觀點直擊 | 嘉里建設的挑戰

觀點指數 8月19日，嘉里建設進行今年的中期業績匯報。報告期内，集團綜合收入錄得46.4億港元，下降27%，基礎溢利27.9億港元，和去年相比上升18%，股東應占利潤同比下降27%。原因是2022年公允價值減少了4600萬港元。

提及收入下降的原因，管理層在媒體會中表示，主要原因之一是項目落成較去年減少。原因之二是受疫情反復沖擊，内地及香港的零售業經營受到波及；之三則是疫情下，旅遊、宴會、會展受到很大的限制，内地酒店在經營方面比較困難。

嘉里建設坦言，2022年對地産業務而言是富有挑戰性的一年。目前，香港和内地疫情還未完全消退，加上宏觀經濟環境持續波動，2022年下半年繼續有很多挑戰。

收入縮水，内地投資物業表現堅挺

根據8月19日嘉里建設發布的2021年中期業績公告，期内，其綜合收入下降27%，錄得46.4億港元。未計入投資物業公允價值變動的基礎溢利為 27.9億港元，上漲18%，股東應佔溢利則為27.5億港元，下跌 27%。

物業銷售方面，共計錄得77.2億港元，包括今年5月份以總價46.2億港元出售柴灣和沙田倉庫兩個貨倉予華潤物流，其中前者的代價為22.9億港元，而沙田貨倉附屬公司的代價為23.3億港元，出售所得款項将用于鞏固其資産負債表及作營運用途。

從區域來看，香港合約銷售額為23億港元，占全年銷售目標的57%。2月中旬至4月初受疫情管控影響，香港銷售市場活動受限，銷售遇冷，4月中旬市場重啟後，物業銷售有所復蘇。

同樣受第五波疫情影響，嘉里建設的家庭商場MegaBox在2月中旬至4月初期間客流量減少，零售業務表現受挫，住宅及辦公室組合則仍維持穩定。上半年香港投資性物業租賃收入錄得6.19億元，較2021年上半年的6.56億港元有所縮減。

提及MegaBox的下半年展望，嘉里建設副行政總裁兼執行董事區慶麟表示香港MegaBox在出租率方面表現不錯，去年後期已經達到9成以上的出租率，而今年上半年同樣維持平穩水平。4月底開始放松疫情管控後，商場的人流、銷售一直在提升，以香港目前的情況以及嘉里建設同步在做商場的優化工作來看，其展望下半年的表現認為應該比較穩定。

嘉里建設在内地的銷售額及租賃收入亦有所縮減。

上半年，内地合約銷售額為8億港元，主要銷售項目有鄭州雅頌居、福州榕城·江上圖和沈陽雅頌閣以及其他項目，占全年銷售目標30億港元的27%。下半年，内地将專注推售位于福州、杭州、昆明、秦皇島、沈陽、天津和鄭州的項目。

上半年内地物業租賃收入為18.8億港元，較2021年上半年的20億港元同比縮減5.8%，毛利14.1億港元，較2021年上半年的15.1億港元下降6.7%，主要是由于嘉里建設今年上半年提供一次性租金寬減以助租戶應對疫情挑戰。

來源：嘉里建設公告，觀點指數整理

報告期末，嘉里建設内地主要投資物業平均出租率為87%，較2021年末的88%出現輕微下降。2022年3-5月由于零星疫情爆發，内地整體零售業務表現疲軟，同時上海封城期間大部分時間里客流量處于停滞階段。内地寫字樓業務收入及出租率表現較為堅挺，報告期末，寫字樓物業出租率維持高位水平，其中靜安嘉里中心的出租率為99%、浦東嘉里城為100%、北京嘉里中心為96%、杭州嘉里中心為82%，以及深圳嘉里建設廣場為93%。

首席财務主管兼執行董事藍秀蓮也表明辦公室和出租住宅業在内地是非常健康和穩定的。上半年辦公室收入12.5億港元，同比增長4%。出租住宅物業收入2億港元，同比增長4%。

酒店業務方面由于受到上海封城以及對跨城出行、宴會及會展活動的防疫管控影響，收入及毛利分别按年減少46.1%及91.9%至4.25億港元及0.22億港元。報告期末，多個酒店物業出租率水平出現明顯下跌，因為疫情減少的旅遊及實體商務活動，對酒店業務造成較大的創傷。

土儲超五千萬平方呎，聚焦長三角及大灣區核心城市

土儲方面，嘉里建設發展策略是聚焦香港及内地，今年上半年在香港、鄭州、沈陽、福州、杭州、秦皇島及昆明七個城市共有12個待售物業。截至報告期末，持有物業總樓面面積為5182萬平方呎，其中包括已落成投資物業1492萬平方呎，持有銷售物業171萬平方呎、酒店物業 489萬平方呎以及發展中項目3030萬平方呎。

内地方面，該集團深耕長三角及大灣區的核心和主要城市，投資綜合用途的項目。未來嘉里建設将在内地推出多個項目，包括上海黃浦區項目，提供住宅樓面面積134萬平方呎，預計于2025年開展預售。

同時短期内将有三個主要住宅項目開展預售，包括一個位于武漢的項目，住宅樓面面積264萬平方呎；位于杭州武林區的綜合用途物業項目，住宅樓面面積101萬平方呎；以及上海浦東巨峰路項目，住宅樓面面積20萬平方呎。

商業物業方面，未來前海嘉里中心二期和三期辦公室、零售和酒店部分将于2022年起相繼落成，杭州武林區項目的辦公室、零售和酒店将于2024年起相繼落成。2025年起，武漢項目包含辦公室和零售部分預計分階段竣工推出。

香港方面，位于筆架山的項目缇外，預計于2022年下半年推售。中端市場的設計家宅類别包括第二個黃竹坑鐵路導向型發展項目港島南岸第四期，将于2025年落成。家庭雅宅類别中，嘉里建設目前共計有3個發展中物業，包括日出康城第十三期物業發展項目、元朗區項目以及土瓜灣持有的一個都市更新提升項目。