佳兆業五和舊改進退 2.4平方公里項目重招標里的招商蛇口身影

觀點網 處于風險化解狀态下的佳兆業，近期或許又将“失去”一個大型項目的主導權。

近日，深圳公共資源交易中心發布了一份“深圳市龍崗區坂田街道五和樞紐片區重點更新單元前期服務”（項目編号LGCG2022167277）的招標文件，投標截止時間為8月22日14點30分。

五和樞紐片區重點更新單元位于深圳坂田街道五和樞紐核心區，研究範圍涉及2.4平方公里（折合240公頃）土地，拟拆除範圍約42公頃，拟更新方向為居住、商業、産業等功能。

上述項目最早于2021年7月招標前期服務商，最終由“舊改之王”佳兆業中標。佳兆業對此亦曾寄予厚望，副主席、執董兼總裁麥帆預計，五和項目将成為“新的標杆産品”。

如今五和樞紐片區重點更新單元前期服務重新招標，意味着佳兆業已基本無力推進這一巨無霸項目。此前，受制于流動性壓力，該公司已将東角頭舊改在内的數個重點項目交由債權人中信銀行方面主導。

而新的接盤方同樣值得關注，迹象顯示，招商蛇口或已出現在了五和項目的投標者隊伍之中。這同樣被視為4月與佳兆業簽訂合作以來，招商方面面向出險企業做出的努力之一。

五和舊改進退

五和樞紐片區重點更新單元進入大衆視野，要追溯至2021年7月初。

當時深圳龍崗區推出第二批平方公里級别重點城市更新單元和重點利益統籌項目，五和樞紐片區重點更新單元是其中研究範圍最小的一個，但也吸引了包括佳兆業、中洲控股、大族控股、卓越集團四家企業競標前期服務商。

最終于去年7月20日，佳兆業正式成為五和樞紐片區重點更新單元的前期服務商。這也是龍崗區去年推出的兩批重點更新單元和重點利益統籌項目中，唯一一個中標前期服務商的民企，其余中標者包括深業、華僑城、深特發、招商蛇口等。

諸如此類大規模的重點更新項目，相比于常見的城市更新項目，其更強調政府的主導作用，包括由政府組織實施、市政府審批，開發商則作為前期服務商負責推進城更計劃、規劃以及拆遷補償安置等具體工作。參與前期服務，也有助于後期成為項目實施開發主體。

其中，重點更新前期服務需承擔的工作包括：承擔現狀分析、規劃定位、總體策劃及運營管理研究；協助編制和申報重點更新單元計劃；協助編制和申報重點更新單元規劃；協助與社區對接協調；負責與政府相關部門對接；以及負責五和樞紐站點紅線範圍内房屋的搬遷補償安置工作。

佳兆業在去年中標後曾表示，這将強化公司在城市更新賽道的領跑優勢。由于五和樞紐片區聚集了2條地鐵、3條城際軌道線，客流量僅次于前海及深圳北樞紐，項目計劃打造成“都市核心區内創新交流中樞”。

去年8月下旬的佳兆業中期業績會上，麥帆也表示，五和樞紐片區重點更新單元是一個片區利益統籌規劃項目，要綜合考慮交通樞紐、片區功能配套、産業結構升級等多方面要求，是城市集約節約、内涵發展理念的實踐，未來将成為集團新的標杆作品。

觀點新媒體了解，佳兆業自去年8月起已開始對樞紐站範圍内物業開展測繪查丈、評估等工作。相關宣傳資料顯示，作為深圳市重點城市更新項目，該片區相比一般城市更新項目，進度更快，回遷時間更早，並計劃1年内立項、2年内申報專規，半年确認實施主體，三年建設期。

拆遷補償安置標準方面，對住宅類物業按1:1置換，首層商業按1:1置換首層商業物業或1:1.2置換辦公類物業，二層及以上部分商業按1：0.8置換二層及以上商業類物業或1:1置換辦公類物業。辦公類則同樣是1:1置換。

至去年12月初，坂田街道長坑片區舉行“五和樞紐深大城際軌道征拆啟動儀式”，市場稱之為深大城際實現“第一拆”。不過，此後相關消息鮮有傳出。

而在今年4月2日，佳兆業與招商蛇口、長城資産約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新為基礎的共同開發後，部分舊改中介方在推介五和樞紐片區重點更新單元時對項目的表述，開始改為“招商+佳兆業+長城資産聯合開發”。

央企介入纾困

同樣值得關注的是，今年5月31日，深圳市政府與招商局集團簽訂合作協議，據此雙方将圍繞國際一流樞紐港建設、現代金融業發展、城市綜合開發建設和區域協調發展四個領域，開展17項合作。

相比之下，五和樞紐計劃建成後将有2條地鐵、3條城際線穿行而過，上蓋大型綜合體。有市場人士解讀稱，五和樞紐片區的開發建設受到市區兩級政府高度重視，關聯到招商蛇口已與佳兆業合作，並不排除招商局拟落地的樞紐項目與此有關。

另有市場消息則指，招商方面已向五和樞紐片區重點更新單元打款兩次。

對此，佳兆業方面未予以回應。接近招商蛇口的人士則向觀點新媒體證實，招商蛇口已介入了五和項目，並希望中標前期服務商。

根據最新招標文件，五和樞紐片區重點更新單元的前期服務商将于8月22日截止投標，不接受聯合投標，投標人注冊資本須達到3億人民币或以上。

同時，因市、區相關部門對本項目五和樞紐深大城際範圍内的拆遷有考核期限，中標人應采取強力措施保障拆遷目標如期完成，坂田街道辦事處将對中標人進行督辦、考核。

在此之前，招商蛇口去年已中標國際低碳城年豐産業片區重點利益統籌項目，研究範圍約621公頃，同樣要求具備在深圳的土地整備利益統籌或拆除重建類城市更新項目經驗、大片區項目開發經驗、産業園區物業服務經驗等。因而對蛇口而言，此類項目實際上並不陌生。

另據觀點新媒體了解，招商蛇口還曾接觸過佳兆業部分城市更新項目，包括深圳南山的東角頭舊改，以及廣州中心區某個大型舊改，具體合作模式包括管理輸出、出資合作等。

不過，由于種種原因，至今招商蛇口與佳兆業並未有實質性的合作進展。目前包括招商在内等國央企對收購出險項目仍較為謹慎，一位國有房企人士此前對觀點新媒體表示，舊改價值可觀，但也容易踩坑。

對于佳兆業而言，其自6月底以來将深圳東角頭項目、國際金沙灣項目、紅樹灣項目以及佳兆業金融科技中心項目轉交由中信城開主導開發。中信是佳兆業的主要債權人之一，2016年前後曾向佳兆業提供300億元資金。

盡管如此，從目前來看，招商蛇口仍在為潛在的收並購做準備，並在舊改以外的領域取得了突破。

7月28日，招商蛇口與招商平安資管簽署合作，拟在優化資源配置、盤活存量資産、困境房企纾困等領域建立戰略合作關繫。協議生效後，招商蛇口将獲得來自關聯方不超過40億元合作意向金。

數天後的8月1日，深圳招商地産宣布與深圳半島城邦地産合作，就半島城邦第五期項目組建專項工作小組。半島城邦項目位于深圳蛇口，其中第五期規劃765套房源，以及酒店、商業、國際遊艇會等配套，此前因債務問題陷入停滞狀态。