觀點直擊 | 越秀服務林峰：資本市場會對物業股重新建立信任（實錄）

觀點網 “2022年是越秀物業服務公司成立30周年，同時也是越秀服務上市一周年，具有非常重要的里程碑意義。”越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰于8月11日中期業績發布會總結道。

的确，面對疫情以及内地房地産嚴峻的環境，這家正值三十而立的公司于今年上半年實現營業收入10.89億元，同比增長13.8%；毛利率為31.7%，純利約為2.10億元，同比增長18.6%。

8月11日，越秀服務舉行了中期業績發布會，公司非執行董事兼董事會主席林峰、執行董事兼行政總裁張建國、執行董事兼常務副總裁毛良敏、資本運營總監萬思蘊及财務總監陳冬鵬等均有參與。

林峰指，去年以來物管股價有所調整，主要是受地産闆塊的氛圍影響。

“我們覺得資本市場需要時間對物管股重新建立信任，相信經過這一輪的調整，實際上也是價值體現優勝劣汰的過程。”林峰續指，行業内獨立性比較高，擁有比較強大的外拓能力，品牌信譽度比較好，财務經營比較穩健，包括母公司可持續發展比較穩健的物管公司，應該能夠得到市場更多的關注，股價也有機會根據經營表現有所體現。

“特别是目前行業市場份額比較分散，整合的空間也比較大。”

事實上，地産企業在行業大變局下不斷出現分化。林峰承認，房地産開發增速确實在下降，今年上半年同比銷售規模還在下跌。“越秀服務母公司越秀地産上半年銷售規模同比正增長，我們作為它的子公司，應該能從母公司獲得穩定的交付面積。同時，由于母公司穩健的财務和經營表現，也給我們的拓展對象樹立比較好的信心。”

除了房地産新增市場貢獻之外，越秀服務還聚焦于TOD以及公建項目，于上半年來自TOD的業務收入是1.39億元，占總收入的17%，毛利率為25.3%。

TOD上半年新增了46萬平方米，總在管面積是657萬平方米。毛良敏對此指，雖然房地産會對物業管理行業帶來一些壓力，不過因為公司獨特的TOD優勢和公建方向，相信未來在拓展方面持續表現比較優異。

他續指：“TOD有一定的技術壁壘，涉及到特種車輛的特種設備，因為地鐵車廂的清潔屬于特種設備，特種設備的清潔、保養、維護，是要有這方面的經驗和資格證的。包括地鐵的站點安保和應急響應，包括疫情方面的管理，都有相關的專業要求，我們有這方面的經驗，在拓展的過程中得到業主的認可。”

林峰則稱，去年以來地産行業流動性趨緊，有一些物業標的開始釋放出來，公司也在積極接洽，“雖然我們賬上的物業服務現金比較充裕，但我們要做高質量的並購，不能夠僅僅為了並購而並購。”

因此他亦指，公司選的標的，一是符合“1+4”大灣區+華東+華中+西部和北方幾個區域的戰略布局，以發揮規模優勢，增加城市密度；二是要看收並購企業的可持續發展能力，有沒有較高的協同效應；第三，也在積極探索與一些國有企業的物業合作、TOD賽道的進一步拓展，實際上TOD還涉及到大交通，包括高鐵、鐵路這些方面的發展和收並購機會。

“我們有接觸收並購標的，但沒有很合适的，包括PE倍數方面不是很合适，所以暫時未達成比較好的協議。”林峰指，有充足的信心可在2023年上市三年内達到1億平方米在管面積。

今年上半年，越秀服務新進了天津、昆明、福州、南甯等4座城市，新增外拓面積387萬平方米，同比已經增加了1.5倍，基本上超過了時間進度，而且外拓的項目質量比較好，成功競得了廣州市文化館等新項目，增加了場館和醫院等新業态。

林峰希望外拓面積今年可翻倍，而年初定的目標是新增700萬平方米外拓面積。

數據顯示，目前越秀服務外拓業态中住宅占50%，公建項目占33%，TOD項目占12%，商業項目占5%。

林峰還提到，公司注重外拓質量，由于每次投標有成本，包括人員和投標成本，所以不是盲目參投，上半年統計下來，參投中標率達到50%。

對于派息政策，林峰則指，未來派息率不低于30%，“去年派息率是35%，今年中期參考行業整體的情況，暫時不派息。”

以下為越秀服務2022年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：近年來關于物管企業股價創下了階段性新低，有企業開始進行股票回購，管理層如何看待當下物管企業持續回調？估值是否有望迎來修復？

林峰：關于物業公司的估值，因為物管公司是輕資産，抗周期性特點很強，所以投資者也比較喜歡。

但确實去年以來物管股價有所調整，主要是受地産闆塊的氛圍影響。我們覺得資本市場需要時間對物管股重新建立信任。相信經過這一輪的調整，實際上也是價值體現優勝劣汰的過程。經過這個過程，相信資本市場會對物業股重新建立信任。

我們認為，行業内獨立性比較高，擁有比較強大的外拓能力，品牌信譽度比較好，财務經營比較穩健，包括母公司可持續發展比較穩健的物管公司，應該能夠得到市場更多的關注，股價也有機會根據經營表現有所體現。

在物業管理市場，我們一直非常認可，特别是民生屬性比較強，也納入了基層社會治理體繫。随着業主追求美好生活的需求日益增加，物業管理服務将會被賦予更加豐富的内涵，我們長遠看好物業管理的發展前景。特别是目前行業市場份額比較分散，整合空間也比較大。

而在估值方面，實際上和公司經營基本面息息相關，所以我們堅守做好物業服務的品質基本盤，在基本盤的前提下拓展更多物業服務賽道，比如說業主增值服務、美居業務和其他各項業務。

現場提問：受房地産持續調整影響，公司是否會在這個過程中調整收並購策略？此前接洽的企業進展如何？在當下的收並購中，公司更為看重什麼？

林峰：去年以來，地産行業的流動性趨緊，有一些物業標的開始釋放出來，我們也在積極接洽。

收並購方面，雖然我們賬上現金比較充裕，但要做高質量的並購，不能夠僅僅為了並購而並購。

所以，我們希望我們選的標的，一是符合戰略布局，即“1+4”大灣區+華東+華中+西部和北方幾個區域的戰略布局，發揮規模優勢，增加城市密度；二是要看可持續發展能力，包括有沒有較高的協同效應。

我們也在積極探索，包括和一些國有企業的物業合作，包括TOD賽道的進一步拓展，實際上TOD還涉及到大交通，包括高鐵、鐵路這些方面的發展和收並購機會。

目前，我們有接觸收並購標的，但還沒有很合适的，包括PE倍數方面，不是很合适。

2023年上市三年内達到1億平方米在管面積，我們還是向着這個目標努力，而且有充足的信心能達成這個目標。

現場提問：公司曾在年初業績會上表明外拓面積要翻倍，現在情況怎麼樣？越秀地産今年可為公司提供多少在管面積？公司未來規模增長路徑是怎樣的？

林峰：關于外拓方面，我們希望今年翻倍，翻倍目標是年初定的是新增700萬平方米外拓面積。

實際上，上半年已經新增外拓面積387萬平方米，同比已經增加了1.5倍，基本上超過了時間進度。

而且外拓項目質量比較好，包括中移動廣州商業寫字樓項目，包括廣州文化館，還有煙台西海岸醫院，整體中標金額是6.7億，分解到年度合同金額是2.4億。

外拓的業态中，住宅占50%，公建項目占33%，TOD項目占12%，商業項目占5%，實際上也是按照住宅+商業+TOD+城市服務這四個賽道認真去做。

我們還要注重質量，因為每次投標有成本，包括人員和投標成本。所以我們外拓不是盲目參投，上半年統計下來，參投中標率達到50%。

現場提問：TOD走出廣州外拓，新增了好幾個城市，下半年有什麼計劃？

林峰：上半年來自TOD的業務收入是1.39億元，占總收入17%，毛利率是25.3%，也是比較好的水平；總在管面積是657萬平方米，新增了46萬平方米。

上半年，我們拓展的幾個項目，一個是福州地鐵二号線、長沙地鐵六号線，青島地鐵四号線，除了這幾個已經拓展成功的項目之外，我們已經積極和重慶地鐵、昆明地鐵、南甯地鐵公司建立了比較好的聯繫，積極開展戰略合作的工作。

同時，我們還有第二大股東廣州地鐵的優勢，廣州地鐵運營經驗和開發經驗非常豐富，服務包括三亞地鐵、南昌地鐵、東莞地鐵，我們借船出海，積極開展TOD拓展業務，希望下半年有更好的斬獲，應該有更好的機會。

TOD有一定的技術壁壘，涉及到特種車輛的特種設備，因為地鐵車廂的清潔屬于特種設備，特種設備的清潔、保養、維護要有這方面的經驗和資格證。包括地鐵的站點安保和應急響應，包括疫情方面的管理，都有相關的專業要求，我們有這方面的經驗，在拓展的過程中得到業主的認可。

現場提問：新零售闆塊的上升幅度1.4倍，背後做了哪些工作？

林峰：新零售方面，包括給業主提供拎包入住，包括食品、奶類和米、油、酒的銷售服務，我們還創新了一些産品矩陣，瞄準了節慶，打造明星産品。

下半年，我們還會進一步加強産品打造，包括酒類，季節性的月餅，包括設置一些社區前置倉，進一步提升新零售業務占比和對營收和利潤的貢獻。

現場提問：現在房地産行業開發速度放緩，物業管理增速會不會受到拖累？

林峰：房地産開發增速确實在下降，今年上半年同比銷售規模還在下跌。

但是越秀服務母公司上半年銷售規模同比正增長，所以這件事要從兩方面看，随着地産企業在行業大變局下不斷出現分化，越秀地産發展比較健康，還有正增長。我們作為子公司，應該能從母公司這邊獲得穩定的交付面積。

同時，由于母公司穩健的财務和經營表現，也給我們的拓展對象樹立比較好的信心。所以我想，物業的發展确實和地産息息相關，也會出現一定的分化。

現場提問：上半年第三方外拓合約面積同比增長151%，主要原因是什麼？後期還會繼續保持這樣的增長嗎？

毛良敏：上半年第三方外拓和内生增長的比率，從這里可以看出第三方外拓取得了比較突出的成績，對比去年同比增長了1.5倍。

這也是我們外拓能力持續增強的比較重要體現，團隊能力建立起來之後，相信在未來會有持續的外拓貢獻。

除了房地産新增市場貢獻之外，我們還聚焦于TOD以及公建項目。雖然房地産會對物業管理行業帶來一些壓力，但因為我們獨特的TOD優勢和公建方向，相信未來在拓展方面還是會持續比較優異的表現。

現場提問：怎麼看待疫情反復對于物業公司的影響和挑戰？怎麼看待目前收並購市場估值？是不是回歸到了比較合理的水平？

毛良敏：确實，這幾年疫情反復影響對物業公司帶來不小挑戰，現場一線人員相對比較辛苦，投入了一定的時間、精力和物力。從結果來看，我們的項目和所在區域情況比較好，目前為止除了極個别項目有疫情發生之外，基本上是零發生。

這也和我們在這方面做的努力有關，也獲得了業主的正面評價。

疫情給我們帶來了成本上的影響，政府也看到了這一方面，所以在稅收優惠以及其他政策方面有些傾斜，上半年有将近900萬的政府優惠。

同時，我們也可以看到政府在這方面比較積極，深圳市政府在上周剛剛發布通知，對整個行業按每平方1塊錢的費用進行補貼，相信其他城市也會跟進，這對于行業來講是一個利好。

另外，目前應該說收並購市場确實估值在回落，我們認為目前的估值相對之前合理很多，但買賣雙方對于估值的水平有不同理解，中間有價值差異。

我們上半年基于積極謹慎穩妥的政策推進收並購，洽談了幾家，甚至有些已經在盡調過程中。從目前情況看，我們認為收並購相對前面幾年是比較好的時機，我們會積極推進收並購，希望在下半年能夠有標的落地。