觀點人物 | 胡葆森，事了拂衣去

觀點網 打開建業地産網頁，映入眼簾的是喜慶大紅，上書“三十歲30th（1992-2022），生日快樂”。

只是在這而立之年的重要時間，創始人胡葆森以及建業地産都将開啟新一段篇章。

8月11日，建業地産宣布，河南省鐵路建設投資集團按每股股份0.7325港元購買建業地産885,000,000股股份，占公司已發行股份的29.01%。

據此，河南省鐵路建設投資集團已成為建業地産第二大股東，交易已于2022年8月5日完成。

而在消息公布的前幾天，8月8日，建業地産還宣布全數償還2022年8月到期之5億美元6.875%優先票據。

對此，一位資産管理機構高層在2022博鰲房地産論壇上公開表示了自己的贊揚：“非常優秀的一家企業，在周一的時候還了5億美元的美元債，大家都點贊，這就是珍惜自己的信用。只要有一絲償還的可能，我們都要維護自己的信用，這是非常值得鼓勵的一件事情。”

認識胡葆森的人或許並不會意外。

自創立建業地産三十年來，個人名利從不是胡葆森的第一追求，因此即使有困難，他都不希望将問題留給河南和來者。

事了拂衣去，深藏身與名。如今的胡葆森，大抵也抱着這種想法吧。

從東坡攀登珠峰

對于建業地産，外界最熟知的或許就是省域化，這一點胡葆森堅持了将近三十年。

九年前的2013博鰲房地産論壇前夕，胡葆森在觀點新媒體專訪中，将建業省域化戰略喻為從東坡攀登珠峰：“最近中城聯盟爬山，郁亮帶着中城聯盟的8個人去登珠峰，下來之後，我突然有個感悟：建業這個戰略，就像我帶着我們的團隊從東坡攀登珠峰。”

“東坡是沒人上去過的，也許根本沒有路，但我現在可能已經到了5000米，擡頭往上看，發現還是有路的。但至于最後能走到6000米還是到7000米？現在還不知道，只有一直往前爬。”胡葆森彼時如是說。

“如果到前面一看四周全是懸崖峭壁，就算拿着繩子、搬着梯子也上不去了，那就只好繞到北坡、南坡。”

如今看來，建業攀登之路雖非康莊大道，卻走到了很多同行所不能企及的位置。如果不是近兩年的内外交困，或許将爬到更高的海拔。

胡葆森開始思考省域化戰略，要追溯到2000年，彼時中國城鎮化率為36.2%，河南的城鎮化率則僅有23.2%。

他曾為此算了一筆賬：河南有122個縣及縣級以上城市，有1億人口，每年有150萬人進城，按一個人20平方米的居住面積計算，一年就是3000萬平方米的市場新增需求。河南城鎮化率只有23.2%，也意味着2000萬人在城鎮，算上這部分人之後的改善住房需求，每人按增加1平方米算，就是2300萬平方米，所以每年新增剛需加上改善型需求就有5000-6000萬平方米。

“如果我們能在河南幹20年，達到10%的市場占有率，那一年就是五六百萬平方米！”就這樣，建業制定了“省域化”戰略，並貫徹了18年，直到開花結果。

“建業從2000年（提出）不出河南，到2002年開始走出鄭州，一直到2019年，用了整整18年，實現了在全省122個縣及縣級以上城市全覆蓋。”去年7月與胡葆森進行了一年一度的面對面專訪，他說這幾年看到的成績都是結果：“可能追溯到20年前，至少要追溯到10-15年前，因為那時候做了當時應該做的事情，做了正确的事情，今天才結出了這樣豐碩的果實。”

登上河南全省域覆蓋這座“山峰”後，胡葆森開始将目光投到了河南之外。

事實上，走出河南或者說大中原的概念，早在十七年前已經形成了。

“我們‘根植中原，造福百姓’的核心價值觀是04年提出的，當時我讀了《基業常青》，把自己企業的價值觀進行了梳理，濃縮為‘根植中原，造福百姓’。為什麼沒有說‘根植河南，造福百姓’？04年時在我腦子里已經形成了中原的概念，可能最後不止于只在河南。2008年香港上市公司的英文名稱‘CENTRALCHINA’，意思就是‘中國中原’。”胡葆森向我們講述了過往的許多思考和轉型。

因此，根植中原的建業在2018年開始制定走出河南戰略。次年3月份業績會上，胡葆森提出以鄭州為原點，以300公里為半徑，以輕資産模式向外拓展。

2021年，建業戰略擴張半徑擴大至500公里，“大中原戰略”也在更多層面落到了實處。其中，6月底與陝西荣華的合作最受關注。

“2018年，中原建業開始走出河南，2019年收購築友智造時，中原建業已經在全國20多個城市布局，就迫使我把自己的戰略定好，2021年2月份管理年會提出了‘擴大根據地,服務大中原’。”

對于業内認為建業是“被迫”走出河南的說法，胡葆森顯得很平靜：“我不是放棄河南了，河南的市場占有率不但沒有減少，還在持續提升。我是擴大了根據地，原來的根據地直徑是600公里，現在半徑擴大到500公里，直徑就是1000公里。”

據此，建業“大中原戰略”邁出了堅實一步，在陝西省進入加速發展階段；去年5月底，中原建業正式上市，成為建業旗下第四個上市平台。

至此，胡葆森實現了建業地産、建業新生活、中原建業、築友智造四個業務闆塊的上市與協同發展，也正準備攀登更高的山峰。

他說：“外界看到的都是結果，我們每天都是埋頭苦幹，也算是戰戰兢兢，因為市場競争環境很激烈，這個激烈還不是競争對手之間的相互降價，不是簡單的殘酷或者激烈。”

但一場殘酷的考驗已在逼近。

刮骨療傷 壯士斷腕

一直以來，老胡賦予的“追求卓越，堅忍圖成”企業精神在建業身上展現得淋漓盡致，即使接連遭遇波折，也未言放棄。

說起近幾年的境遇，相信沒有任何一家房企會感覺輕松，河南企業尤甚。

或許2019年三條紅線的出現是房企現金流壓力明顯加大的一條分界線，但緊接着2020年新冠疫情爆發並延續數年，由之帶來的一連串社會影響，更使房企銷售及回款迎來前所未有的挑戰。

從去年到今年，房企們銷售接連下滑已明顯反映出這種困境，但這並非最致命的，讓人喪失信心的更多原因，或是房企因美元債違約而接連爆雷、瀕臨破産等信息充斥在整個房地産輿論場中。

聚焦到河南市場，這些影響在2021年成倍增長，原因是那場千年一遇的暴雨與新冠疫情的反撲。

資料顯示，2021年7月20日8時至7月21日6時，河南中北部出現大暴雨，鄭州、新鄉、開封、周口、焦作等地部分地區出現特大暴雨（250-350毫米），鄭州城區局地500-657毫米……河南鄭州、新鄉、開封、周口、洛陽等地共有10個國家級氣象觀測站日雨量突破有氣象記錄以來的歷史極值。

此次特大暴雨事件造成了河南150個縣（市、區）1663個鄉鎮逾1453萬人受災，倒塌房屋30106戶、89001間，農作物成災面積872萬畝，絕收面積380萬畝，直接經濟損失1142.69億元。

但壞消息還沒結束，7月30日，洪災造成的損失和傷害尚未完全修復，省城鄭州一家醫院又傳出疫情。

當時曾有報道這樣說：“8月，河南人民在持續不斷的疊加降雨中，一邊抗疫，一邊生産自救。”

對于深耕河南的建業而言，這也是寫照。

同年9月，建業在當地政府“萬人助萬企”活動背景下撰寫的《關于企業出現重大風險和危機並請求幫扶救援的報告》在網絡傳播，在這份報告中，詳述了建業因為災情、疫情所受到的損失，其中直接損失5.5億元、經營性損失8億元、運營性損失3億元，以及正在銷售的300多個項目超過50個銷售案場關閉，銷售及回款較原計劃減少近30億元……累計各種經濟損失逾50億元。

這份報告還披露，建業旗下四家在香港上市公司（建業地産、築友智造、建業新生活、中原建業），發行外債30多億美金，占全省境外上市公司發行外債的一半左右。

從目前爆雷房企來看，大多觸發原因都和美元債相關，因而，建業額度不小的美元債也觸動了投資者的信心。

于是，一場圍繞“信心”的行動在建業打響——如深夜召開說明會，講述災後重建工作：9月4号河南電影小鎮正式重新開園，均已恢復到災情和疫情之前的運營狀态，全省8家建業大食堂、10家建業酒店、7家商場、4家綠色基地也都已經復工復産……“目前企業經營狀況是穩健向好的，各項目的營銷工作也全面恢復到了疫情和災情前的情況。”

之後，建業還調撥30億元償還即将到期的美元債；與中原銀行簽署戰略合作協議，獲得總額達100億元的綜合融資服務。

雖困難重重，但一直未放棄努力。

經歷河南水災、疫情反復以及地産調控之後，建業地産開始重新出發。

今年2月14日，“建業繫”三家上市公司同時換帥：“去年的特大暴雨災害，加上三次疫情疊加的發生，就迫使我們必須刀刃向内，先刮骨療傷、壯士斷腕，不能把企業遇到的困難都推向外部環境的變化、都推向政策的變化、都推向行業整體的變化、都推向資本市場的變化，所以首先還是要刀刃向内。”

“其實這個想法（架構調整）不是心血來潮，也不是一時沖動，應該說是醞釀了大約有半年時間，而且不斷地在細化方案。”同日下午五點，建業集團召開媒體懇談會，董事長胡葆森提到，行業進入管理紅利時代，大家也都在調整，而建業的經營策略在變、發展指標也在變，但初心不會變。

與此同時，面對新的征程，胡葆森表示“接下來要堅持三個字：少、小、好”，即減少開辟新賽道、不再追求規模過快增長、把企業做得越來越好。

為此，4月份，建業地産宣布将旗下全部商業項目10年運營權托管給萬達，以起到開源節流、降本增效的财務效果。

5月份，建業集團旗下電影小鎮、“只有河南·戲劇幻城”發生股權關繫變動。自此，建業·華誼兄弟電影小鎮由河南文投持股90%，建業集團持股10%。同樣，股權結構變更後，“只有河南·戲劇幻城”由河南文投持股51%，建業集團持股49%。

終于來到了6月1日晚，建業地産宣布轉讓29.01%股權予河南國企——河南省鐵建投，同時，河南省鐵建投還将認購建業地産發行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

上述交易總代價不到14億港元，很顯然這是一筆不劃算的生意，但都是為了能夠活下去。

“生存下去才有發展機會”，如今河南省鐵建投正式成為建業第二大股東，並派駐兩名董事進駐建業地産董事會，一切基本塵埃落定。

2002年5月，老胡文集發表第一篇文章《身約者智廣》，里面有這樣一段話：堅毅、厚重、大氣、執着和不屈的河南人決不會被歷史的潮流抛棄，縱然鮮于驚天動地，但也決不甘于落後平庸，他們正以堅實的步履踏出時代的強音，以連串的收獲捍衛自己的尊嚴。

“做企業不易，在欠佳的環境里做企業尤難，而在欠佳的環境里做上佳的企業則難之又難。但是，知大者遠者，不拘泥于小者近者。身約智廣的建業人将眼光放遠，心态放平，十年寒耕暑播，十年春華秋實。”

沒有誰能陪伴企業到永遠，但建業依然是他創造的那個企業。

觀點人物 | 我們關注的不僅僅是人物的故事，還有他和她的商業傳奇與沉浮。