌資活動産生的現金流量淨額為-264.27億。

正如綠地控股在年報中所述，上半年，雖然政策層面已明确提出支持房地産企業合理融資需求，但房地産行業總體融資環境未有明顯改善，整個行業及産業 鍊上下遊仍面臨嚴峻的資金壓力。“公司将繼續把現金流安全放在突出位置，全面加強資金統籌與資金平衡。”